Предоставление земельных участков для строительства

В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Теперь вернемся к рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в результате чего собственник земельного участка - государство или местное самоуправление не лишаются права собственности на него. В этом случае предоставление земельного участка происходит в следующем порядке:

1) выбирается земельный участок  и принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проводятся уже описанные работы по формированию земельного участка;

3) указанный земельный участок  должен пройти процедуру государственного  кадастрового учета в соответствии  с действующими правилами;

4) принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Следует также отметить, что в соответствии с новым Земельным кодексом предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Теперь к вопросу о подаче самого заявления о предоставлении земельного участка и этапах выбора указанного земельного участка.

Для предоставления земельного участка под объекты строительства должны лица (как юридические, так и граждане), заинтересованные в пре-доставлении указанного земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство.

В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка под строительство как правило известно, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное - испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты, хотя эти данные закон не относит к числу обязательных.

После чего «орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями». ст. 31 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. - Ст. 4147.

Хотя в законе и написано, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, на деле это происходит не всегда так. К примеру, если идет речь о предоставлении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет и не определенного в натуре, указанные сроки будут однозначно сорваны. По закону о государственном земельном кадастре данные сроки определяются в один месяц для органов, осуществляющих кадастровый учет, двухнедельный же срок определен не для них, а для соответствующих органов власти, только для последних и актуален указанный двухнедельный срок. Не меньше вопросов и с органами архитектуры, обязанных выдающих необходимую информацию, чаще всего в виде выкопировок из градостроительных планов населенных пунктов.

Очень важная роль в процессе отвода земельных участков под строительство отводится информированности всех заинтересованных лиц. Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Для этого указанные органы обязаны информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (которые находятся в государственной или муниципальной собственности) законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Для случаев, предусматривающих размещение объектов для общественных нужд, необходимо производить выкуп земельных участков, которые могут находятся в собственности граждан или юридических лиц. При этом уполномоченные органы власти (государственной или местного самоуправления) информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. В этом случае порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов РФ, то есть по большей части должны быть унифицированы.

В свою очередь закон предоставляет гражданам, общественным организациям (объединениям) и органам территориального общественного самоуправления право участия в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

После того как указанные действия будут проведены, а земельный участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом о выборе земельного участка под строительство.

К данному акту в соответствии с законом должны прилагаться проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора и утвержденные органом местного самоуправления.

В случае, если предполагается изъятие земельного участка, в том числе путем его выкупа, для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

                                            Заключение

Хотелось бы отметить, что новый Земельный кодекс достаточно полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Так как данный закон сделал более демократичной процедуру предоставления земельных участков для целей строительства, например, при предоставлении земельных участков без предварительного согласования размещения объекта строительства. Очень важно то, что новый Земельный кодекс в этом случае требует информирования о предоставлении земельных участков заинтересованным сторонам, проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Однако не все так просто. Ведь предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения не производится лишь в случае размещения данного объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, а также в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.

Сама реализация идей наделения желающих получить земельные участки под строительство различных объектов по-прежнему чаще сводится к тому, что заинтересованная сторона предоставляла в полномочный орган власти (государственный или муниципальный) заявку на предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства. Далее заявка проходит соответствующие согласования в различных ведомствах на предмет отсутствия препятствий для отвода земельного участка. К таковым чаще всего относятся органы архитектуры, местные органы Госкомзема России (ныне Росземкадастра) и т. д. То есть определялся весь круг землепользователей, чьи интересы могли быть затронуты этим земельным отводом и далее все необходимая процедура согласования.

Казалось бы, что данная схема должна быть оптимальной. Но в этой схеме есть один большой изъян. Заключается он в том, что руководители согласующей службы или представители органов власти, предоставляющие земельные участки, частенько оставаясь один на один с заявителем могли давать понять последнему, что для получения положительного решения его вопроса требуется еще и некоторая неофициальная часть. То есть, иначе говоря, был повод для взяточничества, для злоупотребления своим положением. Данное положение усугублялось еще и тем, что на один земельный участок могло быть несколько претендентов и побеждал из них чаще тот, кто был ближе к действующему представителю власти, от которого зависело предоставление земельного участка.

Именно таким образом в России застраивались прибрежные защитные и охранные зоны, вырубались (и вырубаются до сих пор) заповедники и реликтовые леса. Взять хотя бы подмосковные леса.

И так, общие правила предоставления земельных участков для целей строительства, обозначены новым Земельным кодексом.

Но это только начало. Следующий этап - это работа в субъектах РФ. Насколько сами регионы России смогут реализовать государственную идею. Дело в том, что не все регионы России одинаковы. Здесь дело и в способах хозяйствования, сложившихся в конкретной местности, и в этнических различиях. Немаловажную роль играет и географическое положение субъекта - территории покрытые лесами будут иметь значительные отличия отвода земельных участков для целей строительства от земель занятых горами или черноземами.

Еще один уровень детализации - муниципальное образование (город или район), где в свою очередь должны найти отражение свои особенности. Все это будет работать хорошо только при одном условии - несмотря на различные условия, должна быть единая политика, единые правила в земельных отношениях, которые должны максимально снизить возможность чиновничьего произвола и максимально быть направленными на получение экономической выгоды при соблюдении закона и экологического равновесия естественных природных ресурсов, прежде всего земельных.

Каждый субъект РФ может либо улучшить процедуру предоставления земельных участков для строительства, например, упростив некоторые процедуры, либо усложнив их, тем самым, прежде всего. Правда, в последнем случае в таком субъекте РФ будет не столько сохраняться (охраняться) земельный фонд, сколько приходить в запущение. К тому же темпы строительства будут неуклонно снижаться, что весьма усложнит положение этого региона.

Не решен важный момент, кто же будет основным координатором всех министерств, ведомств, служб и т. д., который заставит их эффективно работать. На мой взгляд, в это дело каждого субъекта РФ, который должен решить эту проблему своими силами с учетом своих региональных особенностей. Здесь должен быть назначен не только главный координирующий орган, но и разработан детальный регламент взаимодействия всех государственных и муниципальных структур, имеющих отношение к отводу земельного участка для целей строительства. При этом все региональные органы власти (включая и муниципальные) должны иметь такой регламент, утвержденный исполнительным органом власти субъекта РФ. С федеральными же органами власти (служба Росземкадастра по субъекту РФ и др.) должны быть подписаны соглашения, в которых четко регламентировано их взаимодействие для более эффективного решения данных задач.

Кроме того, необходимо решить вопросы о более широком информировании заинтересованных лиц при отводе земельных участков для строительства. Например, каждый субъект РФ может вполне справиться с задачей создания единой базы данных о наличии земельных участков, которые могут быть отведены для целей строительства, открытой для всех заинтересованных лиц. И в дальнейшем отвод земельных участков осуществлять на ее основе. Которая, в свою очередь, должна быть доступна всем желающим для свободного ознакомления.