Понятие права собственности на землю

г) лица физические — граждане РФ, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся  на территории РФ.

3. Содержание  права собственности на землю  представляет собой совокупность  правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся  в собственности земельным участком.

Право владения землей — основанная на законе возможность  фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобствеиник, но только в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом.

Правомочия  владения землей реализуются не только путем отвода участка в натуре, на местности, но ив соответствующей земельно-устроительной документации.

С правомочием  владения тесно связано другое правомочие – пользование. Право пользования  землей — допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли и извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. Но не исключены случаи, когда владелец не осуществляет пользование и наоборот. Возможность реального пользования землей является «сердцевиной» не только права владения, но и права собственности. Так, государство представляет ее во владение и пользование другим лицам.

Право пользования  реализуется в двух формах: что  может делать собственник на земельном  участке и какими способами допустимо  реализовать эти права собственника. Общее правило: рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Право распоряжения землей — допустимая законом возможность  определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т. д.).

Эти правомочия можно подразделить на общие и  специальные, т.е. присущие всем случаям  отношений собственности на землю  и имеющиеся специфические особенности, в зависимости от определенных условий  использования земли.

К числу общих  правомочий собственников земельных участков относятся их права и обязанности на совершение определенных действий в отношении земли или воздержание от них. Так, каждый собственник земли имеет право самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением установленных архитектурно-плани-ровочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов); передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать земельные участки, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества и товарищества, а также в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы и др. Собственники земельных долей имеют право: продавать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т. п.

Собственник обязан эффективно использовать свою землю  в соответствии с ее целевым назначением  способами, которые не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу; своевременно платить земельный долг или вносить арендную плату и плату за временное пользование землей; повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и т. п.

Права собственника — это такие правомочия, которые  осуществляются исключительно по его  воле. Например, собственник вправе использовать имеющиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые в установленном порядке. Однако, если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию.

Обязанности собственника — это правомочия, продиктованные законом и подлежащие обязатедьйому исполнению. Так, использование участка по основному целевому назначению является обязанностью каждого собственника земли, и нарушение этой обязанности влечет за собой прекращение права собственности на участок.

Существует  группа правомочий, которая тесно связана с обязанностями. Это те случаи, когда права должны осуществляться с соблюдением определенных обязанностей. Например, если собственник решил воспользоваться правом на проведение оросительных, осушительных, культурно-технических и других мелиоративных работ, то он должен осуществлять их с соблюдением установленного порядка. Иначе говоря, если решил воспользоваться правами, то неси и определенные обязанности при реализации этих прав.

Специальные правомочия собственников земли обусловлены  тремя группами факторов: особенностями земельных участков, находящихся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами.

Особенности земельных  участков, влияющие на правомочия собственников, обусловлены двумя признаками: их свойствами, имеющими объективную природу, и их хозяйственным состоянием.

Свойства земельных  участков бесконечно многообразны, вследствие чего законодательство содержит ряд  обязанностей для собственников  земли. Например, склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвращения земельной эрозии; засоренные сорняками земельные участки должны очищаться от сорняков и к ним должны применяться мероприятия по удалению сорняков и т. п.

Состояние земельных  участков обусловлено не только природными явлениями, но и хозяйственной деятельностью  человека. Так, загрязненные угодья подлежат проведению мероприятий по устранению этих недостатков; земли с нарушенными  почвами — рекультивации; деградированные сельхозугодья, почвенный слой которых невозможно восстановить в ближайшее время, — консервации и т. п.

Особенности правового  статуса собственников земли  присущи предприятиям (товариществам, кооперативным и другим сельскохозяйственным организациям, акционерным обществам и др.) в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом предприятия. Так, акционерному обществу промышленного типа не дано права вести сельскохозяйственную обработку земельных участков в качестве особого вида своей деятельности, если эта деятельность не закреплена в уставе.

Вместе с  тем определенная специфика правомочий имеется и у некоторых категорий  граждан-собственников. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное земледелие в отличие от гражданина, имеющего на праве собственности участок для индивидуального жилищного и дачного строительства. Основное целевое назначение последнего носит потребительский характер. Соответственно и личное подсобное хозяйство не подлежит ликвидации вследствие банкротства, как это предусмотрено для фермерского хозяйства.

Обстоятельства, влияющие на правомочия собственников, могут носить разносторонний характер. Это и ограничения, вытекающие из отношений соседства; и изменение  юридического статуса местности, на которой расположен земельный участок; и возникновение общественных потребностей в данном земельном участке; и т. п.

Рассмотрев  содержание правомочий собственников  земельных участков, можно сделать  вывод, что государство, закрепляя  в нормах варианты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуществляет правовое регулирование отношений собственности на землю.

Применение  земельного законодательства служит формой государственного регулирования, основанного  на властно-организующих функциях государства.

Приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном осознании социальной функции земли (естественном, вечном и самовозобновляющемся средстве производства) в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности, всеобъемлющей интенсификации современного использования земли, порождающей отрицательные экологические последствия.

Государственное регулирование земельных отношений, основанное на частной и иных формах собственности на землю, в различных модификациях характерно для всех современных зарубежных государств. Причем чем более развито государство, тем более жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли.

Необходимо выделить несколько основных целей, которые преследует государство при регулировании отношений собственности на землю России:

1) предотвращение  создания крупных земельных латифундий;

2) обеспечение  экологических требований при  хозяйственном использовании земли;

3) обеспечение  целевого использования земельных  участков в зависимости от  качественных характеристик, определяемых  в соответствии с земельным  кадастром;

4) регулирование  формирования рынка земли с  целью предотвращения спекуляции  земельными участками.

Право собственности  как юридический факт можно рассматривать  в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекращающего начала.

Право собственности  как правообразующее начало представляет собой основание возникновения  земельных, гражданских, финансовых отношений. Так, с покупкой земельного участка возникают правоотношения землеустройства, кадастровые, землеохранительные и т. п.; необходимость расчетов с прежним владельцем за вложенные в земельный участок затраты; отношения по наследству на этот участок, по выплате земельного налога и т. д.

Право собственности  как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельного участка. Так, если земля, по которой проходила дорога общего пользования, продана в собственность гражданину, то проезд, бывший ранее бесплатным, может стать по воле собственника платным.

Право собственности  как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права  собственности прекращаются иные правоотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше. Например, в отношении указанного примера с дорогой на проданном земельном участке: проезд может быть разрешен собственником путем установления сервитута.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы:

1. Право собственности на землю — это урегулированные нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных законом.

2. Право собственности  на земельный участок означает  совокупность всех трех полномочий: владения, пользования и распоряжения земельным участком.

3. Право собственности  имеет многозначное толкование  и может пониматься как институт  земельного права; как правоотношение; как правомочие собственника  и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.

4. На объем  правомочий собственника влияют  особенности земельных участков, находящихся в собственности,  а также особенности правового  статуса земельных собственников  и иные обстоятельства.

Право собственности на землю реализуется  через принадлежность конкретным лицам (объединениям и группам лиц), то есть через формы и виды собственности  на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В законодательстве по субъектному  составу различаются следующие формы земельной собственности:

1) частная собственность — осуществляется  и реализуется властью отдельных  граждан и групп в их интересах;

2) государственная собственность  — реализуется властью государства  в интересах всего общества  в целом;

3) муниципальная собственность  — реализуется властью органов  местного самоуправления в интересах  населения того или иного муниципального  образования;

4) иные формы собственности —  смешанные. В республиках бывшего  СССР существовало исключительное  право государственной собственности на землю. Земля находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования.

В ходе земельной реформы была устранена  монополия государственной собственности  на землю, введена частная, муниципальная и иные формы собственности. Наряду с федеральной собственностью существует собственность на землю 89 субъектов Российской Федерации: 21 республики в составе РФ, 6 краев и 49 областей, двух городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, которым придан статус субъекта РФ, одной автономной области и 10 автономных округов. Устанавливая многообразие форм земельной собственности, Российская Федерация гарантирует их равенство перед законом и развитие всех форм хозяйствования на земле.

Различные формы собственности на землю способны оказать влияние на земельные отношения, улучшая их содержание или препятствуя их развитию.

Следует также отметить, что к  отношениям, связанным с движением  и использованием земли, возможно применение норм гражданского и другого законодательства. Существенное отличие гражданских отношений от земельных объясняется тем, что не всякие земли могут продаваться как обычный предмет товарного оборота. Например, запрещается продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в федеральной собственности. Закон устанавливает предельные размеры земельных участков, находящихся у одного и того же собственника; необходимо соблюдение целевого назначения земли, которое может быть изменено только по решению соответствующих исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Особенно это применимо, когда объектом сделок являются земли сельскохозяйственного назначения.