Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

а) преимущественное перед любыми третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (после того, как срок действия договора — истек);

б) такое право лишь при прочих равных условиях (т.е. если он принимает те же условия, что арендодатель предлагает и третьим лицам, в т.ч. и условие о размере арендной платы). При этом необходимо учитывать правила ст. 621 ГК о том, что:

— арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре аренды не указан в разумный срок до окончания действия договора;

— при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон;

— если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора он заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дог вор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения наряду с другими условиями могут быть предусмотрены:

1) условия о том, что  земельный участок сельскохозяйственного  назначения (предмет аренды) передается  в собственность арендатора:

а) по общему правилу — по окончании срока аренды. Однако в договоре аренды может быть предусмотрено, что такой переход может иметь место и до окончания срока аренды (если соответствующая сумма будет уже уплачена);

б) в той мере, в какой арендатор внесет обусловленную договором аренды выкупную цену (она может превышать арендную плату, может быть равной ей, может устанавливаться отдельно от арендной платы, и может включаться в ее состав и т.д.);

2) условия о том, что  арендатор может выполнить дополнительные  обязанности (по сравнению с «обычными») в целях выкупа арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения;

3) условия о необходимости  соблюдения требований:

а) ст. 8 Закона об ОСЗ (о праве преимущественной покупки земель сельскохозяйственного назначения субъектом РФ и о необходимости извещать о намерении осуществить продажу такого земельного участка);

б) ст. 10 Закона об ОСЗ (о том, что арендатор вправе приобрести земельный участок, но по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка).

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения одновременно находящихся в аренде у одного арендатора — не ограничивается.

Договор аренды между гражданами на срок более одного года или договор аренды, когда одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости. По истечение срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных в:

а) п. 3 ст. 35 ЗК, предусматривающий, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке имеет преимущественное право его аренды, которая осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу;

б) п. 1 ст. 36 ЗК, устанавливающий, что исключительное право аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК и федеральными законами;

в) ст. 46 ЗК (об основаниях прекращения договора аренды, в т.ч. при ненадлежащем использовании земельного участка, включая и нарушение целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения и т.п.;

Существует право арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (т.е. т.н. перенайме) и право сдавать земельный участок в субаренду.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор может передать свои права и обязанности по договору другому лицу без согласия собственника (т.е. арендодателя) земельного участка (но при условии его уведомления). Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда и только при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. При наследовании земельных участков лицами, не достигших совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Этот срок (конечно, не) может превышать срок 49 лет. При переходе права на земельный участок от одного собственника или арендатора к другому, ни категория, ни целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения не могут быть изменены.

Статья 10 Закона гласит о предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Следующее основание возникновения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения заключается в статье 11 Закона, а именно наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо учитывать, что: 1) наследование земельного участка осуществляется в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, в частности, согласно ст. 1181, 1182 ГК;

2) земельные участки сельскохозяйственного  назначения могут передаваться  по наследству и при наследовании  по закону, и при наследовании  по завещанию;

3) наряду с правилами  ст. 11 Закона об ОСЗ, вопросы наследования земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируются также положениями:

а) п. 10 ст. 22 ЗК (о том, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители (например, опекуны, попечители) могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;

б) п. 3 ст. 3 Закона № 137 о том, что предоставление в собственность граждан ранее предоставленное им в пожизненное наследуемое владение сроком не ограничивается.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 
      Перейдем к рассмотрению вопроса о прекращении права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения. В ст. 44 Земельного кодекса РФ указаны виды оснований прекращения права собственности на землю. К ним относятся:

1) отчуждение (например, продажа) земельного участка другому лицу (другим лицам);

2) отказ собственника  от права собственности на  земельный участок.

О принудительном изъятии земельного участка говорится в статье 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. Речь идет о том, что эти земли могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, для создания защитных насаждений, для проведения научно-исследовательских, учебных и иных целей.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов (качества окружающей среды, воздействия на окружающую среду, выбросов и сбросов и др.) в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». Эти нормативы необходимо учитывать при определении размера убытков, а также возмещения потерь сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, животного мира и т.п. Все эти правила обязательны:

а) и для собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения;

б) и для землепользователей (например, лиц, которым такие земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование;

в) и для землевладельцев (т.е. лиц, которые владеют земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве пожизненного наследуемого владения;

г) и для арендаторов таких земельных участков.

Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям и в порядке, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации. Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации. Специфика этих правил состоит в том, что они посвящены прекращению иных (кроме права собственности) вещных прав на земельные участки сельскохозяйственного пользования, а именно:

а) права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными;

б) права безвозмездного срочного (но не более чем на один год) пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения. К числу лиц, которые обладают таким правом, относятся и лица, которым участок, предоставлен в качестве служебного надела;

в) право пожизненного наследуемого владения земельными участками сельскохозяйственного назначения.

При этом необходимо учитывать, что при переходе прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения от одного из упомянутых выше лиц к другим, категория и целевое назначение этих земельных участков изменению не подлежат. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Это, в частности, означает, что: