Расчет кадастровой стоимости

1 ГОСУДАРСТВЕННАЯ  КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ

1.1 Методические  основы государственной кадастровой  оценки земель

Земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Земельно-оценочные  работы выполнялись институтами  и предприятиями РосНИИземпроекта, вычислительными центрами Госагропрома России и Госагропрома Нечерноземной зоны России.

В процессе работ применялись  методические подходы Почвенного института им. В. В. Докучаева, ГИЗРА, его Омского филиала РосНИИземпроекта, которые совершенствовались и уточнялись от тура к туру.

            В последующие годы специалистами  РосНИИземпроекта и Сибирского РКЦ «Земля» уточнены и несколько видоизменены оценочные шкалы, введены новые понятия, в результате чего разработана методика оценки сельскохозяйственных земель, позволяющая решать следующие задачи:

-рассчитать кадастровую  стоимость земель сельскохозяйственного предприятия, административного района, субъекта РФ;

-получить сопоставимость  результатов;

-провести оценку  сельскохозяйственных угодий без  учета вида их использования.

В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ. Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана «Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации», которая является первым этапом государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Российской Федерации.

Законодательством федерального уровня определено, что  при государственной кадастровой оценке земель применяются методы массовой оценки недвижимости. По некоторым категориям земель эти методы даже названы. Так, сельскохозяйственные угодья и земли лесного фонда оцениваются методом капитализации расчетного рентного дохода, исчисление которого базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках. Оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих огороднических и дачных объединений граждан осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Для оценки земель иных категорий рекомендовано применять метод капитализации расчетного рентного дохода или методы оценки, основанные па затратах, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности природного потенциала земель.

С целью определения  сопоставимых на всей территории страны показателей кадастровой стоимости  земель для их оценки используются единые методики, разрабатываемые и утверждаемые Федеральной службой земельного кадастра России. Министерство имущественных отношений и иные заинтересованные федеральные органы исполнительной власти согласовывают указанные документы.

1.2 Перечень основной  методической и нормативно-технической документации по государственной кадастровой оценке земель

Перечень разработанной  на сегодняшний день методической и нормативно-технической документации по государственной кадастровой оценке земель насчитывает 13 документов и пять программных комплексов.

Основные из них:

1. Методика        государственной        кадастровой        оценки 
сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации 
(утверждена председателем Госкомзема России 11 мая 2000 г.), Правила 
государственной   кадастровой   оценки   сельскохозяйственных   угодий   в 
субъекте Российской Федерации (утверждены председателем Госкомзема 
России 15 мая 2000 г.).

2. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке 
земель   сельскохозяйственного   назначения   (утверждены   руководителем 
Росземкадастра 23 мая 2002 г.).

3. Методика    государственной    кадастровой    оценки    земель 
садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом 
Росземкадастра от 26 августа 2002 г, № П/307).

4. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке 
   земель поселений (утверждены руководителем Росземкадастра 18 октября 
   2000 г., действуют в редакции от 11 января 2002 г.).
5. Проект  методики  государственной  кадастровой  оценки  земель 
   промышленности и иного специального назначения.
6. Проект методики государственной кадастровой оценки земель особо 
   охраняемых территорий и объектов.
7. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке 
   земель  лесного  фонда Российской  Федерации  (утверждены  приказом 
   Росземкадастра от 24 апреля 2002 г.№11/263).

8 Программный   комплекс  «Государственная   кадастровая  оценка 
сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации».

9 Программный комплекс «Государственная -кадастровая оценка земель 
поселений»   (разработан   и   оттестирован   на  примере   ряда  субъектов 
Российской Федерации).

10 Методические рекомендации  по  государственной  кадастровой 
оценке земель сельскохозяйственного назначения № 145 от 04.07.2005

        По своей методологической природе  государственная кадастровая оценка земель является массовой рыночной оценкой, В основе расчета кадастровой стоимости земельных участков — рыночная информация о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены спроса и предложения, цены сделок, данные об арендной плате и т. д.), обрабатываемая математическими методами. Это подчеркивает не нормативную основу работ по кадастровой оценке земель и характеризует показатели кадастровой стоимости земельных участков как величины реальной (ориентировочной рыночной) их стоимости. Термин «ориентировочная рыночная стоимость» объясняется, прежде всего, тем, что рыночная стоимость в силу колебаний (например, сезонных) на рынке недвижимости определяется на конкретную дату календарного года в процессе индивидуальной оценки конкретного объекта. Кадастровая же стоимость земельного участка (ориентировочная рыночная стоимость) как налоговая база устанавливается на налоговый период (календарный год), и в отличие от рыночной стоимости не меняется в течение этого периода

 

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ  ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Методические  рекомендации по государственной кадастровой  оценке земель сельскохозяйственного назначения утверждены приказом Минэкономразвития России 4 июля 2005 г. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I     группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами,       зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства,   хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а  также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой  общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

3. группа - земли под замкнутыми водоемами;
4. группа - земли  под   древесно-кустарниковой   растительностью   (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа – земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельце (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях  реализации   положений   статьи   79   «Особенности  использования сельскохозяйственных угодий» Земельного кодекса Российской Федерации.

Для целей государственной  оценки земель сельскохозяйственного назначения используются следующие основные термины и определения:

• кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный 
  доход;
• интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или 
  группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и 
  свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных 
  угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в 
  диапазоне от 0 до 100);
• интегральный   показатель   технологических   свойств   объекта 
  оценки - величина индекса технологических свойств земельного участка, 
  определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, 
  рельефа   и   других   технологических   свойств   на   уровень  затрат   по 
  возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;
• интегральный показатель местоположения объекта оценки - 
  величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту - км) до 
  пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения 
  материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и 
  классов грузов и качества (групп) дорог;
• дифференциальный    рентный    доход     -     дополнительный 
  (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего 
  качества и местоположения;
• абсолютный    рентный    доход    -    минимальный    доход, 
  устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту - га) 
  сельскохозяйственных угодий независимо от их качества и местоположения 
  для всех субъектов Российской Федерации;
• расчетный  рентный доход — сумма дифференциального  и 
  абсолютного рентных доходов;
• земельно-оценочный район (зона внутри субъекта Российской 
  Федерации) - часть территории субъекта Российской Федерации, достаточно 
  однородная   по   почвенно-климатическим   и   экономическим   условиям 
  сельскохозяйственного производства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ИНТЕГРАЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ, ОТНЕСЕННЫХ К ПЕРВОЙ ГРУППЕ

Интегральными характеристиками сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользовании) являются:

• по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный 
  балл) почв сельскохозяйственных угодий в границах административных 
  районов, землевладений (землепользовании);
• по  технологическим  свойствам  —  индекс  технологических 
  свойств   сельскохозяйственных   угодий   в   границах   административных 
  районов, землевладений (землепользовании);
• по    местоположению    -    эквивалентное    расстояние    от 
  сельскохозяйственных  угодий  в   границах   административных  районов, 
  землевладений       (землепользовании)       до       пунктов       реализации 
  сельскохозяйственной    продукции    и    баз    снабжения    материально- 
  техническими ресурсами, км.

 

 

3.1 Определение  балла бонитета почв земельного  участка

Определение балла  бонитета почв  включает:

• установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
• расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

- пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины - баллы;

- расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

         - расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т. д.).

Балл бонитета почв i-го объекта кадастровой оценки (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-го объекта кадастровой оценки (Бij) на их площади (Sji):

 

 

где Бij - балл бонитета j-той почвенной разновидности;

       Sjj - площадь j-той почвенной разновидности.