Понятие права собственности на землю

Помимо земельных участков, в  собственности граждан и юридических  лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством РФ.

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не (установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение этой растительностью осуществляется собственником в соответствии е требованиями лесного законодательства.

Постановлением Правительства  РФ от 5 января 1998 г. «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданами и юридическими лицами земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» предусмотрена организация проведения указанных торгов (конкурсов). 

Земля гражданам в частную собственность  может быть предоставлена как  бесплатно, так и за плату. 

 Процесс реформирования земельного строя России в текущем  десятилетии проходил медленно, но результативно. Достаточно сказать, что  к началу 1998 г. в частной собственности граждан находилось свыше половины земель, в том числе сельскохозяйственного назначения. 42 млн. граждан России являлись собственниками земельных долей, которые являются разновидностями права частной собственности граждан на землю.

Перечень лиц, имеющих право  приобрести земельные участки в  частную собственность, дан в  Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».* В нем установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, сооружения, помещения, объекты завершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в названном случае является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах существовавших (существующих) под приватизированным предприятием на дату утверждения приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект. 

Право частной собственности на землю   

 Право частной собственности  на землю закреплено в Конституции  РФ (ст. 36), согласно которой граждане  и их объединения вправе иметь  в частной собственности землю. 
   Право частной собственности на землю представляет собой одну из форм права собственности, при которой правомочиями пользования, владения и распоряжения земельным участком обладают физические и юридические лица. 
   Объектом права частной собственности на землю всегда является индивидуально-определенный земельный участок, который в установленном порядке перешел к определенному субъекту и находится в его владении, пользовании и распоряжении. В ряде случаев законодательство РФ включает в содержание данного объекта иные объекты природной среды, находящиеся на земельном участке и неразрывно с ним связанные: обособленные водные объекты и древесно-кустарниковую растительность. Так, ст. 261 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный слой), замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает законных прав иных лиц. Права собственников земельных участков закреплены в ст. 40 Земельного кодекса РФ. Напомним, что собственник земельного участка вправе: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на: посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование; расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. 
   Следует отметить, что ст. 213 Гражданского кодекса РФ предусматривает нахождение в частной собственности (собственности граждан и юридических лиц) любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которое не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом. 
   Земельный кодекс РФ (ст. 27) выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: земельные участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограниченные в обороте; земельные участки, свободно находящиеся в обороте. 
   Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. 
   Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (п. 5 ст. 27 ЗК РФ): в пределах особо охраняемых природных территорий, которые не были указаны выше; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; в границах закрытых административнотерриториальных образований; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. 
   Перечень земельных участков, не подлежащих приватизации, установлен также Федеральным законом от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 8 ст. 28). В соответствии с ним, не могут быть приватизированы, а значит и выступать объектом права частной собственности на землю, земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации. 
   Нельзя считать объектом права частной собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ). 
   Субъектами права частной собственности на землю выступают граждане и юридические лица. По общему правилу, гражданин может выступать субъектом права собственности на землю с момента приобретения полной дееспособности (как правило - по достижении 18-ти летнего возрасти), юридическое лицо - с момента государственной регистрации. Статья 15 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, причем граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Необходимо отметить, что действующее законодательство не выделяет особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки, в нем отсутствуют различия в правовом режиме земель, находящихся в собственности юридических лиц, и в содержании принадлежащих им правомочий. В то же время, не все юридические лица могут быть собственниками земельных участков в силу своего правового статуса, и к ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. 
   Что касается иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, то они могут, как и российские граждане и юридические лица, иметь в собственности землю, однако за рядом ограничений. 
   Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. До установления Президентом РФ такого перечня земельные участки в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на указанных территориях не предоставляются (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ»). Определенные ограничения содержатся также в Федеральном законе от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (в ред. от 07.07.03 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3). 
   В апреле 2004 года Мурманская областная Дума обратилась с запросом в Конституционный Суд РФ, в котором оспаривалась конституционность некоторых положений Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (в частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, ст. 38 ЗК РФ). В обоснование своей позиции областные депутаты привели следующие доводы: земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы Российской Федерации; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации; из Конституции Российской Федерации (статья 36, часть 1) следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверенитета Российской Федерации. 
   Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать Земельный кодекс РФ в целом не соответствующим Конституции Российской Федерации по порядку принятия, исходя из того, что федеративное устройство Российской Федерации основано на разграничении полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации (статья 5, часть 3, Конституции РФ), а потому федеральный законодатель, принимая закон по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, обязан учитывать волю субъектов Российской Федерации и соблюдать установленный правовыми актами порядок реализации названного принципа. 
   Тем не менее, Конституционный Суд РФ постановил признать оспариваемые положения Земельного кодекса РФ не противоречащими Конституции РФ, а также признал, что Земельный кодекс РФ по порядку его принятия Государственной Думой не противоречит Конституции Российской Федерации (см. постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы»). 
   Основания приобретения права частной собственности на землю 
   Статья 8 Гражданского кодекса РФ содержит перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, многие из которых являются основаниями приобретения права частной собственности на землю. К ним относятся: 
   • договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; 
   • акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 
   • судебные решения, установившие гражданские права и обязанности (в том числе право частной собственности на землю); 
   • приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом; 
   • иные действия граждан и юридических лиц; 
   • события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, в том числе и право частной собственности на землю, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Статья 25 (п. 3) Земельного кодекса РФ содержит также принципиальное положение, согласно которому не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. 
   Выделяют следующие основания приобретения права собственности на земельные участки1: 
   а) приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке; 
   б) приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости; 
   в) приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости; 
   г) приватизация земельных участков землепользователями (п. 5 ст. 20 ЗК РФ), землевладельцами (п. 3 ст. 21 ЗК РФ) и арендаторами (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) (более подробно - в разделе 4.5 «Иные вещные права на землю»; 
   д) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства путем их продажи на торгах (ст. 30-32 ЗК РФ) или для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ); 
   е) договоры и сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.), на основании которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому (более подробно - в главе 5. «Правовое регулирование сделок с земельными участками»); 
   ж) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). 
   Приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке 
   Статья 35 (п. 1) Земельного кодекса РФ содержит норму, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если право собственности на здание, строение, сооружение переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 
   В этом случае размер части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его дальнейшего использования, определяется по правилам статьи 33 (п. 3) ЗК РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 
   Гражданское и земельное законодательство содержит ряд гарантий соблюдения прав на землю собственника недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, что, в частности, выражается в предоставлении ему преимущественного права покупки или аренды такого земельного участка. Так, согласно ст. 35 (п. 3) Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Содержание преимущественного права покупки раскрыто в ст. 250 Гражданского кодекса РФ и заключается в следующем. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Следует помнить, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а также то, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 
   Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 
   1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 
   2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ. 
   Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается также отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. 
   Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. 
   Приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости 
   Земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, может быть приватизирован в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Это прямо предусмотрено ст. 36 (п. 1) Земельного кодекса РФ, установившей, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретения права их аренды имеют граждане и юридические лица-собственники объектов недвижимости. В то же время это правило не применяется в отношении земельных участков в составе земель, изъятых из оборота, и земель, ограниченных в обороте. Кроме того, п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ выделяют особенности определения права собственности (и иных прав) на земельный участок в зависимости от того, на каких правах лица владеют объектами недвижимости, находящимися на неделимом земельном участке. Так, если все здание (помещения в нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности и находится на неделимом земельном участке, то эти лица вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и иными федеральными законами. Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а другая часть - на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, то допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. 
   Порядок приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости определен п. 5-8 ст. 36 ЗК РФ. 
   Приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости 
   Основные положения и порядок приватизации земельных участков при приватизации находящихся на них государственных и муниципальных предприятий определен в Федеральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». 
   В соответствии со ст. 28 Закона, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий одновременно осуществляется отчуждение покупателю следующих земельных участков: 
   • находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; 
   • занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов. 
   Необходимо отметить, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральными законами. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением предусмотренных законодательством случаев. 
   По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. При этом, договор аренды земельного участка не является препятствием для последующего выкупа арендованного земельного участка. 
   Пункт 4 ст. 28 Закона содержит положение, согласно которому при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Причем собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения. 
   Отчуждение земельного участка осуществляется в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следует отметить, что указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка. 
   Важная норма, обеспечивающая учет общественных интересов при приватизации земельных участков, находящихся в публичной собственности, закреплена в п. 6 ст. 28 Закона; она предусматривает, что одновременно с принятием решения об отчуждении такого земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов. 
   Следует помнить, что при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны лишь при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме. 
   Установлен следующий порядок определения цены за выкупаемый земельный участок: при численности населения свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; при численности населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; при численности населения до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных в ст. 28 Закона минимальных размеров. 
   Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации. 
   Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства или для целей, не связанных со строительством 
   Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства регулируется статьями 30-32 Земельного кодекса РФ. 
   Принципиальное значение в регулировании земельных отношений в данной сфере имеет ст. 28 ЗК РФ, согласно которой земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, юридическим лицам - в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, гражданам и юридическим лицам - в безвозмездное срочное пользование в определенных ЗК РФ случаях. 
   Предоставление таких земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату, однако может осуществляться и бесплатно в предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ случаях. 
   Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 
   Не допускается также отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. 
   Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату. 
   Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, причем эти работы могут как включать в себя стадию предварительного согласования мест размещения объектов, так и не включать - без предварительного согласования мест размещения объектов. 
   Необходимо отметить, что с 01.10.2005 года действует ст. 30-1 ЗК РФ, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. 
   Пункт 2 ст. 30 ЗК РФ содержит важнейшее положение, согласно которому предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), общие положения о порядке проведения которых содержатся в статьях 38, 38-1, 38-2 ЗК РФ. 
   Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а определенным категориям юридических лиц - в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме того, религиозные организации вправе иметь земельные участки для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на праве безвозмездного срочного пользования на срок строительства этих объектов. 
   Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 
   1. проведение работ по формированию земельного участка, включающего в себя следующие стадии: 
   • подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; 
   • определение разрешенного использования земельного участка; 
   • определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженернотехнического обеспечения; 
   • принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 
   • публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 
   2. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и специальными федеральными законами; 
   3. проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; 
   4. подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 
   Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 
   1. выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 
   2. проведение работ по формированию земельного участка; 
   3. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и специальными федеральными законами; 
   4. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ. Решение соответствующего исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для: 
   1. государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; 
   2. заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; 
   3. заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа в предоставлении земельного участка для строительства соответствующее решение об отказе может быть обжаловано заявителем в суд. 
   Следует помнить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. 
   Необходимо также отметить, что с 01.10.2005 года вступила в силу ст. 30-2 Земельного кодекса РФ, которая определяет особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 
   Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Такие земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. 
   Приобретательная давность 
   Право собственности на земельный участок может быть приобретено на основании норм, содержащихся в ст. 234 ГК РФ и регулирующих вопросы приобретательной давности. Эта статья закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества (земельного участка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). 
   Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходимо выполнение следующих условий: 
   • владение земельным участком, на который у соответствующего лица не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке; 
   • владение земельным участком должно быть добросовестным; 
   • фактическое владение земельным участком должно быть основано на законных действиях владельца. Например, невозможно приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно самовольно занят фактическим владельцем (самозахват земельного участка). 
   • владение земельным участком должно быть открытым. Это означает, что о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица. 
   • владение должно бытъ непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом. 
   Следует отметить, что на данном основании можно приобрести право собственности только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. 
   Общие основания прекращения права собственности предусмотрены в ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности прекращается в следующих случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества; при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 
   Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.ст. 240 и 241 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ (выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле), п. 2 ст. 272 ГК РФ (приобретение права собственности на земельный участок или иное недвижимое имущество по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке), ст. 282 ГК РФ (выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда), ст. 285 ГК РФ (изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства), ст. 293 ГК РФ (продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения) 
   Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ. 
   Таким образом, можно выделить четыре основные группы оснований прекращения права собственности: 
   1. добровольная передача права собственности другому лицу; 
   2. добровольный отказ от права собственности; 
   3. гибель или уничтожение имущества; 
   4. принудительное изъятие имущества у собственника. В развитие соответствующих норм гражданского законодательства ст. 44 Земельного кодекса РФ указывает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. 
   Добровольная передача права собственности на земельный участок 
   Право собственности на землю может быть прекращено по воле самого собственника земельного участка в результате отчуждения его другим лицам, т.е. совершения различных сделок, например, продажи, дарения, мены и т.д. 
   В соответствии со ст. 52 ЗК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных некоторых ограничений оборото- способности земельных участков. Отчуждение земельного участка представляет собой его передачу собственником собственность иным лицам, способ осуществления собственников правомочия распоряжения. Отчуждение земельных участков происходит в форме совершения различных сделок с землей. На основании сделок происходит переход права собственности на земельный участок, его отчуждение, порядок которого регулируется гражданским законодательством. В то же время при отчуждении земельных участков должны учитываться ограничения оборота земли, предусмотренные в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения сделок с земельными участками, которые содержатся в ЗК РФ. 
   Добровольный отказ от права собственности на земельный участок 
   Основанием прекращения права собственности на земельный участок является также отказ собственника от своего права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ). Согласно ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от своего права собственности должен быть выражен в заявлении об отказе, причем это заявление должно быть подано или в орган государственной власти субъекта, или в орган местного самоуправления. При отказе лица от права собственности на земельный участок последний принимает режим бесхозяйной недвижимой вещи (п. 2 ст. 53 ЗК РФ), а порядок прекращения прав на такую вещь определяется на основании ст. 225 ГК РФ. Бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Условия приобретения в собственность бесхозяйных земельных участков являющихся недвижимым имуществом, указаны в п. 3 ст. 225 ГК РФ и заключаются в следующем. Земельный участок ставится на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. Следует помнить, что до вынесения судом соответствующего решения право собственности сохраняется за отказавшимся от земельного участка лицом, и оно может снова взять его во владение, пользование и распоряжение. Земельный участок может быть приобретен в этот период и на основании приобретательной давности. Установлен годичный срок, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может снова вернуться к собственнику или перейти к другим лицам на основании приобретательной давности. Лишь по истечении этого срока суд на основании иска органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, может признать бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью со всеми вытекающими отсюда последствиями. 
   Гибель или уничтожение земельного участка как основание прекращения права собственности 
   Гибель или уничтожение имущества-земельного участка в результате действия непреодолимой силы, как основание прекращения права собственности на земельный участок, представляет собой особый случай. Несмотря на то, что земля как пространственный базис не может быть уничтожена, возможны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности, например, в результате размыва его водой, вследствие оползня, обвала и т.п. 
   К принудительному прекращению права частной собственности на земельный участок относятся: изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд; конфискация земельного участка; реквизиция земельного участка; обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника и некоторые другие. 
   Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд 
   Общие положения и порядок изъятии участков для указанных нужд регулируется ст.ст. 279-283 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 49, 55 и некоторыми другими Земельного кодекса РФ. 
   Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, причем в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (п. 1 ст. 279 ГК РФ). 
   В развитие данного положения ст. 49 ЗК РФ указывает, что изъятие земельных участков для указанных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 
   • выполнением международных обязательств Российской Федерации; 
   • размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов; 
   • иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Анализ ст. 49 Земельного кодекса РФ приводит к выводу, что перечень исключительных случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд достаточно широк, что позволяет соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления при желании любую банальную ситуацию представить как исключительный случай. 
   Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Следует отметить, что выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п. 3 ст. 279 ГК РФ, п. 2 ст. 63 ЗК РФ). 
   Решение государственного органа и органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для указанных нужд подлежит государственной регистрации в соответствующем государственном органе, причем собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. 
   Статья 55 (п. 2) Земельного кодекса РФ содержит норму, защищающую права лиц, у которых изымается земля, и устанавливающая, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд закреплены также в ст. 63 ЗК РФ. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для указанных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования таким земельным участком, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу, устанавливаются гражданским законодательством. 
   Согласно ст.ст. 280, 281 ГК РФ, собственник земельного участка, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. В то же время, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. 
   Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка, причем данное соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. 
   В случае, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд, причем этот иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии у него участка. Отметим, что запрещается выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка без согласия собственника. 
   В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется согласно вышеописанному порядку. 
   Конфискация земельного участка 
   Конфискация земельного участка как основание прекращения права частной собственности предусмотрена ст. 50 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления. 
   Конфискация представляет собой принудительное безвозмездное изъятие имущества у собственника за совершенное им преступление или иное правонарушение. Основания применения конфискации закреплены в законе, причем конфискация осуществляется исключительно в судебном порядке (п. 1 ст. 243 ГК РФ). В то же время, в законодательстве РФ предусмотрены ограничения применения данной меры наказания. Не подлежит конфискации имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении, согласно перечню, предусмотренному уголовно-исполнительным законодательством. Согласно приложению № 1 «Перечень имущества, не подлежащего конфискации по приговору суда» к Уголовно-исполнительному кодексу РФ 1997 года, конфискации не подлежат предметы, принадлежащие осужденному на праве частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности: земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства (п. 2). 
   Земельный участок может быть конфискован и в случаях совершения некоторых гражданских правонарушений. Так, ст. 169 ГК РФ предусматривает возможность безвозмездного изъятия имущества в доход государства в виде санкции за умышленное совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности. 
   Реквизиция земельного участка 
   Общие положения и порядок реквизиции земельного участка регулируется ст. 51 Земельного кодекса РФ, ст. 242 
   Гражданского кодекса РФ. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции. Отмечается, что реквизицией не является изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Отметим, что оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке. 
   Собственник, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке (п. 4 ст. 51 ЗК РФ). В случае наступления вышеуказанных обстоятельств, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка, он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав. 
   Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника 
   В соответствии со ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Эта норма применима и к случаям, когда в качестве такого имущества выступает земельный участок. Изъятие земельного участка по решению суда, вступившего в законную силу, производится на основании выдаваемых судом исполнительных документов. Статьи 46-56 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» определяют порядок обращения взыскания на имущество должника. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. 
   Право общей собственности на земельные участки 
   Граждане и юридические лица могут иметь земельные участки не только на праве индивидуальной, но и общей собственности. Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности и для нее характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности, или сособственниками. Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения ее назначения, т.е. на неделимое имущество. 
   Общие положения, определяющие содержание и правовой режим общей собственности содержатся в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Выделяют общую долевую (с определенной долей каждого собственника) и общую совместную (без определения таких долей) собственность. Специальные нормы, регулирующие отношения по поводу оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, содержатся также в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст.ст. 12-18). 
   Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Пункт 5 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что по соглашению участников общей совместной собственности, а при недостижении такого согласия - по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. 
   Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - если сособствен- ники претендуют на использование одной и той же части земельного участка и т.п. - в порядке, установленном судом. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части земельного участка, соразмерной его доле (ст. 247 ГК РФ). 
   Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел (ст. 245 ГК РФ). 
   Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям. Иное может быть предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Например, участники общей долевой собственности могут договориться о том, что каждый из них имеет право на ту часть урожая, которую каждый из них вырастил на своей части. 
   Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности (уплата земельного налога, издержки по содержанию земельного участка) несет каждый участник долевой собственности соразмерно со своей долей (ст. 249 ГК РФ). 
   Распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В то же время, распоряжение свой долей каждый участник осуществляет по своему усмотрению: может ее продать, подарить, завещать и т.п. 
   При возмездном отчуждении доли в общей собственности необходимо обеспечить соблюдение преимущественного права иных участников общей собственности на покупку продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 246 ГК РФ). В случае нарушения преимущественного права покупки, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 
   Делимый земельный участок, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между всеми сособственни- ками, если они желают стать собственниками отдельных земельных участков. Такой раздел осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке и влечет прекращение общей долевой собственности на земельный участок и возникновение права собственности на вновь образованные земельные участки (ст. 252 ГК РФ). Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 
   Кроме того, каждый участник вправе требовать выдела в натуре своей доли из земельного участка, находящегося в общей собственности. В случае, если выделяемый в натуре земельный участок несоразмерен доле участника в праве общей собственности, то ему должна быть выплачена соответствующая денежная сумма или иная компенсация. Кроме того, возможна ситуация, когда вместо выдела доли в натуре участнику долевой собственности с его согласия может быть выплачена остальными собственниками компенсация. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. 
   Если находящийся в общей долевой собственности земельный участок не может быть разделен между участниками такой собственности (неделимый земельный участок), то участнику, желающему выделить свою долю в натуре, выплачивается стоимость его доли другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ). 
   Правовой режим общей совместной собственности определен ст. 253 ГК РФ, согласно которой участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 
   Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 
   Так, порядок владения, пользования и распоряжения земельным участком фермерского хозяйства определяется соглашением о создании фермерского хозяйства, заключаемым гражданами, изъявившими желание совместно вести такое хозяйство. В то же время, распоряжение земельным участком крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется его главой в интересах такого хозяйства. 
   Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. 
   Статья 254 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе такого имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. 
   Например, раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в общем порядке при прекращении такого хозяйства в связи с выходом из него всех его членов. Если же из крестьянского (фермерского) хозяйства выходит один из его членов, то земельный участок разделу не подлежит, а гражданин, вышедший из такого хозяйства, имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве собственности на общее имущество. 
   Примером общей совместной собственности является предусмотренная ст. 256 ГК РФ общая собственность супругов. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. В то же время, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. 
   Защита права собственности 
   Собственники земельных участков имеют право требовать от иных лиц ненарушения их прав на земельный участок, а иные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих права собственников земельных участков. 
   В случаях, когда иные лица не выполняют свою обязанность и нарушают право собственника, он вправе использовать механизмы защиты принадлежащего ему права, закрепленные законодательством. По мнению Е.В. Сырых1, законодательство РФ (прежде всего - глава 20 ГК РФ) предусматривает следующие механизмы защиты права собственности на земельный участок: 
   1. истребование имущества из чужого незаконного владения. Если сосед установил забор таким образом, что занял часть земельного участка, находящегося в собственности другого лица, то такое лицо вправе истребовать часть земельного участка из незаконного владения соседа; 
   2. истребование имущества от добросовестного приобретателя. Если земельный участок возмездно приобретен у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать этот земельный участок от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому оно было передано, помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 
   3. требование об устранении всяких нарушений права собственника, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В частности, если на соседнем земельном участке дом построен таким образом, что вода с его крыши попадает на чужой земельный участок и размывает почву, собственник этого участка вправе требовать устранения таких нарушений его права собственности; 
   4. возмещение государством убытков, причиненных собственнику в результате принятия РФ закона, прекращающего право собственности, в том числе стоимости имущества. Данный механизм защиты права собственности на землю распространяется на случаи прекращения права собственности на земельные участки в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд. Как уже отмечалось, такое изъятие осуществляется только после предоставления лицу равноценного земельного участка или возмещения рыночной стоимости изымаемого земельного участка; возмещения стоимости зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также возмещения в полном объеме иных убытков, причиненных изъятием земельного участка. Документом, удостоверяющим право частной собственности на земельный участок, является свидетельство о государственной регистрации указанного права, выдаваемого специально уполномоченным государственным органом в порядке, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 26 ЗК РФ).

Право государственной собственности на землю  

 Согласно ст. 214 ГК РФ, государственной  собственностью в Российской  Федерации является имущество,  принадлежащее на праве собственности  Российской Федерации (федеральная  собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Аналогичная норма закреплена в ст. 16 ЗК РФ: государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. 
   Пункт 3 ст. 214 ГК РФ указывает, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 ГК РФ, т.е. от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. 
   В соответствии со ст. 114 (пп. «г» ч. 1) Конституции РФ, ст. 14 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации», Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью. 
   Правительство РФ осуществляет права собственника Российской Федерации непосредственно, либо делегирует это право другим органам государственной власти. Так, согласно постановления Правительства РФ от 08.04.04 г. № 200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом», установлено, что указанное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. Основными функциями Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, в частности, являются: проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений; разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований и ряд других. 
   Статья 17 ЗК РФ устанавливает основания возникновения права федеральной собственности на землю. В федеральной собственности находятся земельные участки: 
   • которые признаны таковыми федеральными законами; 
   • право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 
   • которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 
   Правовое регулирование разграничения государственной собственности на землю осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» (указанный федеральный закон утратил силу - см. ФЗ от 17.04.2006 г. № 53-Ф3), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. 
   Статья 2 данного Закона установила, что право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки РФ, субъектов РФ и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. 
   В то же время, ст. 3 (п. 10) Федерального закона от 25.10.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закрепляет правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для распоряжениями землями, являющимися государственной собственностью, не требуется. Распоряжение этими землями до того, как будет разграничена государственная собственность на них, осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. До момента разграничения государственной собственности Правительство РФ может определить порядок распоряжения данными землями. 
   Статья 3 Закона «О разграничении государственной собственности на землю» относит к федеральной собственности земельные участки, включенные в состав: 
   • земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности; 
   • земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историкокультурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения; 
   • земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации. В собственности субъектов Российской Федерации, согласно ст. 18 ЗК РФ, находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 
   Кроме того, в собственности субъектов РФ могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки: занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ; предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель; занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ. 
   Основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, определены в ст. 4 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». Таковым основанием является включение этих земельных участков в состав: земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ; земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта РФ, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов РФ; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения; фонда перераспределения земель; земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением, установленным настоящим Федеральным законом (ст. 18). 
   В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у указанных субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является также основание, указанное в пункте 1 статьи 5 настоящего Федерального закона. 
   Что касается оснований прекращения права государственной собственности на землю, то наиболее распространенным основанием является предоставление земель, находящихся в государственной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам. Статья 15 ЗК РФ указывает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 
   Статья 29 ЗК РФ закрепляет систему исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые вправе предоставлять земельные участки гражданам и юридическим лицам. Предоставление указанным лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. 
   Административный акт (постановление), на основании которого в последующем заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, образуют юридический состав, служащий основанием приобретения соответствующих прав на землю. В некоторых случаях таким основанием является только решении соответствующего органа, например, при предоставлении государственному учреждению земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. 
   Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности осуществляется на основании статей 30-34 ЗК РФ, причем выделяют порядок предоставления указанных земель для строительства и для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ). 
   Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, причем ЗК РФ предусматривает две процедуры такого предоставления: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов. 
   Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ. Постановлением Правительства РФ от 11.11.02 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или правила заключения договоров аренды таких земельных участков. 
   Предоставление же земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные унитарные предприятия и др.) - в постоянное (бессрочное) пользование. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 
   1. проведение работ по формированию земельного участка, включающего в себя: 
   • подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; 
   • определение разрешенного использования земельного участка; 
   • определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; 
   • принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 
   • публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 
   2. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными законодательством РФ; 
   3. проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; 
   4. подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 
   Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 
   1. выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 
   2. проведение работ по формированию земельного участка; 
   3. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными законодательством РФ; 
   4. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ. 
   Решение уполномоченного на то исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: 
   1. государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; 
   2. заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; 
   3. заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. 
   Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа в предоставлении земельного участка для строительства такое решение может быть обжаловано заявителем в суд. 
   Если суд признает недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, то в своем решении он обязывает соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления. 
   Необходимо отметить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Право муниципальной собственности на землю  

 Право муниципальной собственности  на землю - это одна из форм  права собственности, при которой  правомочиями владения, пользования  и распоряжения земельными участками  обладают органы местного самоуправления. 
   Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципальной собственности, заключается в удовлетворении разнообразных потребностей местного населения (обслуживание нужд жилого фонда и коммунального хозяйства, объектов инженерной инфраструктуры, внешнего благоустройства и т. п.). В силу этого муниципальная земельная собственность имеет более узкое назначение по сравнению с государственной собственностью. 
   Основания приобретения права муниципальной собственности указаны в ст. 19 (п. 1) ЗК РФ. В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. 
   Органами местного самоуправления в муниципальную собственность могут приобретаться земельные участки, находящиеся в частной собственности путем их выкупа, на основе дарения, добровольных отказов от земельных участков и на иных законных основаниях. 
   С другой стороны, земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут передаваться гражданам и юридическим лицам, в том числе и в собственность, на основании решений органов местного самоуправления в соответствии с их уставами. 
   Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляется органами местного самоуправления на основании местных уставов, территориального планирования и зонирования земель в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ. 
   Как правило, в муниципальной собственности находятся земельные участки, расположенные в пределах черты соответствующего муниципального образования. В то же время, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. 
   В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Однако право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

Иные вещные права на землю  

 Как известно, в гражданском  праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве - одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок и господство над ним. 
   Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжения землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других видов вещных прав на землю, которые получили широкое распространение в современном российском законодательстве, особенно с принятием в 1994 году Гражданского кодекса РФ. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право ограниченного пользования земельным участком (сервитут). 
   Вещные права, как и право собственности, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. 
   Рассмотрим вещные права на землю по отдельности. 
   Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком 
   Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, 264, 268). Необходимо сразу отметить, что выявляются существенные отличия в регулировании реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренные земельным и гражданским законодательством. 
   В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», с момента вступления в силу ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, т.е. ограниченному кругу лиц. В то же время, согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. 
   Статья 20 (п. 2) ЗК РФ гласит, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако это право сохраняется за ними в случае его приобретения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, причем граждане могут приобрести такие участки в собственность. При этом каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок без взимания с него дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», приватизация земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ и определен принцип установления ее размеров. 
   В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административноправовой акт - решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ. 
   В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ). 
   В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. 
   Статья 20 (п. 4) ЗК РФ содержит норму, устанавливающую, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В то же время, ст. 270 ГК РФ предоставляет пользователю земельного участка право распоряжаться им. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. 
   Согласно ст. 3 (п. 6) Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 ст. 20 ЗК РФ, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ. 
   Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст. 45 ЗК РФ. Выделяют два вида оснований прекращения этого права. Так, возможно прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по волеизъявлению его обладателя в форме отказа от права на земельный участок. Условия и порядок отказа от права на земельный участок закреплены в ст. 53 ЗК РФ. Вторая группа оснований связана с принудительным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, причем решение о прекращении прав на земельный участок в принудительном порядке может быть принято только в судебном порядке. 
   В качестве таких оснований ст. 45 ЗК РФ предусматривает следующие случаи: 
   • использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 
   • использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 
   • неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: 
   1. отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, регуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании, транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 
   2. нарушение установленного соответствующими нормами ст. 15-100 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; 
   3. систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; 
   4. систематическая неуплата земельного налога; 
   5. неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 
   6. изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами ст. 55 ЗК РФ; 
   7. реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (так же как и права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком) осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа (п. 2 ст. 54 ЗК РФ). Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ и предоставившего земельный участок. 
   Указанное предупреждение должно содержать: 
   1. указание на допущенное земельное правонарушение; 
   2. срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено; 
   3. указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения; 
   4. разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный участок; 
   5. иные необходимые условия. Форма предупреждения устанавливается Правительством Российской Федерации. 
   В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, который направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует помнить, что прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вреда (п. 6 ст. 54 ЗК РФ). 
   Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставленное землепользователям до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования соответствует аналогичному титулу, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, при условии соблюдения требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участка переходит в порядке правопреемства. 
   Право пожизненного наследуемого владения земельным участком 
   Данное право закреплено в ст. 21 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, 265, 266, 267). 
   На праве пожизненного наследуемого владения могут владеть и пользоваться земельным участком только граждане. В то же время, предоставление земельных участков гражданам на этом титуле после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. 
   Согласно п. 3 ст. 21 ЗК РФ, граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. В этом случае каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. 
   В соответствии со ст. 266 ГК РФ, гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (землевладелец), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Землевладелец вправе распорядиться земельным участком только посредством передачи его по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). С другой стороны, продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (п. 2 ст. 266 ГК РФ). 
   Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ, владелец земельного участка может передавать другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако данная норма утратила силу, поскольку п. 2 ст. 21 ЗК не допускает распоряжения земельным участком лицом, которое обладает им на титуле пожизненного наследуемого владения. 
   Переход прав на земельный участок, согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ, осуществляется в порядке наследования. Согласно ст. 1181 ГК РФ, при наследовании земельного участка, принадлежавшего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В ст. 45 3К РФ содержится перечень оснований прекращения не только права постоянного (бессрочного) пользования, но и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено по волеизъявлению его обладателя, например, в случае отказа от права на земельный участок. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть также прекращено, как и право постоянного (бессрочного) пользования в принудительном порядке, определенном ст. 54 ЗК РФ. 
   Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. 
   Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 
   Данное право закреплено в ст. 23 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, ст.ст. 274-277). 
   Можно выделить следующие особенности данного вещного права: 
   а) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат; 
   б) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т. д.; 
   в) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут; 
   г) право сервитута носит вспомогательный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута; 
   д) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, каких-либо иных прав на обремененный земельный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ); 
   е) сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо и прекращение действия сервитута (ст. 276 ГК РФ). Например, Федеральным законом о связи предусмотрено установление сервитута в виде возможности прохода или проезда к месту нахождения ЛЭП для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Данный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не будет демонтирована ЛЭП или полностью прекращена соответствующая деятельность. Выделяют частный и публичный земельные сервитуты. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В отличие от частного, публичный земельный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. 
   Пункт 3 ст. 23 ЗК РФ определяет случаи установления публичных сервитутов: для прохода или проезда через земельный участок; для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; для проведения дренажных работ на земельном участке; для забора воды и водопоя; для прогона скота через земельный участок; для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; для использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; для свободного доступа к прибрежной полосе. 
   Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. 
   Пункты 6-8 ст. 23 ЗК РФ закрепляют нормы, защищающие права лиц, обремененных сервитутом. В частности, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. 
   В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. 
   В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. 
   Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23 ЗК РФ). 
   Так же как и иные права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 
   Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельностью и независимостью от права собственности. 
   Помимо рассмотренных выше титулов, выделяют и иные права на землю, не относящихся к вещным. Это прежде всего предусмотренное ст. 22 ЗК РФ право аренды земельных участков и право безвозмездного срочного пользования земельными участками, закрепленное в ст. 24 ЗК РФ. 
   Право безвозмездного срочного пользования земельными участками 
   К числу земельных участков, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования, относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, частные земли и земельные участки организаций. Земельные участки организаций могут предоставляться на данном титуле в качестве служебных земельных наделов. 
   В безвозмездное срочное пользование могут быть предоставлены земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - на срок строительства этих объектов. 
   В безвозмездное срочное пользование земельный участок может быть предоставлен на основании административного правового акта или договора. Так, согласно п. 1 ст. 28 ЗК, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных в п. 1 ст. 24 ЗК РФ. В остальных случаях использовать земельный участок можно на основании договора ссуды. 
   Когда основанием приобретения данного титула является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, то срок пользования не может превышать год. Если в безвозмездное срочное пользование передается частный земельный участок, то основанием приобретения права на него служит договор, в котором указывается срок, на который предоставляется участок. Субъектами права безвозмездного срочного пользования в этом случае могут быть граждане и юридические лица. 
   Право безвозмездного срочного пользования земельным участком возникает на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды). По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ). 
   Особый правовой режим имеют служебные земельные наделы, которые могут быть предоставлены, при наличии законных оснований, только гражданам. 
   Служебные земельные наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным категориям работников организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Такие земельные наделы предоставляются на время работы, в связи с которой они выделены. Когда на служебном наделе посеяны сельскохозяйственные культуры, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия урожая. 
   Основания прекращения права на служебный земельный надел установлены в ст. 47 ЗК РФ, в соответствии с которой прекращение права безвозмездного срочного пользования возможно по решению того лица, которое предоставило земельный участок в пользование, или при наличии соглашения сторон о прекращении договора. Прежде всего таким основанием может быть истечение срока, на который был заключен договор. Основаниями прекращения права пользования земельным участком могут быть также отказ землепользователя от права на земельный участок или прекращение права пользования в принудительном порядке, т.е. случаи, предусмотренные в п. 1 и 2 ст. 45 ЗК РФ. 
   По общему правилу, право пользования служебным земельным наделом сохраняется до момента прекращения работником трудовых отношений. Прекращение права на служебный надел оформляется приказом руководителя организации, предоставившей в пользование земельный участок. Однако работник в случае прекращения трудовых отношений имеет право использовать служебный земельный надел в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. 
   Предусмотрены основания сохранения служебного земельного надела за работником, несмотря на прекращение трудовых отношений с соответствующей организацией. Это случай перехода на пенсию по старости или инвалидности. Кроме того, ЗК РФ предусматривает основания сохранения права на служебный земельный надел за одним из членов семьи работника при наличии следующих условий. Если работник призван на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, право пользования наделом сохраняется на весь срок службы. Если работник поступил на учебу, то право на служебный земельный надел сохраняется на весь срок обучения. Право на служебный земельный надел сохраняется за указанными лицами и в том случае, если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей. 
   Нетрудоспособный супруг и престарелые родители сохраняют в этих случаях право на надел пожизненно, а дети - до их совершеннолетия.