Расчет кадастровой стоимости

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Решение:

S_поля = 75 га.

 

 

 

 

3.2 Определение  индекса технологических свойств

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов кадастровой оценки рассчитываются с учетом:

-энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

- рельефа;

-каменистости;

-контурности;

-удаленности  полей и фермерских участков  от хозяйственного центра;

-высоты над  уровнем моря (для горных и  предгорных зон).

Физические значения технологических свойств для конкретного объекта кадастровой оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

На основе шкал оценки отдельных технологических  свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов кадастровой оценки по отношению к эталонным условиям.

За эталонные  условия приняты следующие базовые  величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.

Индекс технологических  свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Технологические свойства рабочих участков, полей  бывших хозяйств оценены при внутрихозяйственной оценке земель и обобщены на уровне хозяйства. Интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки И_т — индекс технологических свойств, рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоемкости почв (Д_Т)) и технологических свойств земельных участков (Д_зт):

 

 

где  — оценка энергоемкости почв, балл;

Б_к — оценка контурности участков угодий, балл;

 – доля  затрат, зависящих от энергоемкости почв;

 – доля затрат, зависящих от технологических свойств земельного участка;

, К_к — коэффициенты соответственно рельефа и каменистости, коэффициент.

Решение:

Д_ЗТ =0,30

Д_ЗЭ =0,09

 

И_Т8=1,26                           И_Т13=1,18                 

И_Т9=1,28                      И_Т14=1,22                  

И_Т10=1,24                          И_Т15=1,26

И_Т11=1,2                           И_Т16=1,2

И_Т12=1,19                          И_Тср=1,23

 

 

3.3 Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок

Местоположение  объекта государственной кадастровой  оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества дорог.

Объемы разнородных  грузов переводятся в эквивалентные  по коэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на I га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные  по коэффициентам: первая группа (эквивалент) - дороги асфальтированные и с твердым покрытием - 1,0; вторая группа - щебенчатые -1,5; третья группа -грунтовые -2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:                   

=

                                                  

где – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-гo объекта кадастровой оценки, км;

 –  объем j-ro вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), % (приложение Г);

 –  расстояние перевозки j-ro вида продукции (груза) соответственно по первой, второй, третьей группе дорог, км (Приложение Д);

Д₂, – коэффициенты перевода соответственно второй и третьей групп дорог в эквивалентные; 

 –  коэффициент пересчета j-ro вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

m - количество реализованной продукции.

Решение:

 

 

 

4 РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ  СТОИМОСТИ

Расчет кадастровой стоимости  единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки включает:

-дифференциацию  базовых по субъекту РФ нормативов  продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

-определение по объектам  кадастровой оценки, на основе  полученных индивидуальных нормативов  продуктивности и затрат, расчетного  рентного дохода и кадастровой  стоимости 1 га сельскохозяйственных  угодий.

 

 

4.1 Определение  расчетного рентного дохода

Расчетный рентный  доход складывается из дифференциального  и абсолютного рентного доходов.

Дифференциальный  рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

= ( -*Н_о)+Δ+Δ,

где – дифференциальный рентный доход i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

     – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта кадастровой оценки, руб./ га;

     – затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./ га;

        Н_о - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н_о = 1,07);

( -*Н_о), Δ и Δ – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-ro объекта государственной кадастровой оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта  государственной кадастровой оценки (Bі) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов кадастровой оценки по формуле:

=(:)*,

где – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

    и – балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта кадастровой оценки.

Затраты на использование  1-го объекта кадастровой оценки () определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

= *(1 - Дзу) + * Дзу *(:),

где – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб. /га;

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный  технологическими свойствами объекта кадастровой оценки (Δ;) определяется путем дифференциации части базовых затрат на  использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) () пропорционально индексу технологических свойств i-ro объекта кадастровой оценки:

                           Δ = * Н_о*Дзт*(1-:),

где и И_то – индексы технологических свойств i-гo объекта кадастровой оценки и сельскохозяйственные угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

       Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный  местоположением объекта кадастровой  оценки (Δ) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях трудоемкости и удаленности земель (, руб./гa) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Q, руб./га):

                                   Δ=( –)* Н_о ;

                                   = * Т *;                     

                                    = * Т * ,

  где и – средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту кадастровой оценки, км;

  и – внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту кадастровой оценки, тонн;

   Т  - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-ro объекта кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-гo объекта кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения  кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки, включая те, на которых дифференциальный рентный  доход не образуется, (установлен на I этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход  с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимает нулевое значение.

 

Решение:

руб/га

 руб/га

 руб/га

 руб/га

 

 руб/га

руб/га

руб/га

 

 

 

 

 

4.2 Определение  кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость единицы  площади (1 га) объекта кадастровой  оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта  на срок его капитализации, равный 33 годам.

• Цена производства валовой продукции (:

=*=1039,82*1,07=1112,61

где – нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (.

• Дифференциальный рентный доход по плодородию земельного участка ( - ) = 1712,43-1112,61 = 599,82
• Всего дифференциальный рентный доход ( ):

= 599,82-55,27-141,42 = 403,13

• Расчетный рентный доход с 1 га с/х угодий ():

= 403,13 + 12 = 415,13

где- абсолютный рентный доход=12 руб/га.

• Кадастровая стоимость рассчитывается :

 

                        тыс. руб