Принципы земельного права

В случаях установления каких-либо приоритетов форм собственности  на землю или форм хозяйствования на ней перед иными формами  собственности и хозяйствования заинтересованные пользователи земли  вправе оспорить данное нарушение в  установленном порядке, а если такое  нарушение может иметь своим  следствием существенное ограничение  конкуренции или ущемление интересов, хозяйствующих субъектов или  граждан, то обратиться в Антимонопольный  комитет РФ для принятия соответствующих  мер (п. 1 ст. 3 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»);

б) в выравнивании экономико-правовым путем способов хозяйственной эксплуатации земель путем освобождения от платы  за землю лиц, осваивающих ее или  восстанавливающих нарушенные не по их вине угодья (ст. 106 ЗК), установлении дифференцированных земельных налогов  в зависимости от качества угодий.

6. Принцип платного  использования земель, являющийся  обязательным условием их эффективной  эксплуатации. Например, применение на некоторых территориях страны норм бесплатного отвода земель для ведения крестьянского хозяйства вместо стимулирования их развития дало обратный эффект, поскольку люди относились к бесплатно полученному участку как к даровой вещи.

В соответствии с Законом  РСФСР от 11 октября 1991 г. «О плате  за землю», с изменениями и дополнениями, использование земли в РФ является платным.* 

 

*См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991 г. № 14. Ст. 1434. Изменения и дополнения внесены законами РФ от 14 февраля 1992 г.,16июля 1992 г. и Федеральными законами от 9 августа 1994 г. от 22 августа 1995 г. № 151-ФЗ и от 27 декабря 1995 г. № 211-ФЗ, от 31 декабря 1997г. № 158-ФЗ, от 21 июля 1998 г. № 117-ФЗ. Приказ Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 6 марта 2000 г. Зарегистрирован в Минюсте РФ 6 апреля 2000 г. № 2183. «Об отмене Инструкции Госналогслужбы России от 17 апреля 1995 г. № 29 «По применению закона РФ «О плате за землю». 

 

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального  использования угодий, их охраны, повышения  плодородия почв, выравнивания социально-экономических  условий хозяйствования на землях разного  качества, обеспечения развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирования социальных фондов финансирования этих мероприятий (ст. 2 Закона).

Формами платы являются: земельный налог, арендная плата  и нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов, с которых  взимается арендная плата) облагаются ежегодным земельным налогом. Нормативная  цена земли устанавливается для  обеспечения экономического регулирования  отношений при передаче земли  в собственность гражданам, определении  общей долевой собственности  на землю, передаче ее по наследству, дарении, путем получения банковского  кредита под залог земельного участка и в других случаях.* 

 

*См.: Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» (СЗ РФ. 1997. № 1539).  

 

Земельный налог устанавливается  на основе ренты, исходя из плодородия почв, других природных и экономических  условий, местоположения земельного участка, и не зависит от результатов хозяйственной  деятельности владельцев земельного участка. Для определения земельного налога проводятся периодические оценки земельной  ренты, образующейся у владельца  земельного участка. Порядок, периодичность  и сроки проведения оценок земельных  участков устанавливаются законами субъектов РФ.

В ст. 14 (ч. 1) Налогового Кодекса  РФ 2000 г. предусмотрена трансформация  земельного налога в единый налог  на недвижимость.

В соответствии с ч. 2 указанной статьи при введении налога на недвижимость прекращается на территории соответствующих субъектов взимание земельного налога, а также взимание налога на имущество организаций и граждан.

Арендная плата за земельный  участок устанавливается договором  между владельцем и арендатором. При этом учитываются рентные  оценки земельного участка, периодически проводимые с целью определения  земельного налога. Земельным законодательством  устанавливается прогрессивный  земельный налог. Так, граждане, имеющие в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом за часть площади земельного участка, превышающую предельный размер ставки прогрессивного земельного налога, устанавливаемого законами субъектов РФ путем введения повышенных коэффициентов к утвержденным ставкам земельного налога для земель данного целевого использования в зависимости от кратности превышения норм предоставления земельных участков.

Для неиспользуемых сельскохозяйственных угодий устанавливается повышающий коэффициент к земельному налогу либо они облагаются налогом как  несельскохозяйственные земли.

Особенностью принципа платности  использования земель является то, что платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране и повышению плодородия земель, освоению новых земель, на социальное и инженерное обустройство, ведение государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель, территориального планирования и государственного контроля за использованием и охраной земель.

Постановлением Правительства  РФ от 15 марта 1997 г. № 319 установлено, что  органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут  своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в  соответствии с п. 1 настоящего Постановления  нормативную цену земли, но не более  чем на 25%.* 

 

*См.: Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли» // СЗ РФ. 1997. № 13. Ст. 1539. 

 

Нормативная цена земли, установленная  в соответствии с настоящим Постановлением, не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки  соответствующего целевого назначения.

Таким образом, установлена  нижняя граница стоимости земли, а верхняя зависит от спроса на товар. Федеральный закон «О плате  за землю» находится в удивительно  четком соответствии с этим Постановлением.

В другом нормативно-правовом акте – «Порядок купли-продажи гражданами РФ земельного участка» (утвержден  Постановлением Совета Министров –  Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503*) – в ст. 5 уже прямо и незавуалированно сказано, что цена на земельный участок  –договорная. 

 

*САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114.  

 

Таким образом, создается  ничем не ограниченный произвол в  гонке цен на землю, поскольку чем больше земли уже скуплено, тем выше спрос и стоимость оставшихся земельных участков. Итак, Правительство откровенно ведет политику под вполне однозначным лозунгом: «Все земли–обеспеченным».

7.Принцип рационального  использования земель, выражающийся  в их эффективной эксплуатации  при одновременном повышении  качества. Содержание данного принципа различно для различных категорий земель: при использовании земель сельскохозяйственного назначения принцип их рационального использования выражается в максимальном получении урожаев при надлежащем качестве продукции, систематическом повышении плодородия сельскохозяйственных угодий; при использовании земель несельскохозяйственного назначения рациональность выражается в максимальной экономии земельных участков, в размещении объектов на угодьях наиболее выгодным способом; при использовании земель природоохранного назначения (рекреационного, историко-культурного и т. п.) рациональным будет такое использование земельных участков, при котором максимально обеспечивается специальная цель использования данных земель (эффективный отдых граждан, обеспечение надлежащего содержания историко-культурных объектов и т.п.). Подробнее об этом см. гл. X.

8. Принцип комплексного  подхода в использовании земель обусловлен тем, что земля неразрывно связана со всеми другими объектами природы и человеческой деятельностью.

Этот принцип выражается в том, что:

а) при решении вопросов предоставления, передачи (продажи) земли  в собственность, землевладение, землепользование или в аренду учитываются экологические, экономические и социальные последствия  такого отвода, перспективы использования  данной территории и ее недр;

б) деятельность всякого  пользователя земли, нарушающая установленный  законом режим природопользования, может быть приостановлена в порядке, определенном законодательством, до устранения допущенных нарушений.

Например, может быть приостановлена деятельность предприятия, хотя и соблюдающего правила землепользования, но наносящая  вред недрам, водам и лесам, расположенным  вблизи этого хозяйства или непосредственно  в его границах, т.е. не допускается  осуществлять охрану одного природного объекта во вред другому.

9. Принцип плановости  в использовании земель. Соблюдение его необходимо для правильной организации хозяйственной эксплуатации земель и их охраны.

Планирование осуществляют:

а) органы местного самоуправления (местная администрация), которые  обязаны планировать использование  земли, разрабатывать программы  по рациональному их использованию, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе  с другими природоохранными мероприятиями;

б) землепользователи, землевладельцы, собственники и другие субъекты земельных  правоотношений, ведущие хозяйствование на земле, поскольку каждое предприятие  обязано планировать свою деятельность;

в) землеустроительные органы, обязанные разрабатывать прогнозы, республиканские и региональные программы и схемы использования  и охраны земельных ресурсов и  схемы землеустройства.

10. Принцип подконтрольности  государству, использования и  охраны земель, поскольку:

а) соблюдение земельного законодательства подконтрольно государству в  отношении всех субъектов земельных  правоотношений;

б) установлена специальная  процедура, в рамках которой осуществляется государственный земельный контроль;

в) своевременное предоставление сведений о состоянии и использовании  земель является обязанностью каждого  собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора;

г) государству подконтрольна  хозяйственная деятельность любого предприятия, в том числе и  связанная с использованием земель.

Принципы, присущие Особенной части земельного права

Особенность данных принципов  состоит в том, что они порождены  спецификой правового режима отдельных  категорий земель, входящих в государственный  земельный фонд России, а также  неповторимыми свойствами земли, играющими  особую роль в каждой правовой категории.

1. Земли сельскохозяйственного  назначения имеют приоритет перед  Другими категориями, выражающийся  в следующем:

а) в первоочередном порядке  предоставляются для нужд сельскохозяйственного  производства угодья, пригодные для  сельскохозяйственных целей;

б) для несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные  для сельского хозяйства, либо, в  исключительных случаях, сельскохозяйственные угодья худшего качества;

в) устанавливается перечень земельных участков, представляющих особую ценность для данного региона, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, изъятие  которых не допускается.

Земли сельскохозяйственного  назначения являются главным средством  производства в сельском хозяйстве, наиболее важной категорией земель в  земельном фонде России. Поэтому  в законодательстве и закреплен  приоритет земель сельскохозяйственного  назначения по сравнению с другими  категориями земель, который является важнейшим принципом Особенной  части земельного права.

2. Ко второй по значимости  категории земель в земельном  фонде России относятся земли  поселений (городов, поселков  городского типа – дачные, рабочие  и курортные поселки и сельские  поселения). В этой категории земля  функционирует как фундамент,  место для возведения различных  строений и сооружений. Поэтому  понятие рационального использования  этих земель существеннейшим  образом отличается от рационального  использования земель сельскохозяйственного  назначения. Земли поселений предназначаются  для обслуживания городов, поселков  городского типа и сельских  поселений.

3. К следующей категории  земель относятся земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения. Специфика правового режима этих  категорий земель, как и всех  земель в земельном фонде России, закреплена в законодательстве. Эти земли предназначены для  различных специальных целей,  как правило, не связанных с  сельскохозяйственным производством.  Неудивительно то, что в законодательстве  эта категория земель так и  называлась «земли специального  назначения» (исключение – земельные  участки, используемые для сельскохозяйственных  целей согласно ст. 84, 85 ЗК).

4. Важное место среди  других категорий земель занимают  земли особо охраняемых территорий  и объектов (природоохранного, природно-заповедного,  оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения). На этих землях осуществляют  свою деятельность государственные  природные заповедники, в том  числе биосферные, национальные  парки, природные парки, государственные  природные заказники, памятники  природы, дендрологические парки  и ботанические сады, лечебно-оздоровительные  местности и курорты.