Российский земельный рынок, проблемы, особенности. Методы их решения

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

Введение…………………………………………………………………….………..3

Глава 1. Рынок земли, сущность, виды, специфика

1.1 Земельная рента и цена земли……………………………………………….….5

1.2 Экономические показатели фиктивности использования земли………….….9

1.3 Спрос и предложение земли …………………………………………………..13

Глава 2. Российский земельный рынок, проблемы, особенности.

Методы их решения

2.1 Формирование рынка земли в России………………………………………...18

2.2 Российский земельный рынок: проблемы и особенности…………………...24

2.3 Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения……………………………………………………………………………..34

Заключение…………………………………………………………………………43

Список использованных источников……………………………………………..45

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Россия обладает уникальными  богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования  правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и  отношение к земле. Появились различные нововведения.

Объект работы: государственная власть РФ.

Предметом исследования является рынок земли и проблемы его формирования в современной России.

Целью написания этой работы является попытка анализа земельного рынка в современной России, его проблем и перспектив развития.

Земельный рынок - это  часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.

В 1997 году Государственная  дума преодолела вето Президента на Земельный  кодекс России. Главным спорным вопросом между президентом и парламентом являлся вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель.

 Провозглашая право  свободного владения земельной  собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные  вопросы правоотношений земельной  собственности должны регулироваться Федеральным законом. Длительная дискуссия в Думе по поводу Земельного кодекса, который и должен был сыграть роль такого закона, привела к выводу,  что  усилиями  противников  свободного  земельного  оборота  этот документ может быть принят едва ли не через десятилетие.   

  И поэтому я  бы хотел рассмотреть вопрос  о земельном рынке, который  стал интересовать все более  широкие слои населения нашей  страны.

Для раскрытия сути работы были поставлены следующие задачи:

1. Дать  определение рынку земли, рынку  природных ресурсов

2. Рассмотреть земельную  ренту и цену земли в РФ.

3. Найти методы решения земельных проблем в РФ.

Степень исследования проблемы: данная проблема исследуется в трудах авторов: Алексеев, В. Борисов Е.Ф., Петров А.А., Стерликов Ф.Ф. Васюков А.И., Горшков В.В., Колесников В.И., Чистяков М.М. Вишнякова, О. Головачев.

В этой курсовой работе наряду с определениями рынка земли рассмотрены также история возникновения, сущность, значение и тенденции развития земельного рынка в ближайшем будущем. 

 

ГЛАВА 1. РЫНОК ЗЕМЛИ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ, СПЕЦИФИКА

 

 

1. Земельная рента и цена земли

 

Ограниченность земли  порождает монополию ее присвоения отдельными социальными структурами: обществом, государством, частными или акционерными владельцами. При этом в условиях товарно-денежных отношений собственник земли получает доход от владения данным фактором производства в виде ренты (рента - это доход, не связанный с предпринимательской деятельностью). Экономическая рента - это рыночная цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Земельная рента бывает абсолютной, дифференциальной и монопольной.

Абсолютная земельная  рента порождается монополией частной собственности на землю. В силу этого арендатор уплачивает собственнику земли плату (ренту) за право ее использования. Дифференциальная земельная рента образуется как разница между общественной и индивидуальной ценой производства сельскохозяйственных товаров. Причем общественная цена производства продукции сельского хозяйства определяется по относительно худшим земельным участкам. Это связано с монополией на землю как на объект хозяйствования: количество пригодной для обработки земли ограничено, а потребности в продуктах сельского хозяйства необходимо удовлетворять. Поэтому в хозяйственный оборот вовлекаются худшие по плодородию и местоположению участки. Дифференциальная рента, связанная с различиями в естественном плодородии и местоположении отдельных участков по отношению к рынку, называется дифференциальной рентой один (Д1). Дифференциальная рента, связанная с добавочным вложением средств (денежных, материальных) в землю, называется дифференциальной рентой два (Д2).

Монопольная земельная  рента создается монопольной ценой на редкостные товары, которая определяется только стремлением купить их и платежеспособностью покупателя независимо от общественной стоимости данного товара.

Как и на все иные экономические  ресурсы, спрос на землю является производным, он определяется спросом на конечные продукты сельскохозяйственного производства. Кривая спроса на землю (как и на другие факторы производства) выступает в форме понижающейся кривой, так как при всех условиях спрос увеличивается с понижением цены и, наоборот, уменьшается с ее возрастанием (рисунок 1).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Поскольку предложение  земли, где бы она не использовалась, всегда абсолютно неэластично, то кривая предложения (SS) изображается прямой, перпендикулярной к оси абсцисс, т.е. вертикальной линией. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос на нее выступает единственным действенным фактором, определяющим земельную ренту (предложение здесь - пассивно). В свою очередь спрос на землю зависит от цены той продукции, которая выращена на этой земле, и производительности земли. Она зависит не только от естественного плодородия земли, но и частично от количества и качества ресурсов, в сочетании с которыми используется земля, и цены на данные ресурсы.

Спрос на землю (ДД) определяется величиной земельной ренты (R) и  размерами предельного продукта земли в денежной форме. Согласно закону убывающей доходности, предельный продукт земли уменьшается с увеличением применяемого ее количества при неизменности всех других факторов производства.

Равновесная величина земельной  ренты (R) предполагает равенство величин спроса на землю и ее предложения. Она находится в точке пересечения кривых спроса и предложения (точка Е). Поэтому рента имеет тенденцию колебаться вокруг этой равновесной точки. Если бы земельная рента была меньше равновесной точки и опустилась до R₂, то спрос на землю со стороны арендаторов превысил бы ее предложение. Возникшая в силу этого конкуренция между арендаторами позволила бы землевладельцам увеличить размер ренты.

Когда рента оказывается  выше точки равновесия, то спрос  на землю уменьшается и, следовательно, часть земли не будет использоваться. Это заставляет земельных собственников понижать ренту до тех пор, пока она не снизится до точки равновесия спроса и предложения (Е). [3, С. 80]

Спрос на землю зависит  от спроса на продукты, которые на ней  производятся. Изменение спроса на эти продукты вызывает собственно изменение цен на них, а следовательно, и размеры денежного дохода от предельного продукта земли. Это приводит к сдвигу кривой спроса на землю вправо или влево, что и определяет динамику земельной ренты, так как предложение земли неизменно.

При увеличении спроса на продукт земли кривая спроса сдвигается вправо (с ДД до Д₁Д₁), что увеличивает ренту с R до R₁ (рис.1). Уменьшение спроса на продукт земли приведет к падению спроса на нее (с ДД до Д₂Д₂) и уменьшению ренты с R до R₂.

Изменения величины экономической  ренты не будут оказывать никакого влияния на предложение земли: количество имеющейся земли просто не поддается увеличению. При изменении спроса на землю значительное влияние оказывает эффект цен. Если спрос на землю равен нулю, то земельная рента равна нулю.

Необходимо различать понятие "рента" (цена за использование земли) и "цена земли" (цена, по которой она покупается и продается). Размер ренты с экономической точки зрения определяется спросом и предложением земли как фактора производства. Рыночная цена земли представляет собой, так называемую капитализированную ренту и равна сумме будущих арендных платежей, которую мог бы получить владелец земельного участка, сдавая его в аренду.

Цена земли находится  в прямой пропорциональной зависимости  от величины земельной ренты и обратной зависимости от нормы ссудного процента на момент купли-продажи. Цена земли определяется такой суммой денег, которая, будучи положенной в банк, при существующей норме ссудного процента будет приносить доход, равный земельной ренте, получаемой с этого участка земли. Покупка земли поэтому есть покупка того дохода, который приносит земля, т.е. покупка ренты.

Цена земли исчисляется по формуле (1).

 

                                             (1)

 

Земельная рента уплачивается арендатором землевладельцу в форме арендной платы за землю, которая, однако, не тождественна земельной ренте. Земельная рента является платой за пользование землей как таковой. Она будет совпадать с арендной платой лишь в том случае, если сдается земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо сооружения. На практике помимо земельной ренты в арендную плату могут входить: а) амортизация основного капитала; б) процент на вложенный в землю капитал (хозяйственные постройки, оросительные системы и т.д.); в) вычеты из заработной платы сельскохозяйственных рабочих, а также из прибыли капиталистов-арендаторов. В этом случае арендная плата количественно будет больше, чем земельная рента.

Поскольку конкретной формой проявления ренты служит арендная плата, то цена участка земли с учетом вышесказанного будет определятся как отношение арендной платы к величине ссудного процента по формуле (2)

 

                                                    (2)

 

Из этой формулы видно, что цена земли прямо пропорциональна  величине арендной платы (ренты) и обратно пропорциональна ставке ссудного процента. На практике цена земли зависит и от других факторов, которые влияют на спрос и предложение земли. Например, рост цен на землю может наблюдаться при растущем спросе на землю для несельскохозяйственных целей, а также в условиях инфляции, когда резко возрастает спрос на недвижимость.

 

 

1.2 Экономические показатели фиктивности использования земли

 

К наименее разработанным  показателям и нормативам обоснования  использования земель относятся  экологические. С учетом имеющихся разработок их можно подразделить на натуральные и стоимостные.

К стоимостным показателям  можно отнести следующие:

1. Капитальные  затраты на природоохранные мероприятия (строительство гидротехнических сооружений, дорог, посадка лесных полос, создание санитарно - защитных зон, миграционных коридоров и др.).

2. Ежегодные издержки на поддержание природоохранных сооружений в рабочем состоянии.

3. Уменьшение затрат на  медицинское обслуживание людей  вследствие улучшения экологической  обустроенности агроландшафтов.

4. Стоимость дополнительной продукции, полученной в результате увеличения производительности труда и уменьшения невыходов на работу.

5. Стоимость дополнительной  продукции, полученной вследствие  «краевого эффекта».