Права на землю

В настоящее время полномочия собственников  по распоряжению землями определяется ГК РФ. В ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ устанавливается, что владение, пользование и распоряжение земельными участками возможно в  той мере, в какой их оборот допускается  законом «О земле».

В ЗК РФ предлагаются ограничения, устанавливаемые  в отношении земель, используемых в сельскохозяйственном производстве (ст. 27).

Порядок совершения сделок с земельными участками регулируется нормами  ГК РФ, в котором предусматривается  заключение договора в письменной форме. В нем должна быть дана характеристика земельного участка, позволяющая определить: площадь земельного участка; его  местоположение; вид прав на земельные  участки; целевое использование; кадастровый  номер.

Если на земельном участке находятся  объекты недвижимости и если установлены  ограничения и обременения земельного участка, то они также должны быть описаны в договоре.

Земельно-правовыми нормативными актами устанавливается обязательное нотариальное удостоверение купли-продажи  земельных участков, предоставленных  для ведения садоводства, индивидуального  жилищного, дачного хозяйств (Закон  РФ от 23 декабря 1993 г. «О праве граждан  на частную и продажу земельных  участков...», Постановление Правительства  РФ от 30 мая 1993 г. «Об утверждении  порядка купли-продажи участков гражданами РФ»). Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки урегулирован ФЗ РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Он позволяет определить, какие права могут подлежать  государственной регистрации: право  собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного  пользования землей, сервитуты, залог  и т. д. В ст. 17 этого Закона определен перечень документов, представляемых на государственную регистрацию. Среди документов названы те, которые устанавливают право на земельные участки: гражданско-правовые договоры, решения компетентных органов управления о предоставлении земельного участка, решение суда, а также свидетельство о регистрации права на земельный участок. Предоставляется и план земельного участка, оформленный комитетами по земельным ресурсам в соответствии с техническими требованиями, утвержденными Роскомземом в 1993 году. ПС РФ предусмотрено, что в отношении отдельных видов имущества может осуществляться специальная регистрация или учет (ст. 164).

ФЗ РФ «О государственном земельном  кадастре» предусматривается кадастровый  учет земельных участков и осуществляется он путем внесения данных о земельных участках в Единый государственный реестр земель.³

 

 

 

4. Защита прав на землю.

В качестве способов защиты прав на земельные участки предусмотрены, в частности, следующие.

Признание права на земельный  участок. Признание права на земельный  участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим  основанием, при наличии которого органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить  государственную регистрацию права  на землю или сделки с землей.

Восстановление положения, существовавшего до нарушения права  на земельный участок. Нарушенное право  на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной  власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение  права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или  создающих угрозу его нарушения. Действия, нарушающие права на землю  граждан и юридических лиц  или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

- признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

- приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

- приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого – разведочных, поисковых, геодезических и иных работ;

- восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Ненормативный акт исполнительного  органа государственной власти, органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, нормативный  акт, не соответствующий закону или  иным нормативным правовым актам  и нарушающий права и охраняемые законом интересы лица, может быть признан судом недействительным.

 

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю  и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного  органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом  государственной власти, издавшим такой  акт. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в порядке, предусмотренном гражданским  законодательством, в том числе  упущенная выгода. На основании решения  суда лицо, виновное в нарушении  прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных  участков в прежних границах).⁴

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ст. 63 Земельного кодекса РФ гарантиями прав на землю при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд являются:

1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных  нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию  лиц, у которых изымаются, в  том числе выкупаются, земельные  участки, равноценных земельных  участков;

2) возмещения стоимости  жилых, производственных и иных  зданий, строений, сооружений, находящихся  на изымаемых земельных участках;

3) возмещения в соответствии  со статьей 62 настоящего Кодекса  в полном объеме убытков, в  том числе упущенной выгоды.

2. Собственники земельных  участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков  не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения  уведомления допускается только с согласия собственников земельных  участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

3.Расходы, понесенные  собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков  на осуществление застройки земельных  участков зданиями капитального  типа и проведение других мероприятий,  существенно повышающих стоимость  земли, после уведомления о  предстоящем изъятии, в том  числе путем выкупа, земельных  участков, возмещению не подлежат.

4. Собственнику земельного  участка при изъятии его для  государственных или муниципальных  нужд наряду с гарантиями, предусмотренными  пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна  быть возмещена рыночная стоимость  земельного участка, если ему  не предоставлен бесплатно в  собственность равноценный земельный  участок.

 

 

 

 

6. Порядок рассмотрения земельных споров.

До земельной реформы в России земельные споры разрешались главным образом в административном порядке. Судебные инстанции всячески ограничивали свою подведомственность по разрешению земельных споров, перекладывая эти заботы на органы государственного управления, которые часто бывали виновниками в возникновении земельных конфликтов. Во многом такой позиции судов содействовала долгое время господствовавшая в теории земельного права концепция об особом неимущественном характере земельных отношений и земли в системе материальных ценностей, на основании которой проводилось разделение споров на чисто земельные и на споры о прочей недвижимости, и, следовательно, невозможности применения судебного порядка разрешения земельных споров. В сегодняшних условиях данная позиция противоречит ст. 2 ГК РФ, согласно которой земельные отношения в имущественной части регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. По действующему в настоящее время законодательству любой спор о правах граждан и юридических лиц может быть рассмотрен согласно подведомственности в суде или в арбитражном суде. Согласно ст. 118 Конституции РФ земельные споры могут рассматриваться только в порядке судопроизводства, т.е. регламентированной законом процедуры рассмотрения. Если судом допущены существенные нарушения процессуального закона, то вынесенное по земельному спору решение подлежит отмене, а дело — пересмотру (ч. 4 ст. 306 ГПК, ч. 4 ст. 158 АПК).

При определении подведомственно  земельных споров арбитражному суду нужно исходить из ст. 25 ГПК РСФСР, ст. 22 АПК и Высшего арбитражного суда РФ от 18 августа 1992 г. № 12/12 «О некоторых  вопросах подведомственности судам  и арбитражным судам».⁵

Рассмотрение земельных  споров осуществляется на принципе состязательности и равноправия сторон (п. 3 ст. 123 Конституции  РФ), обеспечению которого служат следующие основные принципы судебного разбирательства:

1) недействительность отказа  в праве на обращение за  судебной защитой нарушенных  земельных прав (ст. 3 ГПК). Поэтому,  например, формулировка о том,  что стороны отказываются от  обращения в суд и решают  все вопросы во внесудебном  порядке, является юридически  недействительной, не препятствующей  любой из сторон договора обращаться  за защитой в суд;

2) равные процессуальные  права сторон на представление  в суде доказательств и исследование  их, заявление ходатайств, дачу устных  и письменных объяснений, возражений  другой стороне и т.п. (ст. 29, 33 ГПК,  ст. 33, 34 АПК);

3) равная обязанность  сторон в доказывании тех обстоятельств,  на которые она ссылается как  на основание своих требований или возражений (ст. 50 ГПК, ст. 53, 54 АПК);

4) равные права сторон  в обжаловании в кассационном  или ином порядке решения судов  по земельным спорам (ст. 282 ГПК,  ст. 161 АПК).

Процессуальный порядок  рассмотрения земельных споров можно  подразделить на следующие стадии:

1. Обращение в суд заинтересованной  стороны за защитой своего  нарушенного или предполагаемо  нарушенного земельного права,  которое выражается в форме  подачи искового заявления (ст. 126 ГПК, ст. 25 АПК). В исковом заявлении  должны быть указаны наименование  сторон и их адреса, цена иска, если иск подлежит оценке, обстоятельства, на которые заявитель ссылается  как на обоснование своих требований, перечень прилагаемых к исковому  заявлению доказательств, ходатайств  и т. п.

Обращение считается свершившимся, если исковое заявление о рассмотрении земельного спора с приложенными документами зарегистрировано в  суде, рассматривающем спор, поскольку  с этого начинает свой отсчет срок, отпущенный законом на рассмотрение, который не может превышать одного месяца в суде (ст. 99 ГПК) и двух месяцев  в арбитражном суде (ст. 114 АПК).

2. Возбуждение дела о  рассмотрении земельного спора  в суде. Ему предшествует проверка  судом поступивших материалов  с точки зрения соблюдения  подсудности, достаточности, перспективности  дела. В целях быстрого и правильного  разрешения спора суд вправе  провести подготовительные действия: вызвать и опросить стороны  об известных им обстоятельствах  дела, запросить дополнительные  документы по данному спору  и т.п. (ст. 142 ГПК; ст. 112 АПК).

Признав дело достаточно подготовленным к рассмотрению, суд выносит определение  о назначении его к судебному  разбирательству, что является заключительным этапом в стадии возбуждения гражданского дела (ст. 143 ГПК, ст. 113 АПК).         

3. Вступительный этап  стадии судебного разбирательства,  выражающийся:

а) в открытии судебного  заседания, установлении особого режима поведения находящихся там лиц. В частности, в судебном деле могут  участвовать только лица, являющиеся участниками гражданского процесса (ст. 29 ГПК; ст. 32 АПК), иные лица, присутствующие в зале, обязаны соблюдать установленный порядок и тишину, в случае нарушения которого судья вправе вынести определения о применении санкций, предусмотренных законом (ст. 149 ГПК);

б) в проверке явки сторон и других лиц, участвующих в деле, принятии к ним мер, предусмотренных  законом. В частности, лицам, участвующим  в деле, разъясняются их права и  обязанности (ст. 155 ГПК; ст. 115 АПК);

свидетели удаляются до начала судебного заседания из зала суда (ст. 153 ГПК); в отношении состава  суда, прокурора, если он участвует  в деле, решается вопрос об отводе (ст. 17, 18, 19, 20 ГПК, ст. 16 АПК) и т. п.

4. Стадия судебного разбирательства  (рабочая стадия рассмотрения  земельного спора), включающая в  себя подстадии:

а) доклад дела — оглашение  материалов, поступивших в судебное заседание и зарегистрированных в судебном деле (ст. 164 ГПК), поскольку  одним из принципов судебного  разбирательства является устность и непосредственность исследования материалов дела в судебном заседании (ст. 146 ГПК);

б) заслушивание сторон, а  затем лиц, участвующих в деле, допрос свидетелей, исследование доказательств  и т. п.;

в) оценка доказательств  в суде через судебные прения сторон, в которых каждая из сторон, участвующих  в земельном споре, излагает свою точку зрения на результаты исследования материалов дела, комментирует их, дает свою оценку (ст. 185 ГПК).

5. Стадия принятия решения  по данному делу. Процедура принятия  решения судом жестко регламентирована  законом: обеспечение тайны совещательной  комнаты (ст. 193 ГПК); публичное оглашение  решения в соответствии с принципом  гласности судебного разбирательства  (ст. 9,191 ГПК) и т.п. Арбитражный  же суд не скован такими  жесткими формальностями, и на  него лишь возложена обязанность  объявления решения по земельному  спору (ст. 134 АПК).

Решение суда должно быть законным и обоснованным и вынесенным только на тех доказательствах, которые  были рассмотрены в судебном заседании (ст. 192 ГПК, ст. 124 АПК). Не допускается  вынесение решения по предположениям, не подтвержденным доказательствами.