Земельное законодательство Республики Казахстан, проблемы и пути совершенствования

При передаче в  залог части земельного участка  или права землепользования на него на общем плане земельного участка должна быть отражена та его часть, которая предусмотрена к передаче в залог.

По достижении двустороннего соглашения о стоимости  земельного участка или права  землепользования в обеспечение  намечаемой суммы основного обязательства составляется договор о залоге земельного участка или права землепользования между залогодателем и залогодержателем в двух экземплярах.

К договору о  залоге земельного участка или права  землепользования в обеспечение  ипотечного кредита должна прикладываться копия плана границ этого участка.

Залогодатель  по требованию залогодержателя может  подтвердить его право выдачей  ипотечного свидетельства, при этом на всех экземплярах договора о залоге делается соответствующая запись о  его выдаче. Ипотечное свидетельство составляется в одном экземпляре и выдается залогодержателю.

Документы, удостоверяющие право на земельный участок, передаются залогодержателю или доверенному  лицу, если иное не установлено договором  о залоге.

Право ипотеки  возникает с момента государственной регистрации договора о залоге и ипотечного свидетельства в органах, регистрирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним, по месту расположения земельного участка.

Земельный участок  признается недвижимым имуществом, поэтому все сделки совершаемые с ней, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Казахстан, подлежат регистрации. Поскольку государство уполномочено вести мониторинг и контроль над сделками, совершаемыми с земельными участками, одним из основных способов правового регулирования является государственная регистрация этих сделок, которая осуществляется Центром по недвижимости.

Заявитель для  регистрации своего права должен представить регистрирующему органу следующие документы:

1) заявление с просьбой о регистрации права на недвижимое имущество;

2) документы,  подтверждающие право на недвижимое  имущество;

3) документ, подтверждающий  уплату в бюджет суммы сбора  за государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. 
4)документы, удостоверяющие его личность, а представители юридического лица — также документы, подтверждающие их полномочия.

При регистрации  права общей собственности на недвижимое имущество заявление  о регистрации подписывается  всеми собственниками с представлением каждым из них документов, подтверждающих их право собственности, и предъявлением документов, удостоверяющих их личность. Данное правило распространяется также на право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право землепользования.

В случае если происходит передача части недвижимого имущества  в залог, аренду или безвозмездное  пользование, документация, представленная на регистрацию, должна включать карту (схему) или общий план, на которых  выделена передаваемая в залог, аренду или безвозмездное пользование часть недвижимого имущества.

Документы, подтверждающие возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество, принимаются в надлежаще оформленном  виде, т.е.: не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Все документы, необходимые для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником или нотариально заверенной копией. Подлинник документа (нотариально заверенная копия) после регистрации возвращается владельцу прав. 
Вышеуказанная процедура является общей и распространяется на совершение всех сделок с земельными участками. При этом для отдельных категорий сделок законодательством могут быть установлены дополнительные требования.

При этом, что предметом данных сделок могут являться только земельные участки, не изъятые из гражданского оборота, а сторонами в сделках с земельными участками являются государство, юридические и физические лица.

 

3.1 Некоторые вопросы по предупреждению спекуляции земельными участками

 

6 июля текущего  года Главой государство был  подписан Закон Республики Казахстан  «О внесении дополнений и изменений в Земельный кодекс Республики Казахстан» [19].

Данным законом  внесен ряд изменений и дополнений, уточняющих отдельные положения Кодекса, в частности:

- введена обязательность  выплаты в доход государства  разницы кадастровой стоимости  земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования, находящихся в частной собственности, при изменении их целевого назначения для иных целей (статья 9).

 Данная поправка  направлена на предупреждение спекуляции земельными участками ввиду различной оценки земель в зависимости от их целевого использования, а также на предотвращение создания условий для коррупционных правонарушений в сфере земельных отношений, связанных с переводом земель сельскохозяйственного назначения;

-в целях либерализации  продажи земель сельскохозяйственного назначения, направленной на обеспечение их доступности населению и развитие рынка земель предусмотрено установление дифференцированных сроков ограничения на распоряжение земельными участками, приобретенными по льготной цене, в зависимости от размера(статья 24);

- в целях  создания равных условий доступа  по приобретению земельных участков  в частную собственность установлен  запрет на предоставление земель  сельскохозяйственного назначения  для ведения сельскохозяйственного  производства в качестве государственных натурных грантов (статья 24).

- урегулированы  отдельные вопросы, связанные  с предоставлением земель Социально-предпринимательским корпорациям (СПК), то есть земельные участки им предоставляются в частную собственность без их выкупа у государства в оплату акции уставного капитала (статьи 9 и 27). Необходимость данных поправок вызвана отсутствием в действующем законодательстве правовых норм по механизму наделения СПК земельными участками для участия в реализации инвестиционных и инновационных проектов совместно с другими субъектами рынка. Данная норма позволит эффективно использовать потенциал земельных ресурсов страны, как одну из основных составляющих государственных активов;

-исключены ограничения  на сделки, связанные с правом землепользования на землях лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, в случаях, когда такая сделка непосредственно обусловлена отчуждением зданий и сооружений, находящихся на таких участках. Кроме того, снято ограничение на совершение сделок с правом землепользования на землях сельскохозяйственного назначения, что упрощает процедуру оформления по укрупнению мелких сельскохозяйственных товаропроизводителей, путем объединения земель, принадлежащих им на праве землепользования (статья 33);

- для обеспечения  прозрачности и упрощения порядка  предоставления земель, в том  числе, при их предоставлении для целей индивидуального жилищного строительства, внесены изменения в статьи 43 и 44 в части установления конкретных сроков рассмотрения в каждом государственном органе для повышения персональной ответственности по соблюдению сроков рассмотрения, предусмотрено сокращение перечня предоставляемых документов, а также вменено в обязанности местных исполнительных органов обеспечение открытости и доступности информации об очередности и наличии площадок отвода для указанных целей;

- введена обязательность  предоставления земель из земель  запаса на тендерной основе (аукционы, конкурсы) (статья 48).

Данная норма  направлена на обеспечение прозрачности процедуры предоставления земель, повышение  их доступности, а также устранение субъективизма при выделении  земель и предупреждение коррупционных  правонарушений;

- новой статьей  49-1 установлен порядок изменения целевого назначения земельных участков;

-уточнены вопросы  оценки земель при их залоге, то есть исключена обязательная  государственная кадастровая оценка  земель (статья 79);

- уточнены исключительные  случаи, при которых допускается изъятие земель для государственных нужд от собственников земельных участков и землепользователей, в соответствии с постановлением Конституционного Совета Республики Казахстан от 28 мая 2007 года №5 (статья 84); [20].

- установлены  минимальные сроки (не менее  5 лет) предоставления земельных участков, при их предоставлении на праве временного землепользования, что направлено на повышение эффективности использования земель и способствование бережному отношению к ней, исключение волокиты и бюрократизма, связанных с необходимостью постоянного продления сроков временного землепользования (статья 97);

- установлен запрет на предоставление земель в частную собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства в пределах границ городов, так как земли населенных пунктов должны использоваться для застройки и обустройства населенных пунктов в соответствии с их генеральными планами и до проектного освоения территории указанные земли будут предоставляться субъектам земельных правоотношений на праве временного землепользования (статья 109);

- в целях урегулирования процедуры истребования земель из чужого незаконнного владения Кодекс дополнен новой статьей 164-1 по аналогии с положениями Гражданского кодекса;

- урегулирована  процедура выдела земельных участков  из состава земель сельскохозяйственной  организации в период проведения сельскохозяйственных полевых работ либо обремененных на данный момент залогом посредством установления общих правил выдела земельных участков при выходе из состава участников сельскохозяйственных организаций в таких случаях (статьи 101 и 170);

Кроме того, внесен ряд изменений и дополнений редакционного  и уточняющего характера с  учетом норм действующего законодательства.

Принятые дополнения и изменения направлены на совершенствование  земельного законодательства, защиту прав собственников земельных участков и землепользователей, упорядочение механизма реализации прав граждан на землю, устранение предпосылок для возникновения коррупционных правонарушений и мошеннических действий в сфере земельных отношений, предотвращение спекулятивных операций с земельными участками.

 

3.2 Споры, вытекающие из земельных правоотношений

 

1. Законодательство  по вопросам, регулирующим земельные  правоотношения, основывается на  Конституции Республики Казахстан  и состоит из Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - Земельный кодекс) и принимаемых в соответствии с ним нормативных правовых актов Республики Казахстан.

Имущественные отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством  Республики Казахстан, если иное не предусмотрено  земельным, экологическим, водным законодательством, законодательством о недрах, о растительном и животном мире и об особо охраняемых природных территориях Республики Казахстан.

Принятые до введения в действие Земельного кодекса нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, применяются в части, не противоречащей данному кодексу.

2. Споры, вытекающие  из земельных правоотношений, рассматриваются  в судебном порядке.

Под земельными правоотношениями следует понимать отношения по использованию и охране земли, связанные с управлением земельными ресурсами, закреплением земельных участков за отдельными субъектами, осуществлением права собственности и иных прав на землю.

К искам (заявлениям) вытекающим из земельных правоотношений относятся, в частности, требования: об оспаривании законности актов государственных органов по предоставлению земельных участков и по их изъятию (главы 2, 3, 4, 5, 9 Земельного кодекса); о возмещении убытков в связи с изъятием земельных участков (главы 2 и 20 Земельного кодекса); об оспаривании права собственности и землепользования (главы 3 и 4 Земельного кодекса); об обжаловании порядка предоставления акимами земельных участков (статьи 43-47 Земельного кодекса); об обжаловании договора залога (глава 8 Земельного кодекса); об изъятии земельных участков в соответствии со статьями 92, 93, 94 Земельного кодекса; об установлении или прекращении сервитута (глава 7 Земельного кодекса); об отказе в регистрации и выдаче государственных актов, удостоверяющих право собственности или право землепользования на земельный участок и другие.

3. В соответствии  с пунктом 1 статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) земельные участки относятся к недвижимому имуществу. В связи с этим иски о правах на земельные участки должны предъявляться в суд в соответствии с частью первой статьи 33 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) по месту их нахождения.

4. При подготовке  дела к судебному разбирательству  судам следует устанавливать  характер взаимоотношений сторон, причины и время возникновения спорных правоотношений, предложить сторонам предоставить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок.