Право частной собственности на земельные участки в Российской Федерации

д) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства путем их продажи на торгах (ст. 30-32 ЗК РФ) или для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

е) договоры и сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.), на основании которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому (более подробно – в главе 5. «Правовое регулирование сделок с земельными участками»);

ж) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

Общие основания прекращения права собственности предусмотрены в ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности прекращается в следующих случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества; при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.ст. 240 и 241 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ (выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле), п. 2 ст. 272 ГК РФ (приобретение права собственности на земельный участок или иное недвижимое имущество по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке), ст. 282 ГК РФ (выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда), ст. 285 ГК РФ (изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства), ст. 293 ГК РФ (продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения)

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

Таким образом, можно выделить четыре основные группы оснований прекращения права собственности:

1. добровольная передача права  собственности другому лицу;

2. добровольный отказ от права  собственности;

3. гибель или уничтожение имущества;

4. принудительное изъятие имущества  у собственника.

В развитие соответствующих норм гражданского законодательства ст. 44 Земельного кодекса РФ указывает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Право общей собственности на земельные участки

Граждане и юридические лица могут иметь земельные участки не только на праве индивидуальной, но и общей собственности. Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности и для нее характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности, или сособственниками.

Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения ее назначения, т.е. на неделимое имущество.

Общие положения, определяющие содержание и правовой режим общей собственности содержатся в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Выделяют общую долевую (с определенной долей каждого собственника) и общую совместную (без определения таких долей) собственность. Специальные нормы, регулирующие отношения по поводу оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, содержатся также в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст.ст. 12–18).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Пункт 5 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что по соглашению участников общей совместной собственности, а при недостижении такого согласия – по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – если сособственники претендуют на использование одной и той же части земельного участка и т.п. – в порядке, установленном судом. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части земельного участка, соразмерной его доле (ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел (ст. 245 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям. Иное может быть предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Например, участники общей долевой собственности могут договориться о том, что каждый из них имеет право на ту часть урожая, которую каждый из них вырастил на своей части.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности (уплата земельного налога, издержки по содержанию земельного участка) несет каждый участник долевой собственности соразмерно со своей долей (ст. 249 ГК РФ).

Распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В то же время, распоряжение свой долей каждый участник осуществляет по своему усмотрению: может ее продать, подарить, завещать и т.п.

При возмездном отчуждении доли в общей собственности необходимо обеспечить соблюдение преимущественного права иных участников общей собственности на покупку продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 246 ГК РФ). В случае нарушения преимущественного права покупки, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Делимый земельный участок, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между всеми сособственниками, если они желают стать собственниками отдельных земельных участков. Такой раздел осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке и влечет прекращение общей долевой собственности на земельный участок и возникновение права собственности на вновь образованные земельные участки (ст. 252 ГК РФ). Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Кроме того, каждый участник вправе требовать выдела в натуре своей доли из земельного участка, находящегося в общей собственности. В случае, если выделяемый в натуре земельный участок несоразмерен доле участника в праве общей собственности, то ему должна быть выплачена соответствующая денежная сумма или иная компенсация. Кроме того, возможна ситуация, когда вместо выдела доли в натуре участнику долевой собственности с его согласия может быть выплачена остальными собственниками компенсация. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Если находящийся в общей долевой собственности земельный участок не может быть разделен между участниками такой собственности (неделимый земельный участок), то участнику, желающему выделить свою долю в натуре, выплачивается стоимость его доли другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности определен ст. 253 ГК РФ, согласно которой участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Статья 254 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе такого имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Защита права собственности

Собственники земельных участков имеют право требовать от иных лиц ненарушения их прав на земельный участок, а иные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих права собственников земельных участков.

В случаях, когда иные лица не выполняют свою обязанность и нарушают право собственника, он вправе использовать механизмы защиты принадлежащего ему права, закрепленные законодательством. По мнению Е.В. Сырых, законодательство РФ (прежде всего – глава 20 ГК РФ) предусматривает следующие механизмы защиты права собственности на земельный участок:

1. истребование имущества из чужого незаконного владения. Если сосед установил забор таким образом, что занял часть земельного участка, находящегося в собственности другого лица, то такое лицо вправе истребовать часть земельного участка из незаконного владения соседа;

2. истребование имущества от добросовестного приобретателя.

Если земельный участок возмездно приобретен у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать этот земельный участок от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому оно было передано, помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. требование об устранении всяких  нарушений права собственника, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В частности, если на соседнем земельном участке дом построен таким образом, что вода с его крыши попадает на чужой земельный участок и размывает почву, собственник этого участка вправе требовать устранения таких нарушений его права собственности;

4. возмещение государством убытков, причиненных собственнику в результате принятия РФ закона, прекращающего право собственности, в том числе стоимости имущества. Данный механизм защиты права собственности на землю распространяется на случаи прекращения права собственности на земельные участки в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Как уже отмечалось, такое изъятие осуществляется только после предоставления лицу равноценного земельного участка или возмещения рыночной стоимости изымаемого земельного участка; возмещения стоимости зданий, cnроений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также возмещения в полном объеме иных убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Документом, удостоверяющим право частной собственности на земельный участок, является свидетельство о государственной регистрации указанного права, выдаваемого специально уполномоченным государственным органом в порядке, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 26 ЗК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 1.

Гражданка Сергеева- член садоводческого товарищества, имеющая земельный участок в черте города на праве пожизненного наследуемого владения, решила в индивидуальном порядке приватизировать земельный участок. Администрация города отказала в просьбе Сергеевой, ссылаясь на то, что она является членом садоводческого товарищества, поэтому в индивидуальном порядке вопрос о приватизации земельного участка не может быть решен. Кроме того, садоводческое товарищество расположено в пределах водоохранной зоны реки, а земли такого вида приватизации не подлежат.