Виды объектов земельных отношений и особенности их государственного кадастрового учета

В соответствии с Градостроительным  кодексом существуют следующие виды разрешенного использования:

1. основные виды разрешенного  использования;

2. условные виды разрешенного  использования – этот вид устанавливается  по решению главы местной администрации  (напр., малоэтажные строительства).

3. вспомогательные виды  разрешенного использования (напр., кафе, гаражи, магазины применяется  только как дополнительные к  первым двум).

Основные и вспомогательные  виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно без дополнительных разрешений, за исключением государственных  и муниципальных органов, государственных  и муниципальных учреждений и  предприятий. Условно-разрешенный вид  использования предоставляется  по решению главы местной администрации  с учетом результатов публичных  слушаний.

Разрешенное использование  может быть изменено в соответствии с градостроительным регламентом  при условии соблюдения требований технических регламентов. Порядок  изменения целевого назначения федеральным  законодательством не урегулирован; целевое назначение в рамках одной  территории можно принимать на уровне субъекта РФ.

Если разрешенное использование  земельного участка не соответствует  градостроительному законодательству, то такой земельный участок может  использоваться, если это не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного  наследия.

Возможна выдача разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, когда  размер земельных участков меньше минимальных размеров, либо конфигурация или иные характеристики неблагоприятны для застройки. Такое разрешение выдает Глава местной Администрации с учётом публичных слушаний.

Градостроительный план –  это документ, который составляется в виде самостоятельного документа  или в составе межевания территорий и распространяется на земельные  участки, подлежащие застройке. Существует форма градостроительного плана, которая  утверждена 29.12.2005 г.

Градостроительный план земельного участка – это документ, который  требуется при получении разрешения на строительство, либо разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Градостроительный  план выдается на земельные участки, застроенные или подлежащие застройке. В градостроительном плане содержаться  сведения о границах земельных участков, о зонах действия публичных сервитутов, информация о градостроительном  регламенте, о существующих объектах капитального строительства, о технических  условиях подключения к объектам инженерной инфраструктуры и другая информация, которая необходима для  строительства.

Понятие делимой вещи определено в ст. 133 ГК, в соответствии с которой  неделимой признается вещь, раздел которой невозможен без изменения  целевого назначения. Неделимым земельный  участок может быть признан законом.

Границы земельного участка  в натуре устанавливаются путем  межевания, которое является видом  кадастровых работ. Межевание –  подготовительный этап для постановки на кадастровый учет. В результате межевания составляется межевой  план. Межевой план выдается при  постановке земельного участка на учет, при разделе земельных участков, при учете изменений земельного участка или его частей. Межевой  план состоит из графической и  текстовой части. В графической  части указываются:

1. сведения о кадастровом  плане территории или кадастровые  выписки земельного участка;

2. информация о доступе  к земельному участку;

3. местоположение границ.

Любой земельный участок  должен иметь проход/проезд.

В текстовой части содержаться  сведения о земельных участках, их частях в объеме, установленном в  федеральном законе «О государственном  кадастре недвижимости», а так же информация о согласовании границ земельного участка, когда это требуется  законодательством (акт согласования границ).

Образование земельных участков происходит:

1. при объединении земельных  участков;

2. при разделе земельных  участков;

3. при перераспределении  земельных участков;

4. при выделе из земельных  участков или земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.

Целевое назначение и целевое  использование вновь образуемых земельных участков сохраняется.

Законодательно установлен запрет на объединение земельных  участков, предоставленных на праве  постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или  безвозмездного срочного пользования  за исключением случаев, когда земельные  участки предоставлены одному лицу.

Требования, предъявляемые  к образованию или изменению  земельных участков:

· Предельные максимальные и минимальных размеры земельных  участков должны соответствовать требованиям  градостроительных регламентов. Если на земельный участок градостроительный  регламент не распространяется либо в отношении участка он не установлен, то предельные размеры определяются в соответствии с требованиями федеральных  законов (см. ст. 33 Земельного кодекса). Если размеры земельного участка  не соответствуют требованиям градостроительного регламента, то допускается использовать земельный участок, если это не наносит  ущерба жизни и здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного  наследия;

· границы образуемых земельных  участков не должны пересекать границы  муниципальных образований и/или  населенных пунктов;

· при образовании земельных  участков не должно приводить к вклиниванию, чересполосице, изломанности границ, невозможности  размещения объектов недвижимости (капитального строительства и других), препятствующих рациональному использованию, охране земель, недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами;

· не допускается такое  образование земельных участков, в результате которых эксплуатация по разрешенному использованию невозможна.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Государственный земельный кадастр

 

Особенности, структура, содержание

 

В Российской Федерации правила  ведения земельного кадастра закреплены в Земельном кодексе³.

В СССР ведение земельного кадастра было предусмотрено Основами земельного законодательства Союза  ССР и союзных республик 1968 г.

Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 г. государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Однако, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ Закон «О государственном земельном кадастре» признан утратившим силу. С принятием в 2007 году Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» было введено новое понятие - «государственный кадастр недвижимости»(нормативная база: ФЗ от 24.07.2007 г. “О государственном кадастре недвижимости” (вступил в силу с 01.03.2008 г.)).

Государственный кадастровый  учёт – это действия уполномоченного  органа по внесению в Государственный  кадастр недвижимости сведений о  недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такой недвижимости как индивидуально-определённой вещи, подтверждают прекращение существования  такой недвижимости, а также иные сведения, предусмотренные ФЗ “О”  государственном кадастре недвижимости”.

Государственный кадастр  недвижимости – это систематизированный  свод сведений об учтённом недвижимом имуществе, а также сведений о  прохождении государственной границы  РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований  и населённых пунктов, сведения о  территориальных зонах, зонах с  особыми условиями использования, иных сведений, предусмотренных федеральными законами.

Кадастровые работы – это  работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих сведения о недвижимости, необходимые для  осуществления государственного кадастрового учёта.

Государственный кадастр  недвижимости ведется на бумажных и  электронных носителях, причём государственный  кадастр недвижимости не электронных  носителях является частью единой информационной системы, которая объединяет Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁴.

Принципами ведения государственного кадастра являются:

1. общедоступность кадастровых  сведений за исключениями, предусмотренными  ФЗ;

Сведения выдаются в виде:

1) копий документа, на  основании которого сведения  о земельном участке были внесены  в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписке,  которая содержит запрашиваемые  сведения о земельном участке;

3) кадастровый паспорт  земельного участка – это выписка  из государственного кадастра  недвижимости, содержащая сведения  о земельном участке, необходимые  для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

4) кадастровый план территории  – это план квартала или  иной территории, в котором в  графической, текстовой форме  воспроизведены запрашиваемые сведения;

5) кадастровая справка.

2. единство принципов  ведения государственного кадастра  недвижимости и принципов ведения  иных информационных систем

3. принцип единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории РФ;

4. принцип своевременности  и непрерывности внесения сведений  в государственный кадастр недвижимости

Государственный кадастр  недвижимости содержит две группы сведений: основные и дополнительные.

К основным относятся:

· вид объекта;

· кадастровый номер и  дата постановки на кадастровый учёт;

· описание места положения  границ земельного участка;

· площадь земельного участка.

Дополнительные сведения:

· адрес;

· сведения о кадастровой  стоимости и о дате проведения кадастровой оценки;

· категория земель;

· разрешенное использование  земельных участков;

· сведения о природных объектов, расположенных в границах земельного участка;

· сведения о вещных правах на земельный участок и о их правообладателях;

· сведения об ограничениях/обременениях прав и о лицах, в пользу которых  установлены эти ограничения/обременения.

Государственный кадастр  недвижимости состоит из:

1. реестра объектов недвижимости;

2. кадастровых дел;

3. кадастровые карты.

4. сведений в государственный  кадастр недвижимости вносятся  на основе государственного кадастрового  учета.

Государственный кадастровый  учет осуществляется:

1. при постановке на  учёт (при создании/образовании нового  объекта);

2. при снятии с учёта  (когда прекращает существование  объект);

3. при изменении уникальных  характеристик объекта, указанных  в государственном кадастре недвижимости⁵.

Государственный кадастровый  учет осуществляется кадастровое деление  России на кадастровые округа, кадастровые  районы, кадастровые кварталы. В  результате государственного кадастрового учета при постановке земельного участка на учёт ему присваивается  государственный кадастровый (учётный) номер – это уникальный и неповторяющийся  на территории РФ номер земельного участка, который позволяет его  идентифицировать.

Сроки. Государственный учёт изменений: изменения производятся в течение 5-ти рабочих дней; постановка на учёт, снятие с учёта – в  течение 20-ти рабочих дней.

С требованием об учёте  может обратиться:

1. с заявлением о постановке  на учёт могут обратиться любые  лица;

2. с заявлением об учёте  изменений могут обратиться собственники  и иные лица, указанные в федеральных  законах (в частности к иным  лицам, в отношении государственных  или муниципальных земельных  участков, если они находятся  в пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании,  либо на праве аренды свыше  5-ти лет – может обратиться  соответствующий владелец, землепользователь,  арендатор);

3. с заявлением об учёте  части земельного участка –  вправе обратиться собственники  или лица, в пользу которых  устанавливаются ограничения, обременения.

Результатом государственного кадастрового учёта является:

1. кадастровая выписка,  если происходит учёт изменений,  учёт части земельного участка  или снятии земельного участка  с учёта;