Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

 

 

 

 

 

« Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию.»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Галстян Э.В.

ФМЭиТ гр №11В

Рынок земли.

Рынком земли называется система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. Исследуя землю как объект рыночных отношений  целесообразно использовать понятие "земельный участок", поскольку  именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного  оборота, а не земля в целом.

К основным функциям рынка  земли относятся: регулирование  распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков различного назначения.

Основными экономическими субъектами земельного рынка являются: землевладельцы (домашние хозяйства), которые выступают  на рынке в качестве продавцов  и формируют предложение услуг  земли; и использующие землю фирмы (предприниматели, земледельцы) — в  качестве арендаторов или покупателей, предъявляющих спрос на землю.

Землевладельцами являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Ими могут  быть физические, юридические лица или группы лиц, имеющие права  собственности (владения, пользования, право на доход и т.д.) на определенный участок земли.

Пользование же землей осуществляется в установленном законом порядке: землепользователи - на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; арендаторы земельных участков - по договору аренды или субаренды; обладатели сервитута - на праве ограниченного  пользования чужими земельными участками (сервитут).

Если землевладелец сам  обрабатывает землю или арендатор  становится собственником земли, то собственник и предприниматель  является одним лицом.

Под термином "аренда земли" предстает вид землепользования, основанный на передаче землевладельцем (собственником) земельного участка  за плату на определенный срок тому, кто его использует в качестве фактора производства (арендатору).

Количество земли определяет величину услуги земли. Услуга земли (полезность земли) – это ее способность удовлетворять  спрос на товары и услуги, произведенные  с использованием данного ресурса. Услуга земли имеет определенную цену. Если это цена спроса, то она  составляет основу издержек производителя, если цена предложения – величину дохода потребителя.

Главным регулятором любого рынка является соотношение спроса и предложения, определяющее, в конечном счете, равновесную цену товара.

 «Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых). Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли.

Особенностью земли как  экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного  хозяйства в большинстве стран  Западной Европы и Северной Америки  предложение земли более или  менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние  десятилетия удалось расширить  сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все  страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция  к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных  зданий, сооружений и т.п.).

Понятие "рынок земли" на современном этапе было введено  после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому  его введение породило различные  противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в  жизни и деятельности любого общества.

Специфика рынка земли.

Рынок земли обладает целым  рядом специфических особенностей.

 Во-первых, земля является  бесплатным даром природы, что  позволяет говорить об иррациональном  характере ее стоимости. Тем  не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

  Во-вторых, в зависимости  от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются  на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.

В-третьих, хозяйственная  деятельность на земле порождает  два вида монополии на землю:

1) монополию на землю  как объект хозяйствования

2) монополию на землю  как объект собственности.

В-четвертых, в следствие  фиксированности площади земельных  угодий природой, предложение земли  характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность  увеличить имеющуюся у него земельную  площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли  в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных  участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

 

Земельный рынок формирует  условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

            Однако рынок земли далек от  совершенства и не является  гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка - важнейшая  задача государства. Государство  обязано в первую очередь создать  условия защиты прав собственности  на землю, соблюдения субъектами  своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного  использования земельного фонда  страны, при этом политика государства  должна базироваться на сочетании  интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора.  Любая государственная система  управления должна базироваться  на земельном кадастре - это официально  составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного  фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно  разрешение проблем аграрного  сектора.

   Под рынком земли  следует понимать не только  куплю-продажу земли, но и предоставление  ее в аренду, а так же весь  рынок сельскохозяйственной продукции,  на котором реализуются в той  или иной форме отношения собственности  на землю.

Земельный рынок может  быть сегментирован по следующим  критериям.

В зависимости от категории  земель различают земли:

• сельскохозяйственного назначения;
• населенных пунктов;
• промышленности и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Данная классификация  характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются  сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного  назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного  фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается  вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки  могут быть предназначены:

• для индивидуального жилищного строительства;
• коттеджного строительства;
• ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства;
• ведения садово-огороднического хозяйства;
• размещения промышленных, коммунальных и складских бьектов;
• размещения объектов коммерческого назначения;
• прочего использования.

Сегментирование земельных  участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелонерами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

В зависимости от вида права  на земельные участки:

• право собственности;
• право аренды;
• право постоянного бессрочного пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• сервитут.

Право собственности на земельный  участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке.

В зависимости от расстояния от областных и районных центров. Например, в Московском регионе принята  следующая классификация удаленности  земельных участков от Московской кольцевой  автомобильной дороги:

• до 10 км;
• 10-20 км; а 20-30 км; а 30-40 км;
• 40-60 км;
• 60-80 км;
• свыше 80 км.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукции

                                       Рента и арендная плата

Каждому фактору производства – труду, капиталу, предпринимательству  – соответствует определенный вид  дохода - зарплата, процент, прибыль. Доход с земли традиционно называется рентой. Слово "рента" происходит от позднелатинского "rendita" и латинского "reddita", дословно - "отданная назад, возвращенная". Подход к ренте исторически развивался в двух направлениях: рента как доход владельца земли и рента как плата за пользование землей, т. е. арендная плата.

Экономисты по-разному  определяют сущность ренты. Одни рассматривают  ренту как один из видов доходов  на собственность, плата собственников  за использование природного ресурса. Другие рассматривают ренту как  регулярный доход с капитала или  земельного участка, получаемый их владельцами  без предпринимательской деятельности. Ренту определяют и как особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с  предпринимательской деятельностью.

Виды рент

Существуют различные  виды рент такие как: земельная, абсолютная, монопольная, экономическая, дифференциальная, лесная, строительная и др.

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с  аграрными отношениями. Земельная  рента выступает как часть  прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Земельная рента – это определенная сумма, которую земельный собственник  получает от арендатора – предпринимателя, взявшего земельный участок во временное  пользование за арендную плату.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой  земли для сельскохозяйственного  производства, рента имеет место  и в тех случаях, когда земля  арендуется предпринимателями для  постройки зданий и сооружений, разработки ее недр. Земельная рента выступает  в двух основных формах – абсолютной и дифференциальной, что обусловлено  существованием двух видов монополий  на землю:

1) монополии частной собственности  на землю;

2) монополии на землю  как объект хозяйствования.

 

Дифференциальная рента

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной  ренты. Основой дифференциальной земельной ренты является разница в издержках производства на различных земельных участках.В зависимости же от тех обстоятельств, в силу которых эта разница возникла, дифференциальная рента делится на различные виды. Разница в издержках производства может быть, прежде всего, обусловлена неодинаковым плодородием различных земельных участков. Чем плодороднее почва (независимо от того, является ли это плодородие даром природы или плодом усилий человека), тем производительнее труд, затрачиваемый на ней, тем меньше издержки производства. Продуктивность земельных участков предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т.д. Это и является объективной основой для образования дифференциальной ренты. Рассмотрим ее на примере естественного плодородия.

Предположим, что три участка  земли отличаются своим качеством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки равны по площади и по вложению труда и  капитала, тем не менее, поскольку  они различаются по плодородию, предельные и средние издержки на единицу  продукции будут также различаться (рисунок 1).