Ведение кадастра за рубежом

Ведение кадастра в Японии

Первый обзор, который  можно назвать «кадастром» в  Японии, был выполнен для всей страны в конце 16-го столетия. Цель состояла в том, чтобы рассчитать урожай риса, путем определения размера сельхозугодий и прогнозирования плодородия.

Составление первых кадастровых  карт в современном понимании  этого слова было начато в 1873г. Однако результаты картографирования базируются не на национальной геодезической сети контрольных геодезических пунктов, а измерения и план границ имеют недостаточную точность. После Второй мировой войны, в 1951 г., был принят национальный Закон о картографии, что послужило началом для создания кадастровых карт. Процесс создания кадастра еще не закончен и продолжается.

Правительственные Организации  Управление Регистрации земли: Включает в себя Юридическое бюро дел, Районные юридические Бюро дел, Бюро семьи и брака, и Филиал Министерства юстиции. Кадастровые ведомства: национальное Отдел картографирования земли, Бюро Картографирования Водных объектов, Министерство земли, инфраструктуры и транспорта, а также подразделения кадастрового картографирования в каждой префектуре и каждом муниципалитете.

Большинство кадастровых  карт составляются частным сектором. Только работа с Пакетом прав на земельные участки выполняется  муниципалитетами.

Цель кадастровой  Системы

Национальное картографическое общество было создано согласно национальному Закону о картографии (Закон номер 180 1951) и Акта по специальным мерам для развитии картографии (Закон номер 143 1962). Национальное картографическое общество стремится улучшать основные сведения относительно земель всего государства с целью более эффективного и разумного использования земли посредством всестороннего научного изучения и совершенствования кадастра.

Национальные картографические материалы подразделяются на три  вида:

1. кадастровые карты;

2. карты классификации земель;

3. карты водных объектов.

Кадастровые карты создаются на основе национального Закона о картографии, разрабатываются главным образом муниципалитетами и содержат информацию о владельце, о номере земельного участка («пакета»), о типе земли, о границах и размерах каждого земельного участка. Больше половины карт, сохраненных и используемых в управлениях регистратуры как отчет относительно земли в Японии, все еще базируется на старых картах (зарегистрированных картах), созданных во время общего пересмотра системы налогообложения земли в конце 19-го столетия.

Есть только одна кадастровая  система в Японии, которая содержит информацию о землях, кроме лесных земель и общественной земли. Агентство Лесоводства управляет национальным лесом собственными способами, а общественные земли обычно не регистрируются в книгах регистратуры.

Содержание кадастровой  Системы

Основные кадастровые  сведения владелец, номер пакета, тип  земли, границы и измерения для  каждого пакета земли. Каждый из них  зарегистрирован и актуализируется. Информация о них в основном написана на бумаге, а уровень компьютеризации составляет 30%.

2. Кадастровая  оценка в зарубежных странах

В Великобритании землю и строения в основном не разделяют и, таким образом, по закону земля и строения на ней представляют единый объект недвижимости.

Рыночная  стоимость — это определенная сумма, за которую имущество должно быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную дату при следующих условиях: обе стороны хорошо информированы, действуют благоразумно и без принуждения. Рыночная стоимость — объективная стоимость, рассчитанная на базе цены, которая сложилась на рынке к моменту проведения оценки.

Рыночная  стоимость при текущем пользовании — понятие, включенное в Стандарты оценки и экспертизы Королевского института присяжных инспекторов, и используют его в целях бизнеса. Этот вид стоимости определяют на той же основе, что и рыночную стоимость, только с учетом использования оцениваемой недвижимости на текущий момент.

Стоимость в пользовании — цена, которую клиент определяет, исходя из полезности своей недвижимости для него самого. У него могут быть другие критерии оценки имущества, чем на основном рынке (с точки зрения текущего дохода и внутренней нормы рентабельности). Полученная таким образом субъективная стоимость может привести к тому, что стоимость, установленная владельцем имущества, будет значительно отличаться от рыночной.

Когда цель оценки установлена, вся процедура  может быть разбита на три этапа.

Этап 1: инспекционная проверка и осмотр недвижимого имущества (измерение площади здания или участка, фотографирование объекта, беседа с жильцами или теми, кто эксплуатирует данную площадь). Большая часть работы по оценке планируется на этой стадии.

Этап 2: исследование. Посещение местных плановых отделов и других государственных контор, подбор сопоставимого имущества, обсуждение с коллегами, которые уже имели дело с похожими видами недвижимого имущества; изучение баз данных, спроса и предложения, демографической ситуации, опрос покупателей; социально-экономическое исследование; сопоставление полученных данных со стандартами.

Этап 3: анализ и отчет. Анализ собранной информации, формулирование подхода к оценке, применение методов оценки для получения результата и подготовка отчета.

Годовая арендная стоимость — стоимость, по которой, исходя из разумного предположения, объект налогообложения может ежегодно сдаваться в аренду. При этом арендатор принимает на себя все обычные расходы арендатора, в том числе уплату налога на недвижимость, если таковой взимается, и несет расходы по ремонту и страхованию, необходимые для поддержания объекта налогообложения в надлежащем для аренды состоянии.

Рыночная  стоимость — стоимость объекта налогообложения, свободной от обременения, когда собственник добровольно продает свое неограниченное право собственности на открытом рынке, и объект налогообложения находится в состоянии, соответствующем разумному предположению собственника, характеру окружения и району расположения объекта.

ГЕРМАНИЯ Стоимость земельного участка — субъективная оценка, зависящая от интересов, в целях которой ее выполняют, от особенностей и функций оцениваемого объекта.

Стандартом оценки в Германии является рыночная стоимость, определяемая ценой, которую можно было бы получить на дату оценки в обычных условиях земельного рынка в соответствии с действующими постановлениями и в зависимости от фактических особенностей и других характеристик, а также расположения земельного участка.

Положением об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости предусмотрены три стандартных метода: сравнения продаж, капитализации дохода, реальной стоимости.

В методе сравнения продаж рыночную стоимость земельного участка определяют на основании имеющихся цен продажи сравнимых объектов. Условия для его применения следующие:

1-наличие достаточного количества  сравнимых цен продажи (близких  по времени);

2-совпадение  оцениваемого участка и сравнимого  с ним объекта по большинству  признаков влияющих на размер  стоимости, к которым можно  отнести:

3-степень  развития земли (например, сельскохозяйственные угодья, земля под объектами застройки) и промежуточные стадии (застраиваемые участки, участки, подготовленные для строительства, и не готовые для строительства участки);

4-возможность использования  земли (вид и объем строительного  использования);

5-права и  обременения;

6-свойства  и фактические качества земельного  участка (размер участка, форма участка, свойства грунта, фактическое использование и пригодность);

7-характеристика  строении (вид, год постройки,  тип, форма, размер и оборудование, строительное состояние, прибыль);

8-особенности  местоположения.

Метод капитализации дохода базируется на данных о том, как расходуется ежегодный доход от аренды земельного участка:

1-на погашение хозяйственных  расходов и хозяйственное понижение  стоимости (амортизационные расходы) строения;

2-обеспечения соответствующего  начисления процентов на капитал,  равный рыночной стоимости.

Рыночную стоимость -определяют, вычитая из получаемого валового дохода (прибыли брутто) стоимость хозяйственных затрат и капитализации оставшегося чистого дохода. При этом землю и постройки рассматривают отдельно друг от друга, так как срок их жизни различен: земля вечна, а строительные сооружения капитализируют в зависимости от индивидуального остаточного срока использования. Строение устаревает и имеет ограниченный срок службы, а земельная собственность имеет неограниченный срок службы.

Основывается  данный метод на доходе, приносимом объектом недвижимости: арендная плата  или плата за наем. Размеры арендной платы выбирают из данных о рынке недвижимости, наблюдений за рынком недвижимости со сбором арендных платежей, а также используя составленные для коммун сводки об аренде.

В основе метода реальной стоимости лежит положение о том, что рыночная стоимость застроенного участка ориентируется на затраты, необходимые на приобретение земли и возведение на ней строительных сооружений, аналогичных оцениваемому объекту. При этом учитывают снижение стоимости из-за возраста строения, строительных недостатков, а также в связи с экономическим моральным старением.

При определении  реальной стоимости строения исходят  из обычных восстановительных затрат единицы сравнения, называемых «нормальной» производственной себестоимостью, в зависимости от года строительства и оснащения строения.

Метод реальной стоимости хорош для оценки таких земельных участков, у которых на первом месте стоит не получение прибыли, а личное использование. Это относится, например, к домам индивидуального строительства, которые используют для личных нужд, а не с целью вложения капитала.

Метод реальной стоимости — наиболее часто используемый метод при оценке зданий жилого, промышленного или иного назначения (склады, виллы, дворцы и другие объекты оценки), для которых по разным причинам применение сравнительного метода и метода капитализации дохода нецелесообразно.

Сумма всех этих стоимостей — стоимость строительных и иных сооружений (включая элементы озеленения, т. е. садовые и парковые насаждения, части внешних сооружений). реальная стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка, строительных и иных сооружений.

Оценка стоимости  по методу определения реальной стоимости  включает в себя элементы метода сравнения продаж.

Стоимость земельных  участков оценивают:

1-экспертные  комиссии, определяя стоимость земельной недвижимости выполняя государственную оценку. Их главная задача — не составление отдельных экспертиз, а обеспечение «прозрачности» (наглядности) рынка недвижимости.

2-эксперты-специалисты определяют стоимость земельной недвижимости.

Земельный рынок  в Норвегии разделяют на строго регулируемый для ферм и свободный для другой земельной собственности.

Существует несколько  методов государственного регулирования  рыночных сделок с землей Также существует несколько методов регулирования арендных отношений.

В Норвегии, как и во многих других странах, существуют два акта, которые сокращают риск для покупателя: сделки с недвижимостью и брокера по недвижимости. Эти акты делают продавца и брокера экономически ответственными за предоставление правильной и важной информации.

В Норвегии не существует реестра цен (в отличие от Швеции, Финляндии и других стран). Рыночная информация о конкретных объектах может  быть собрана из объявлений о продаже  в газетах или в Интернэте. Нет также статистики по ценам участков для строительства, фермерских земель или лесных земель.

Эффективный рынок должен иметь низкие затраты  на сделки, в противном случае расхождения в стоимости сделают более затруднительной или дорогостоящей покупку земли для потенциальных владельцев.

Как правило, затраты включают налоги на сделки, плату за необходимую информацию и государственные и частные услуги, а также собственные расходы покупателя и продавца на переговоры, на получение информации.

Другой тип  затрат на сделки, который очень  важен для рынка фермерских и лесных земель в Норвегии, вводится режимом разрешений. Покупатель должен получить разрешение на покупку земли. Это может быть длительной и дорогостоящей процедурой, и во многих случаях разрешение не будет получено. Так как конституционная возможность семейного выкупа, которая создает для покупателя неопределенность последующего сохранения купленной земли.

Норвежский  рынок земли не активен. Земли  здесь оценивают по рыночной стоимости и стоимости использования. Рыночная стоимость — денежная сумма, которую, как ожидается, можно получить в обычной рыночной сделке, а стоимость использования — стоимость для реального или потенциального пользователя.

Не существует надежного  способа установления стоимости использования, поскольку она сильно зависит от процентной ставки, которую очень трудно определить точно. На активном рынке рыночная стоимость для большинства пользователей будет ближе к стоимости использования, и поэтому это основной вид стоимости для большинства оценок.