Земельное законодательство Республики Казахстан, проблемы и пути совершенствования

 При вынесении  решения по спору об определении  порядка пользования общим земельным  участком индивидуального домостроения  в резолютивной части решения  должны быть указаны: размер  и границы участков, передаваемых  каждой из сторон; размер и  границы земельного участка общего пользования; размер и границы проходов через участок к дому, постройкам, сооружениям и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

 Судам нужно  иметь в виду, что не может  быть выделен в натуре земельный  участок за отдельным членом  кондоминиума, поскольку в соответствии со статей 62 Земельного Кодекса РК, 50 статьей 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года земельный участок, входящий в состав кондоминиума, принадлежит участникам на праве общей долевой собственности. При этом каждый собственник или постоянный пользователь (наниматель) помещения вправе пользоваться земельным участком только для удовлетворения бытовых нужд. [17].

 При рассмотрении  исков о возврате самовольно захваченных земель и сносе самовольных построек суды должны учитывать, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, а также возведенное без получения на это необходимых разрешений.

Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим её лицом за его счет, за исключением  случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 244 ГК, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.

 В соответствии  с пунктом 2 статьи 170 Земельного Кодекса РК граждане и негосударственные юридические лица, передавшие принадлежащие им на праве землепользования земельные участки во вторичное землепользование (субаренду), были обязаны до 1 января 2005 года расторгнуть договоры о вторичном землепользовании.

В случае не реализации арендодателями указанных прав уполномоченный орган вправе предъявить в суд иск в соответствии с пунктом 2 статьи 401 ГК и пунктом 2 статьи 170 Земельного кодекса о расторжении договора о вторичном землепользовании (субаренде) и прекращении прав землепользователей (арендодателей). При удовлетворении иска земельные участки, переданные во вторичное землепользование, изымаются и передаются в специальный земельный фонд.

При этом судам  следует иметь в виду, что не истечение срока договора субаренды, отсутствие воли первичного землепользователя на расторжение такого договора либо наличие заявления вторичного землепользователя о предоставлении ему спорного земельного участка не является основанием отказа в удовлетворении иска уполномоченного органа о расторжении договора субаренды.

В судебном порядке  подлежат рассмотрению все споры, связанные  с правом на условную земельную долю. При этом следует иметь в виду, что если обладателем право на условную земельную долю не реализовано  в течение срока, установленного пунктом 4 статьи 170 Земельного Кодекса РК, то его право на условную земельную долю теряет силу, а земельный участок в счет нереализованных условных земельных долей по решению районного (городского) исполнительного органа подлежит зачислению в специальный земельный фонд.

Физические  лица, имеющие право на условную земельную долю в соответствии с 50 Законом Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 года, обязаны были узаконить свое право путем: выкупа земельного участка в частную собственность; получения во временное общее или раздельное землепользование земельного участка для самостоятельного ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства; передачи в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив. [18].

Обладатель  условных земельных долей при  выходе из состава участников хозяйственного товарищества для образования крестьянского (фермерского) хозяйства имеет право на выдел (раздел) в натуре доли или пая, включая земельный участок, если иное не оговорено в договоре. При этом местоположение выделяемого в натуре земельного участка определяется в порядке, предусмотренном статьей 54, подпунктами 3 и 4 статьи 101 Земельного кодекса.

 Субъектами  права частной собственности  на земельные участки согласно пункту 2 статьи 20 Земельного Кодекса РК могут быть граждане и негосударственные юридические лица.

При этом судам  следует иметь в виду, что при  выходе гражданина, являющегося собственником  земельного участка из гражданства Республики Казахстан, право собственности в соответствии с пунктом 5 статьи 24 и статьи 66 Земельного Кодекса РК подлежит отчуждению или переоформлению.

При разрешении вопроса о предоставлении земельных  участков в частную собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным (негосударственным) юридическим лицам судам следует руководствоваться пунктом 4 статьи 23 Земельного Кодекса РК. Согласно пункту 2 статьи 34 Земельного Кодекса РК право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям.

Право временного возмездного землепользования для  ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного производства предоставляется иностранным лицам и лицам без гражданства на срок до 10 лет (пункт 5 статьи 37 Земельного Кодекса РК).

При выходе гражданина, являющегося обладателем условной земельной доли из гражданства Республики Казахстан, его право на земельную долю считается прекращенным (пункт 7 статьи 103 Земельного Кодекса РК).

 Право ограниченного  целевого пользования чужим земельным  участком, в том числе для прохода,  проезда, прокладки и эксплуатации  необходимых коммуникаций и иных  нужд, является сервитутом.

Собственник земельного участка или землепользователь  обязаны предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам  право ограниченного целевого пользования  земельным участком, только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Такими основаниями  являются: решение суда, которое  выносится в случае требования об установлении сервитута со стороны  заинтересованного лица; нормативный  правовой акт, предусматривающий установление сервитута на основании договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем.

Сервитут согласно требованиям статьи 75 Земельного Кодекса РК подлежит государственной регистрации.

Суды в случае выявления причин, порождающих земельные  споры, и недостатки в деятельности государственных органов по управлению земельными ресурсами и местных  исполнительных органов власти, должны реагировать на эти нарушения путем вынесения частных определений.

Статья 405 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК) гласит, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Земельным Кодексом установлено, что земельный участок передается покупателю со всеми существующими на момент купли-продажи земельного участка обременениями. При этом под обременениями понимаются аренда, сервитут и иные обязательства собственника перед третьими лицами, не связанные с ограничением его права на распоряжение земельным участком.

В связи с  этим, перед заключением сделки, потенциальному покупателю надо выяснить информации относительно наличия обременений  в «Центре по недвижимости» Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан по месту нахождения земельного участка.

Договор купли-продажи  земельного участка должен быть заключен в письменной форме и надлежащим образом зарегистрирован. В соответствии с Земельным Кодексом договор  купли-продажи земельного участка  является основанием возникновения права собственности на земельный участок. Однако необходимо иметь в виду, что юридически право собственности на земельный участок у покупателя возникает только после государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а не в момент подписания последнего сторонами.

  По договору имущественного найма (аренды), наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).

Договор аренды должен охватывать данные, позволяющие установить имущество, передаваемое по договору, иначе, условия договора аренды считаются несогласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В случае если договор  заключен более чем на один год  или одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды земельного участка заключается в обязательном порядке в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договоры безвозмездного пользования земельными участками  заключаются по правилам, установленным  для договоров аренды. Отличие данных договоров заключается в том, что договор аренды предполагает возмездность, то есть получение от арендатора за пользование земельным участком оплату или встречное предоставление имущества или услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного Кодекса земельный участок может быть предоставлен государством гражданам и юридическим лицам на праве временного возмездного землепользования (аренды) или праве временного безвозмездного землепользования.

По общему правилу  право временного безвозмездного землепользования предоставляется на срок до 5 лет, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством Республики Казахстан. Право аренды может предоставляться до 5 лет (краткосрочное) и от 5 до 49 лет (долгосрочное).

Право аренды и  безвозмездного землепользования предоставляется на основании решения Акимата. После получения положительного решения, Акиматом заключается с землепользователем соответствующий договор (возмездного или безвозмездного землепользования), который в последующем подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан.

В соответствии с Земельным Кодексом срок временного безвозмездного землепользования не может  превышать пять лет.

Срок временного безвозмездного землепользования земельного участка, предоставленного под здания (помещения) и сооружения, определяется сроком временного безвозмездного пользования зданиями (помещениями) и сооружениями, в том числе культовыми. При этом не допускается отчуждение земельных участков, находящихся на праве временного безвозмездного землепользования, в том числе передача их во вторичное землепользование.

Также, в гражданском  обороте наиболее часто встречаются  случаи залога земельного участка.

В соответствии с ГК РК под залогом понимается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество (залогодатель).

Предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий  залогодателю на праве частной собственности  или праве землепользования.

Договор о залоге должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие земельные участки на праве частной собственности или на праве временного возмездного долгосрочного землепользования. Залог земельного участка и права землепользования не допускается в случаях, когда совершение сделок в отношении земельного участка или права землепользования запрещено законодательством Республики Казахстан (например, земли общего пользования, предоставленных для нужд обороны, лесного фонда и т.д.)

Кроме того, в  соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса  не допускается залог земельного участка в следующих случаях:

— залога части земельного участка или права землепользования на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка;

— залога всего делимого земельного участка или его части или права землепользования на весь земельный участок или его часть без одновременного залога здания (строения, сооружения), находящегося на предоставляемом в залог земельном участке или на предоставляемой в залог его части;

— залога неделимого земельного участка или права землепользования на неделимый земельный участок без одновременного залога находящегося на нем здания (строения, сооружения);

— залога здания (строения, сооружения) без одновременного залога части делимого земельного участка или права землепользования на часть делимого земельного участка, занятого этим зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования, либо без одновременного залога всего неделимого земельного участка или права землепользования на весь неделимый земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение);

— залога права краткосрочного временного возмездного и временного безвозмездного землепользования.

Залог права  временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка  допускается на срок действия договора аренды.