Проблемы системы налогообложения земли и иной недвижимости и пути их решения

Для исчисления «земельной»  базы с применением К1 следует использовать следующую формулу:

Налоговая база  =  КСТ  –  Дплощ  x  (1 – К1), где

КСТ – кадастровая стоимость  земельного участка;

Дплощ – доля необлагаемой площади земельного участка;

К1 – коэффициент использования налоговой льготы.

Значение К1 необходимо определять в десятичных дробях с точностью до сотых долей.[11] Также стоит иметь в виду, что для расчета данного коэффициента месяц возникновения или прекращения права на льготу принимается за полный (п. 10 ст. 396 НК).

В случае, когда под действие льготы подпадает совладелец земельного участка, базу по налогу на землю следует  рассчитывать так:

Налоговая база = (КСТ x Д) – (КСТ x Д) x Дплощ x (1 – К1),

где Д – доля налогоплательщика в праве на земельный участок.

Разумеется, не стоит забывать и о том, что уплачивается все-таки аванс, а не налог в целом, поэтому  полученную сумму нужно будет  умножить на 1/4.

 

Пример 2.

Остановимся на условиях примера 1, только с учетом того, что 15 процентов от используемой ООО «Вега» земли занимает спортивный объект, на который местные власти установили льготу в виде освобождения от налогообложения в соответствии с пунктом 5 статьи 395 Налогового кодекса. Предположим, что в июле 2011 года этот участок перестал использоваться по назначению, и, следовательно, лишился всяческих привилегий. Июль принимается за полный месяц, поэтому следует считать, что льгота отсутствовала два месяца.

В таком случае К1 равен 0,17 (2 мес. : 12 мес.).

Налоговая база составит:

(1 500 000 руб. х 80%) – (1 500 000 руб. х 80%) х 15% х (1 – 0,17) = 1 050 600 руб.

Соответственно, до 31 октября ООО «Вега» необходимо перечислить в бюджет авансовый платеж за 9 месяцев в размере:

1 050 600 руб. х 0,3% х 1/4 = 787,95 руб.

При расчете авансового платежа  по налогу на землю собственникам  угодий, которые планируют осуществлять на участках жилищное строительство (кроме  индивидуального), следует также  учесть положения пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса. Данной нормой предусмотрено  исчисление сумм налога с использованием различных коэффициентов в зависимости  от срока проектирования и строительства  вплоть до государственной регистрации  прав на построенный объект недвижимости. Так, если срок жилищного строительства  не превышает трех лет, то фирма должна применять налоговую ставку с  коэффициентом 2. Если же стройка затянулась больше, чем на три года, то необходимо использовать коэффициент 4. Период проектирования и строительства также отражается в авансовом расчете, для чего используется строка 040 раздела 2.

 

Пример 3

ЗАО «Якорь» 10 июля 2011 года приобрело земельный участок для жилищного строительства. Кадастровая стоимость такого надела составила 1 400 000 рублей. Предположим, что муниципальные власти установили налоговую ставку для подобных объектов в размере 0,1 процента. Причем никаких льгот на данный участок не предусмотрено (К1 = 1).

Так как период проектирования и строительства еще не превысил трех лет, «Якорь» должно применить ставку с коэффициентом 2. Кроме того, с учетом приобретения участка до 15 июля этот месяц будет считаться полным. Следовательно, К2 будет равен 0,33 (3 мес. : 9 мес.).

Сумма аванса по налогу на землю  составит:

1 400 000 руб. х 0,1% х 0,33 х 2 х 1/4 = 231 руб.

На применение данных коэффициентов  покупателями земли в целях жилищного  строительства обратило внимание и  главное финансовое ведомство. Так, в письме Минфина от 10 мая 2007 г. № 03-05-06-02/41 чиновники подчеркнули, что  действие пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса распространяется лишь на те правоотношения по налогообложению земельных участков, которые возникли после 1 января 2005 года. Кроме того, финансисты указали, что обозначенный срок проектирования и строительства следует отсчитывать с даты начала выполнения соответствующих работ.

На сегодняшний день отчетными  периодами по земельному налогу названы квартал, полугодие, 9 месяцев. Конечно, такая формулировка отчетных периодов не уникальна, она встречается во многих главах Налогового кодекса. Но это в основном по тем налогам, по которым база считается нарастающим итогом (например, налог на прибыль). А по земельному налогу расчет за каждый отчетный период осуществляется автономно, независимо друг от друга, поскольку берется 1/4 кадастровой стоимости земельного участка и умножается на соответствующую ставку.

С другой стороны, применение такого понятия отчетного периода  приводит к тому, что в том случае, если налогоплательщик приобретает, к  примеру, земельный участок в  течение налогового периода, то с  применением поправочного коэффициента (а коэффициент учитывает время  фактического нахождения в собственности  земельного участка или владения, пользования им) резко снижается  авансовый платеж за отчетный период.

Ведь при расчете поправочного коэффициента если в числителе учитывается  количество месяцев в течение  отчетного или налогового периода, в течение которых лицо признается правообладателем земельного участка, то в знаменателе учитывается  количество полных месяцев в течение  отчетного и налогового периода, а такими периодами могут быть и 6 месяцев, и 9.

И если рассматривать ситуацию, когда налогоплательщик приобретает  земельный участок 1 сентября, то при  расчете авансового платежа за III квартал в знаменателе будет  стоять девятка. При действующей  схеме получается, что основная сумма  налога в данной ситуации будет переноситься на следующий налоговый период.

 

 

 

 

 

 

 

Глава III. Проблемы системы налогообложения земли и иной недвижимости и пути их решения

Для понимания всей значимости происходящих изменений необходим  комплексный подход к рассматриваемой  проблеме. В цивилизованном мире плата  за землю является эффективным инструментом рационального землепользования.

В результате применения рыночной стоимости в качестве базы для  исчисления земельного налога или арендной платы автоматически создается  стимул эффективного землепользования, под которым понимается размещение объекта по принципу лучшего и  наиболее эффективного использования  в оптимальной оценочной зоне - кадастровом квартале. Ранее в  России такой стимул отсутствовал. ФЗ № 1738-1 от 11 октября 1991г. «О плате  за землю» не только не содержал рыночных норм, но предполагал взаимоисключающие  методологические подходы. Достаточно сопоставить некоторые положения  этого закона, например: «Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель… обеспечение  развития инфраструктуры в населенных пунктах…» (ст. 2) и «… Размер земельного налога не зависит от результатов  хозяйственной деятельности собственников  земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади  в расчете на год…».

Первой и главной новацией, задекларированной еще в 2001 г. в  ст. 65 Земельного кодекса и получившей практическое применение со вступлением  в силу гл. 31 Налогового кодекса («Земельный налог«), стало понятие кадастровой  стоимости земельного участка. Важно  практическое значение этого понятия, т.к. к нему неизбежно обратятся, например, те землепользователи, которые  пожелают оспорить результаты кадастровой  оценки в силу увеличившейся налоговой  нагрузки.

Понятие кадастровой стоимости  содержится в письме Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству  № 1-16/1240 от 14 июня 1996 г. «О методологических рекомендациях по кадастровой оценке земли», согласно которому кадастровая  стоимость - это стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его  улучшениями (прав на них).

Кадастровая стоимость - это  разновидность массовой долгосрочной оценки стоимости земельного участка, отражающая рыночные представления  о ценности земельного участка. Нельзя приравнять рыночную и кадастровую стоимости земельного участка в силу следующих существенных отличий:

Массовость. Кадастровая  оценка, в отличие от рыночной, не может учитывать индивидуальных особенностей каждого конкретного земельного участка. Она выполняется по четырнадцати видам разрешенного использования земельного участка на весь кадастровый квартал и механически переносится на каждый конкретный участок, входящий в данный кадастровый квартал.

Долгосрочность. Кадастровая  стоимость фиксируется на определенную дату, причем дата утверждения результатов  кадастровой оценки, как правило, существенно позднее даты фактического проведения оценки и используется в  течение определенного количества последующих лет. В свою очередь, рыночная стоимость, хотя она и отражает представление о наиболее вероятной  цене сделки на конкретную дату тоже в  прошлом, как правило, рекомендуется  к использованию в течение  незначительного промежутка времени.

Следование законодательству об оценочной деятельности. Если подойти  формально, то такой вид стоимости, как кадастровая, даже не содержится в стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства России №519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки». Сопоставлять ее со стандартами можно по разному: либо считать ее стоимостью для налогообложения, хотя прямых оснований для этого нет, либо руководствоваться ст.7 ФЗ «Об оценочной деятельности», которая гласит: «В случае, если, … не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим ФЗ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других …».

Определение кадастровой стоимости идет с учетом так называемых оценочных показателей, т.е. характеристик объекта, влияющих на его стоимость, из которых можно выделить следующие:

· Местоположение, доступность  к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения.

· Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства  территории.

· Уровень развития сферы  социального и культурно-бытового обслуживания населения.

· Состояние окружающей среды.

· Эстетическая и историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории.

· Инженерно-геологические  условия строительства и степень  подверженности территории воздействию  чрезвычайных ситуаций природного и  техногенного характера.

Следует обратить внимание на недостаточно четко сформулированный с точки зрения практического применения п.3 ст. 66 Земельного кодекса: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». Можно ли это понимать как возможность представить в Земельную кадастровую палату отчет независимого оценщика с более низкой по сравнению с кадастровой стоимостью и заявителю изменят кадастровую стоимость?

Что бы понять это необходимо, обратиться к налоговым ставкам. Здесь федеральное законодательство дает органам местного самоуправления некоторую свободу, закрепив в Налоговом  кодексе максимальные размеры ставок земельного налога, разделив их на две  группы.

Первая группа - до 0,3 %. Касается земельных участков, отнесенных к  землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон  сельскохозяйственного использования  в поселениях и используемых для  сельскохозяйственного производства; занятых жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному  фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального  комплекса) или предоставленных  для жилищного строительства; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

Вторая группа - 1,5 %. К ним  относятся прочие земельные участки. К ней относятся прочие земельные  участки.

Конкретный размер ставок определяется представительными органами муниципальных образований.

Основные проблемы с которыми столкнулись практически все муниципальные образования России. Это то, что представительным органам муниципалитета необходимо было утвердить до 1 декабря 2005г. новые ставки налога в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. При этом необходимо было не просто механически утвердить ставки, но обосновать их экономически. Такого рода обоснования должны были осуществляться с учетом ряда факторов.

Во-первых, необходим анализ изменения налоговой нагрузки на отдельные категории землепользователей.

Во-вторых, требуется прогнозная оценка изменений поступлений в  местные бюджеты.