Прогнозирование использования земельных ресурсов в Хвалынском муниципальном районе Саратовской области

 

 

Таблица 16

Поквартальные сделки с объектами недвижимости за последние пять лет

 

Годы	2012 (2006)г.				2013 (2007)г.				2014 (2008)г.
Кварталы	1	2	3	4	1	2	3	4	1	2	3	4
Индивидуальные дома	394	491	710	606	338	476	699	601	390	481	685	584
Земельные участки	150	231	342	243	143	221	332	231	132	224	337	211
Количество сделок за год	3167				3091				3049

 

 

 

По данным таблицы делатется вывод особенности развития объектов недвижимости на современном рынке.

y = а0 + R*t ± m                                                                                                          (10)

где

y— прогнозное значение зданий (земельных участков) в квартале;

а0— базовые значения зданий (земельных участков) в квартале;

R — коэффициент регрессии;

t — порядковый номер квартала наблюдения;

± m — ошибки прогноза (m 3 года = 3 %, m 5 лет = 5%, m 10 лет = 10%),

Для получения уравнения регрессии составляется таблица 17.

Таблица 17

Фактическое значение сделок

года	Номер квартала наблюдения t	Фактические сделки			Теоретическое значение сделок y(t)	Относительная ошибки прогноза ± m
		y	t 2	y*t
1	2	3	4	5	6	7
2012г.	4	2192	16	8768	2202,96	66,06
	4	966	16	3864	971,31	29,14
2013	4	2114	16	8456	2125,67	63,77
	4	927	16	3708	932,03	27,96
2014	4	2140	16	8560	2151,77	64,55
	4	904	16	3616	904,52	27,13
Всего:	24	9243	96	36972	9289,21	278,67

 

Далее составим таблицу и рассчитаем коэффициент корреляции

№	Х	Y	X-Xср	Y-Yср	(Y-Yср)*(X-Xср)	(X-Xср)2	(Y-Yср)2
1	394	150	-143,9	-83	11943,7	20707,21	6889
2	491	231	-46,9	-2	93,8	2199,61	4
3	710	342	172,1	109	18758,9	29618,41	11881
4	606	243	68,1	10	681	4637,61	100
5	338	143	-199,9	-90	17991	39960,01	8100
6	476	221	-61,9	-12	732	3831,61	144
7	699	332	161,1	99	15948,9	25953,21	9801
8	601	231	63,1	-2	-126,2	3981,61	4
9	390	132	-228,9	-101	23118,9	52395,21	10201
10	481	224	-56,9	-9	512,1	3237,61	81
11	685	337	147,1	104	15298,4	21638,41	10816
12	584	211	46,1	-22	-1014,2	2125,21	484
13	-	-	-	-	∑103938,3	∑604565,11	∑58505

 

mῶx=√∑(X-Xср)2    mῶу=√∑(Y-Yср)2

mῶx=777,53             mῶу = 241,87

ῶxу=103938,3/(777,53*241,87)=0,5 - коэффициент корреляции

Расчет базового значения зданий (земельных участков) в квартале и коэффициента регрессии проводится с помощью следующей системы уравнений - формула (11):

ao + R ∑t = ∑y                                                                                                            (11)

ao ∑t + R ∑t2 = ∑yt

где:

а0 — базовые значения зданий (земельных участков) в квартале;

R — коэффициент регрессии;

y — прогнозное значение зданий (земельных участков) в квартале;

а0+а1*24=9243

а0+а1*96=36972

а0=60   а1=383

Уравнение зависимости имеет вид: 60+383t=y

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Прогнозирование развития муниципального района

4.1. Прогнозирование отводов для селитебной застройки

Хвалынском в муниципальном районе

Современное развитие муниципального района требует комплексного развития селитебной зоны, которое будет заключаться в комбинированной застройке частными (одноэтажными) и многоквартирными жилыми объектами, за счет земель поселковой застройки и земель сельскохозяйственного назначения.

Исходя из современных архитектурно-планировочных требований, расчет отводов под жилищное строительство производиться по формуле:

Sпомз=((Пн-Фн) × Км × Кв × Рм × Кпр) / (  Кс × Кд × Кси) ±m;                

где:

Sпомз— прогнозируемая площадь отводов под многоквартирную жилую застройку, га

Пн — прогнозируемая численность населения, чел:

Фн —фактическая численность населения, чел;

Км — коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих получить квартиры в многоквартирном жилом доме, Км = 0,1- 0,07;

Квж — коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей переселившихся из ветхого жилья, Квж. = 0,13;

Sомз - площадь, отводимая под многоквартирную жилую застройку, Sомз = 0,21- 0,15;

Кппр — коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому и прилегающую зону отдыха, Кппр= 1, 14;

Кс — коэффициент семейности, Кс = 3;

Кд — коэффициент, учитывающий количество квартир в жилом доме, Кд= 7,1;

Кэфз - коэффициент эффективной загруженности коммерческого жилья по отношению к муниципальной, Кэфз = 0,05;

±m — ошибка прогноза.

Sпомз=((25674-24927) × 0,09 × 0,13 × 0,21 × 1,14) / (  3 × 7,1× 0,05) = 3,38 га

Sпомз=((26171-24927) × 0,09 × 0,13 × 0,21 × 1,14) / (  3 × 7,1× 0,05) = 5,31 га

Sпомз=((26419-24927) × 0,09 × 0,13 × 0,21 × 1,14) / (  3 × 7,1× 0,05) = 10,13 га

m= (Sпомз*Коп *Кпп) / 100;                                                                                        

где:

m— ошибка прогноза

Sпомз — прогнозируемая площадь отводов под многоквартирную жилую застройку, га

Коп - коэффициент, учитывающий ошибку прогнозирования, Коп=0,15%;

Кпп — период прогнозирования, лет.

m= (3,38 × 0,15 × 1) / 100 = 0,005

m= (5,31 × 0,15 × 3) / 100 = 0,023

m= (10,13 × 0,15 × 5) / 100 = 0,075

Расчет прогнозных отводов под индивидуальное жилищное строительство производится по следующей формуле (26):

Sпоиз=((Пн - Фн) ×Кид×Sоид×Кв×Кпр) / ( Кс×Кэфз) ±m;                                  

где:

Sпоиз— прогнозируемая площадь отводов под индивидуальную жилую застройку, га;

Пн — прогнозируемая численность населения, чел;

Фн — фактическая численность населения, чел;

Кид — коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих поселиться в индивидуальных домах, Кид = 0,05;

Sоид — площадь отводимая под индивидуальный жилой дом, Sоид = 0,01 га

Кв — коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей переселившихся из ветхого жилья, Кв = 0,13;

Кппр — коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому, Кппр = 1, 14;

Кс — коэффициент семейности, Кс = 3;

Кэфз — коэффициент эффективной загруженности коммерческого жилья по отношению к муниципальной, Кэфз = 0,13;

± m — ошибка прогнозирования рассчитывается по формуле (25).

 

Sпоиз=((25674 - 24927) × 0,05 × 0,01 × 0,13 × 1,14) / ( 3×0,13) = 0,31га

Sпоиз=((26171 - 24927) × 0,05 × 0,01 × 0,13 × 1,14) / ( 3 × 0,13) = 0,46га

Sпоиз=((27419 - 24927) × 0,05 × 0,01 × 0,13 × 1,14) / ( 3 × 0,13) = 0,80га

 

m= (Sпомз*Коп *Кпп) / 100;                                                                                        

где:

m— ошибка прогноза

Sпомз — прогнозируемая площадь отводов под индивидуальную жилую застройку, га

Коп - коэффициент, учитывающий ошибку прогнозирования, Коп=0,15%;

Кпп — период прогнозирования, лет.

 

m= (0,31× 0,15 × 1) / 100 = 0,0005

m= (0,46× 0,15 × 3) / 100 = 0,002

m= (0,80× 0,15 × 5) / 100 = 0,006

 

 

Прогноз отводов под жилищное строительство

Наименование	Прогнозируемый отвод
	2011 год	2013 год	2018 год
Многоквартирное жилищное строительство	3,38	5,31	10,13
Ошибка прогнозируемой площади отводов под многоквартирную жилую застройку	± 0,005	± 0,023	± 0,075
Индивидуальное жилищное строительство	0,31	0,46	0,80
Ошибка прогнозируемой площади отводов под индивидуальную жилую застройку	± 0,0005	± 0,002	± 0,006

 

 

 

 

 

 

4.2. Прогнозирование развития промышленных и транспортных объектов

При определении размеров отводов для увеличения площадей промышленной и транспортной застройки аккумулируются предложения по развитию и размещению промышленных предприятий и транспортных магистралей, включающие:

– анализ современного состояния и размещения промышленных, торговых предприятий по зонам города;

– анализ структуры формирования промышленных зон относительно транспортных путей;

– реорганизацию современной структуры распределения промышленных предприятий относительно общественных центров и жилой застройки;

– анализ возможных перспектив размещения мелких промышленных предприятий на территории города.

Анализ современного состояния и размещения промышленных предприятий необходим, в частности, для проведения самостоятельной политики по организации законченных циклов производства, переработки и сбыта промышленно-продовольственной продукции.

При проведении анализа определяются:

– наличие предприятий, цехов, пунктов торговли, их производственные мощности;

– территориальное расположение предприятий относительно транспортных путей, селитебных и промышленных зон, мест закупки и доставки исходного сырья;

– обеспеченность данной зоны данным видом производства;

– потребность в реорганизации производства, в расширении площадей или строительстве новых предприятий.

После определения наличия резервов под промышленную застройку и расчета прогнозных отводов под жилую застройку необходимо определить величину отводов под промышленную и транспортную застройку. Это необходимо для определения перспективного развития и развития промышленных предприятий и транспортных магистралей, обеспечивающих развитие промышленного базиса города. Новые промышленные и торговые объекты надо разместить с учетом индивидуальных требований, предъявляемых к конкретным объектам (например, к промышленным предприятиям – размещение вблизи автомобильных дорог и железнодорожных путей и т.п.).

 

 

Таблица 27

Размещение промышленных и торговых объектов на территории района

№ п/п	Наименование предприятия	Единицы измерения	Площадь отвода под объектом	Мощность или обслуживание в ед. времени	Потребность в объектах	Общая площадь под объектами	Стоимость строительства 1 объекта тыс. руб.	Итоговая стоимость объектов	Ошибка в отводах и в стоимости
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.	АЗС	га	0,2	20 маш./час.	2	0,4	200	400	±0,004 / ±2000
2.	Автомастерская	га	0,1	4 маш./час.	1	0,1	180	180	±0,01 /  ±18
3.	Придорожное кафе	га	0,05	15 чел./час.	2	0,1	150	300	±0,01 / ±30
4.	Рынок, 1 место	м2	5	10 мест на рынке	1	5	35	35	±0,5 / ±3,5
6.	Торговая палатка	м2	2	3 чел./ час.	2	4	15	30	±0,4 / ±3
7.	Магазин	м2	10	15 чел./ час.	1	10	75	75	±1 / ±7,5
8.	Открытие цеха по производству керамзитных блоков	га	0,4	10млн.шт. в год	1	0,4	300	300	±0,04 / ±30
9.	ИТОГО				10		855