Земельное законодательство в РФ

 По моему мнению, было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и арендаторам таких земельных участков. Например, физические лица (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства), желающие приобрести или арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве. Предприниматели без образования юридического лица, а также юридические лица, в том числе иностранные, должны осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере производства и (или) переработки сельскохозяйственной продукции. Для физических лиц также можно было бы установить ограничения по возрасту, когда покупать и арендовать земельные участки могли бы только лица, достигшие 18 лет. Подобные требования можно распространить и на физических и юридических лиц, приобретающих эти земельные участки по другим основаниям, предусмотренным российским законодательством. Это представляется более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления или чем запрет на продажу этих земельных участков иностранцам.

 Разумным, на мой взгляд, является предложение установить минимальную цену договора купли-продажи земельного участка и применять ее в качестве нормативной цены земли, которая не должна превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (п. 3 Постановления Правительства РФ от 15.03.97 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли"). Законодательно установленная минимальная цена земельного участка из земель всех категорий была бы ориентиром для продавца и покупателя: ниже этой цены цену участка они бы установить не могли. Это гарантировало бы продавцу своеобразный минимум получаемой в результате сделки купли-продажи суммы. Кроме того, фиксированная цена способствовала бы обеспечению поступления обязательных платежей в бюджеты всех уровней. Норму о минимальной цене земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и земель других категорий следует, по нашему мнению, установить в специальном законе (например, "О плате за землю").

 Статья 9 Закона об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения устанавливает порядок  аренды земельных участков из  этих земель. В аренду могут  быть переданы участки, находящиеся, помимо прочего, в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими ее участниками. При этом площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, законом не ограничивается.

 В договоре аренды  участка земель сельскохозяйственного  назначения может быть предусмотрена  передача арендуемого участка  в собственность арендатора по  истечении срока аренды или  до наступления этого момента - при условии, что арендатор внес  всю выкупную цену, с учетом  особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона. Таким образом, п. 4 ст. 9 Закона устанавливает порядок  выкупа арендатором арендуемого  земельного участка в собственность, в целом аналогичный порядку  выкупа арендатором в собственность  арендованного имущества, который  установлен в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Но  в первом случае должны быть  учтены особенности, установленные  в статьях 8 и 10 Закона об обороте  земель сельскохозяйственного назначения. В п. 5 ст. 10 Закона реализована  норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, согласно  которой законом могут быть  установлены случаи запрещения  выкупа арендованного имущества. Пункт 4 ст. 10 Закона допускает, что участок земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, но только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого участка.

 Таким образом, порядок  выкупа арендатором в собственность  арендуемого земельного участка  из земель сельскохозяйственного  назначения развивает и конкретизирует  порядок выкупа арендованного  имущества, но с учетом специфики  земельных участков как объектов  прав собственности и аренды. ЗК РФ не устанавливает порядка  выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но вместе с тем и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для осуществления выкупа стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более оправданным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов указанных прав.

 В п. 6 ст. 10 Закона об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения установлено, что участки  земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами  в районах Крайнего Севера, отгонными  пастбищами и находящиеся в  государственной или муниципальной  собственности, могут быть переданы  гражданам и юридическим лицам  только на праве аренды.

 Этот же Закон (п. 5 ст. 9) по аналогии с п. 1 ст. 621 ГК  РФ установил, что, если иное не  предусмотрено законом или договором  аренды, арендатор, надлежащим образом  исполняющий свои обязанности, по  истечении срока имеет при  прочих равных условиях преимущественное  право на заключение договора  аренды на новый срок. Аналогичную  норму содержит п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако арендатор не имеет  такого права в следующих случаях:

1) если собственник здания, строения, сооружения, находящихся  на чужом земельном участке, имеет  преимущественное право покупки  или аренды этого участка, тогда  оно осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством  для случаев продажи доли в  праве общей собственности постороннему  лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

2) если граждане и юридические  лица - собственники зданий, строений, сооружений - имеют исключительное  право на приватизацию или  приобретение права аренды земельных  участков, на которых они находятся, тогда оно осуществляется в  порядке и на условиях, установленных  Земельным кодексом РФ и федеральными  законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

3) при прекращении аренды  земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

 Договор аренды земельного  участка может быть заключен  на срок, не превышающий 49 лет. Если  договор заключен на более  длительный срок, то он считается  заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель  сельскохозяйственного назначения). Пункт 7 ст. 9 Закона предусматривает  экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок  не менее 10 лет. Оно должно осуществляться  в порядке, установленном бюджетным  законодательством и законодательством  о налогах и сборах. В Законе  не оговаривается минимальный  срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных  длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло  бы гарантировать стабильность  правового положения арендаторов. Этому могла бы способствовать  и реализация предложения И.А. Иконицкой, Н.И. Краснова и других правоведов о законодательном установлении перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора, но только при условии, если арендатор дает свое согласие на переход этого права, а также если наследник желает осуществлять сельскохозяйственное производство и его кандидатура соответствует всем перечисленным выше требованиям.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ допускает переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором. Порядок и условия перехода при наследовании права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует установить в Законе, а земельных участков из земель других категорий - в Земельном кодексе РФ.

 В целом же Земельный  кодекс РФ и Закон об обороте  земель сельскохозяйственного назначения  являются большим шагом вперед  на пути реформирования земельных  отношений в стране. Однако не  вызывает сомнения и то, что  необходимо провести еще большую  работу по развитию нормативно-правовой  основы этих отношений, особенно  по разработке оптимальной системы  правового регулирования купли-продажи  и аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

Регулирование прекращения права собственности на земельный участок занимает особое место в земельном праве. Нормы о прекращении права собственности на землю основаны на общих положениях о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности- Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства. Так, ст. 35 Конституции РФ установила, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Статьей же 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Прекращение права собственности на землю

Земельным кодексом РФ определена правовая специфика прекращения права собственности. Прежде всего она связана с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и общественных нужд.

Право собственности на земельный участок прекращается на следующих основаниях:

При отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам; при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

— в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Земельный кодекс следует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГК РФ, согласно которой право собственности прекращается при: а) отчуждении собственником своего имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственности; в) гибели или уничтожении имущества; г) при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Отчуждение собственником земельного участка осуществляется на основании сделки, когда собственник земельного участка осуществляет £го продажу на основании договора купли-продажи (или продажи) или иных договоров. Отчуждение земельного участка может наступить также в связи с исполнением и иных договоров, объектом которых являются земельные участки, например при обращении взыскания на земельный Участок по договору ипотеки, в связи с неисполнением основного обязательства.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содержание, обязан платить земельный налог до момента перехода права собственности иному лицу. Он же, как собственник, несет бремя содержания принадлежащего ему земельного участка (если иное не предусмотрено законом или договором)1. Поскольку риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, это положение настолько, насколько его можно распространить на земельные участки, также действует и для собственника земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах (см. ст. 38 ЗК РФ).

Принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания  на земельный участок по обязательствам;

2) отчуждение земельного  участка, который в силу закона  не может принадлежать данному  лицу;

3) реквизиция земельного  участка;

4) конфискация земельного  участка;

5) невозможность выдела  в натуре земельного участка  участнику долевой собственности  при ее разделе на основании  ст. 252 ГК РФ;

6) признание на основании  решения суда права собственности  на земельный участок за собственником  недвижимости, согласно п. 2 ст. 272 ГК  РФ, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном  участке, запрещен в соответствии  с законом и иными правовыми  актами;

7) выкуп земельного участка  для государственных и общественных нужд;

8) изъятие земельного  участка, используемого с нарушением  законодательства.

Изъятие у собственников земельных участков ввиду их использования с нарушением законодательства, в том числе при неиспользовании его по целевому назначению, осуществляется только на основе гражданского законодательства. Согласно ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.