Право собственности на землю

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§1. Право собственности на землю

1.1 Понятие, особенности, основные признаки  права собственности на землю.

 

Право собственности на землю – право лица, имеющего в собственности земельный участок продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.1 

Собственник земельного участка имеет право:

- использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в  соответствии с законодательством  Российской Федерации;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии  с целевым назначением земельного  участка и его разрешенным  использованием с соблюдением  требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

- осуществлять другие  права на использование земельного  участка, предусмотренные законодательством.  

Собственник земельного участка имеет право собственности на:

- посевы и посадки сельскохозяйственных  культур, полученную сельскохозяйственную  продукцию и доходы от реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

- расположенные на земельном  участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных  Лесным кодексом Российской Федерации.

Собственники земельных участков обязаны:

- использовать земельные  участки в соответствии с их  целевым назначением и принадлежностью  к той или иной категории  земель и разрешенным использованием  способами, которые не должны  наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному  объекту;

- сохранять межевые, геодезические  и другие специальные знаки, установленные  на земельных участках в соответствии  с законодательством;

- осуществлять мероприятия  по охране земель, соблюдать порядок  пользования лесами, водными и  другими природными объектами;

- своевременно приступать  к использованию земельных участков  в случаях, если сроки освоения  земельных участков предусмотрены  договорами;

- своевременно производить  платежи за землю;

- соблюдать при использовании  земельных участков требования  градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение  плодородия почв на землях  соответствующих категорий;

- выполнять иные требования, предусмотренные федеральными законами

 

1.2 Формы и виды земельной собственности.

 

Полного,  законченного  перечня  форм  собственности  на   землю   не

существует. В регулировании этого  вопроса  используется  гибкий  подход,  в соответствии с которым допускается установление  любых  форм  собственности. Не существует ни обязательного минимума, ни обязательного максимума.  Статья 9 Конституции РФ предусматривает: земля и  другие  природные  ресурсы  могут находиться  в  частной,  государственной,  муниципальной   и   иных   формах собственности.  Используемое  сослагательное   наклонение   в   формулировке статьи, а также допустимость иных форм  собственности,  как  представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о  формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными  и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности на землю: государственная, муниципальная, частная.

Степень   правовой   разработанности    каждой    различается,    что

свидетельствует о том, что институт права собственности на  землю  находится на стадии формирования и не достиг своего полного развития.

 

Право государственной собственности на землю.

Право   государственной   собственности    означает    принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство  как субъект  права   государственной   собственности   представлено   не   одним ведомством, а целым рядом различных органов  государственной  власти,  между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух  уровней государственной  власти,  предусматривается,   что   право   государственной собственности существует в виде: федеральной собственности и   собственности субъектов РФ.

На каждом уровне  правомочия  владения,  пользования  и  распоряжения распределены    между    законодательными     органами, соответствующими министерствами и ведомствами, а также местными  органами  самоуправления,  и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.

Объектом права государственной собственности выступают  индивидуально обособленные земельные участки,  не  находящиеся  в  собственности  граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст.  214  ГК).  Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные  земли  — наиболее обширны по площади, имеют  наиболее  существенную  экономическую  и экологическую значимость. На государственных землях размещается  большинство промышленных предприятий, подавляющее  большинство  земель  природоохранного назначения находятся в государственной собственности.

Согласно Федеральному закону «О разграничении государственной собственности на землю»  основанием возникновения права собственности Российской Федерации, права собственности субъектов Российской Федерации и права собственности муниципальных образований на земельные участки из земель особо охраняемых природных территорий является включение этих земельных участков в состав особо охраняемых природных территорий федерального, регионального и местного значения, соответственно.

Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации право собственности Российской Федерации на земельные участки может возникать в силу федерального закона, проведение предусмотренной Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» процедуры разграничения государственной собственности на землю, в таком случае не потребуется. Право собственности Российской Федерации на земельные участки особо охраняемых природных территорий федерального значения возникает с момента государственной регистрации права собственности в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 31.08.2000 № 648

С развитием права государственной собственности  связывается  сложная проблема  ее  разграничения  на  право  федеральной   и   право   субъектной собственности.  Проблема  вызвана  недостаточно  ясно  выраженной   позицией государства относительно  того,  каким  образом  осуществить  разграничение. Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур.  В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются в суде.

Используются  два  юридически  несогласованных  подхода.  С  одной  стороны, предусматривается проведение жесткого  разграничения  права  государственной собственности физически, по объектам, и юридически. С другой,  разграничение права государственной  собственности  одновременно  предусматривается  путем разграничения  предметов  ведения  и  полномочий  по  управлению  земельными правоотношениями   между    государственными    и    субъектными    органами государственной  власти  без  физического  разграничения  самих   земель   и соответствующего  закрепления  самостоятельных  прав  собственности   РФ   и субъектов РФ.

Политическая   поддержка   первого   подхода   выражена   в   решении

Правительства  РФ  и  Центрального  банка  РФ  по  стабилизации   социально-экономического положения  в  стране,  которое  предусматривает  разграничить право собственности на  объекты  недвижимости,  включая  земельные  участки, между РФ, ее субъектами и органами местного самоуправления.

 Данный подход реализован  при определении правового  режима  некоторых категорий земель. Так, Водный кодекс РФ  исходит  из  порядка  разграничения водных объектов и соответственно  земель  водного  фонда  на  федеральные  и субъектные по установленным  критериям.  На  основании  Лесного  кодекса  РФ лесной фонд объявлен федеральной собственностью при условии  передачи  части лесного фонда в собственность субъектов  РФ  в  соответствии  с  федеральным законом.

Одновременно, Водный и  Лесной  кодексы  независимо  от  фактического разграничения устанавливают  порядок  согласованного  совместного  вынесения решений по вопросам правового  режима  соответствующих  земель.  В  развитие Лесного кодекса не было принято ни  одного  решения  относительно  признания участков лесного фонда — субъектной собственностью. Водные объекты  частично разграничены, однако легитимность такого  разграничения  вызывает  сомнения, так как на основании ст. 67 Конституции внутренние  воды  и  территориальное море ни при каких условиях не могут быть субъектной собственностью, так  как не входят в территорию субъектов РФ.2

При этом независимо от того, какие действия будут предприняты в  этой области, оба Закона предусматривают участие  государственных  органов  обоих уровней   в   управлении   собственностью.   Целесообразность    физического проведения разграничения в этом случае, равно как и юридического  оформления прав двух субъектов, ставится под сомнение.

Данное противоречивое положение порождает интересную ситуацию,  когда наряду с федеральной и субъектной собственностью на землю, de facto, но  вне закона существует еще один вид права государственной собственности  —  право некой «общей» (не разграниченной физически) государственной собственности.

Земли,   находящиеся   в   государственной    собственности,    можно

приватизировать  с  учетом  запретов  и  ограничений,  устанавливаемых   для

отдельных  категории  земель.  Государственные  земли   могут   передаваться физически юридическим лицам в пользование на праве  срочного  и  бессрочного пользования, пожизненного наследуемого  владения,  аренды.  Землепользователи несут обязанности по  рациональному  использованию  земель,  недопущению  их деградации. Землепользование является платным.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляете соответственно органами  государственной  власти  РФ  (ст.  71 Конституции)  и  субъектов  РФ,  хотя   в   большинстве   случаев   принцип, раздельного управления не реализуется.

 

Право муниципальной собственности на землю.

Право муниципальной собственности на землю — это правомочия владения, пользования,  распоряжения,  принадлежащие  муниципальному  образованию.  На территории  РФ  примерно  14,5  тыс.  муниципальных  образований.  От  имени муниципального  образования   полномочия   собственника   реализуют   органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом  качестве  органы  местного самоуправления  имеют  право  передать  земельные  участки  во  временное  и постоянное владение и пользование физическим и юридическим лицам, сдавать  в аренду,   продавать,  отчуждать   земли,   находящиеся   в    муниципальной собственности, и совершать иные сделки.

Объектами  права  муниципальной  собственности   являются   земельные участки, переданные РФ или  субъектами  РФ  в  муниципальную собственность. Порядок  передачи  объектов  федеральной   собственности   в   муниципальную регулируется федеральными законами. Субъекты РФ определяют порядок  передачи объектов  собственности  субъектов  РФ  в  муниципальную   собственность   и осуществляют   их   передачу. Территория муниципального    образования    устанавливается    на    основе     законов соответствующих субъектов РФ с учетом мнения населения.

В отличие от государственной муниципальная собственность  не  делится на  виды.  Она  едина.  Управление  муниципальной  земельной  собственностью возложено на местные органы, в структуре  которых  создаются  подразделения, отвечающие  за  содержание  и  регулирующие  использование  земель,  занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель,  благоустройство и озеленение территории и др.

Основное назначение муниципальных земель  —  обеспечение  проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно  относятся  к категории земель населенных пунктов, за  исключением  земель,  расположенных за чертой городских и сельских  поселений.  Основные  площади  муниципальной собственности  относятся  к  землям  общего   пользования   и   используются гражданами для прохода,  проезда,  размещения  необходимых  объектов  общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться  за  индивидуальными землепользователями.