Плата за землю

Федеральное Государственное Образовательное Учреждение 
 
Государственный Университет по Землеустройству 
 
Кафедра Земельного Права 
 
 
Курсовая работа по учебной дисциплине «Земельное Право» 
 
На тему: 
 
« Плата за землю» 
 
 
Выполнила: .  
 
Проверила: Гордеева А.В. 
 
 
Москва 2008г. 
 
Содержание. 

1.  
   Введение……………………………………………………………………...................3
2.  
   Глава 1 Земельный налог…………………………………………………………...5

 
1.1 Порядок и сроки  уплаты земельного налога…………………………………7 
 
1.2 Ставки земельного налога………………………………………………………..9 
 
1.3 Плательщики земельного налога………………………………………………10 
 
1.4 Льготы по взиманию платы за землю…………………………………………...11 
 
1.5 Порядок взимания земельного налога и использование средств, образующихся за счет этого…………………………………………………………...15 
 
3. Глава 2 Аридная плата…………………………………………………………….....18 
 
4. Глава 3 Кадастровая стоимость Нормативная цена земельного участка 
 
…………………………………………………………………………………………………..24 
 
5. Заключение…………………………………………………………………………… 31 
 
6. Список используемых нормативно-правовых актов……………………….33 
 
7. Список используемой литературы……………………………………………..34 
 
 
 
 
Введение. 
 
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, а также нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли. 
 
Принцип платного землепользования означает, что любое использования земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (ст. 1 п. 7 ЗК).Плата за землю - общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю. Земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями, кроме арендаторов. Принцип платного использования земель, являющийся обязательным условием их эффективности эксплуатации. Например, применение на некоторых территориях страны норм бесплатного отвода земель для ведения крестьянского хозяйства вместо стимулирования их развития дало обратный эффект, поскольку люди относились к бесплатно полученному участку, как к вещи. 
 
В соответствии с Законом РСФСР от 11. 10. 91. « О плате за землю» ( в ред. от 07.03.05), а также согласно статьи 65,66 ЗК РФ использования земли в Российской Федерации является платным. 
 
Целью введения платы за землю являющие стимулирующие рационального использования угодий, и охраны, повышения плодородия почв, выравнивания социально – экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечения и развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирования социальных фондов финансирования этих мероприятии ( статья 2 Закона). 
 
Плата за землю — общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с реализацией права частной собственности и иных вещных прав на землю.[2] 
 
Основными нормативными актами, регулирующими отношения по плате за землю, являются статья 65 ЗК РФ, Закон «О плате за землю» принятый 11 октября, 1991г., а также некоторые статьи Налогового кодекса. 
 
Использование земель в Российской Федерации является платным. Установлены следующие формы платы за землю: 

•  
  земельный налог,
•  
  арендная плата, 
•  
  нормативная цена земли (кадастровая стоимость).[1]

 
Земельный налог – плата, взимаемая с граждан РФ, иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства за земельные участки, отведенные им в пользование, а с кооперативных предприятий и организаций, кроме того, за земельные участки, необходимые для содержания предоставленных им в пользование строений. 
 
Плат за землю введена с целью стимулирования рационального использования земельных ресурсов в стране. Она введена на всей территории РФ. 
 
Арендная плата — плата за аренду земельного участка или земельной доли, устанавливаемая сторонами арендного договора.  
 
Нормативная стоимость — это расчетная стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, определяется исходя из потенциального дохода от использования земельного участказа расчетный срок окупаемости. 
 
 
Глава 1  
 
Земельный налог 
 
Земельный налог – плата, взимаемая с граждан РФ, иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства за земельные участки, отведенные им в пользование, а с кооперативных предприятий и организаций, кроме того, за земельные участки, необходимые для содержания предоставленных им в пользование строений. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Земельный налог является местным налогом, устанавливается налоговым кодексом, а также нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах и обязателен к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований (если на этих территориях не действуют специальные налоговые режимы, предусматривающие освобождение от уплаты земельного налога) (ст.12, 15 НК). 
 
Порядок исчисления земельного налога установлен ст. 396 НК и определяется стандартно — как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В отношении земельных участков на условиях жилищного строительства установлены повышающие коэффициенты: 
 
К2 - в течение первых трех лет проектирования и строительства;  
 
К4 — в последующие периоды вплоть до момента государственной регистрации;  
 
К2 — при осуществлении индивидуального жилищного строительства физическими лицами.[2] 
 
Размер налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Сумма земельного налога исчисляется как произведение ставки налога, установленной нормативным правовым актом органа местного самоуправления, и кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Максимальные ставки налога определены главой 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации. 
 
Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. 
 
 
1.1 Порядок и сроки уплаты земельного налога регулируются ст. 397 НК РФ и подлежат установлению представительными органами муниципальных образований при введении налога на территории соответствующего муниципального образования. На территории городов федерального значения они устанавливаются законодательными органами городов Москвы и Санкт-Петербурга. 
 
В соответствии со статьей 388 «Налогоплательщики» Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Понятие «налогоплательщик» и понятие «право на земельный участок» неразрывно связаны, и именно это определяет плательщиков земельного налога. В Гражданском кодексе Российской Федерации четко прописано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Именно поэтому основанием для уплаты земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок. К этим документам могут относиться следующие:  

•  
  Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развития аграрной реформы в России»; 
•  
  Свидетельство о государственной регистрации права по форме, утвержденной постановлением Президента Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
•  
  Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;
•  
  Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»;
•  
  нормативные акты о предоставлении земельных участков, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления (постановления, распоряжения, решения) в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания.[3]

 
Также плательщиками земельного налога являются все юридические лица, которым предоставлена земля в собственность или пользование на территории России. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. 
 
 
1.2. Ставки земельного налога. 
 
Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования. Ставки на земли всех категорий основного целевого назначения в районах проживания малочисленных народов Севера, а также за земли, используемые в качестве оленьих пастбищ в других районах, устанавливаются органами законодательной власти субъектов РФ, исходя из средних ставок, указанных в Законе РФ "О плате за землю" для различных зон. Но при этом они могут дифференцировать ставку налога, дополнительно деля на зоны свою территорию. Проводя свою дифференциацию налоговых зон и ставок, местные власти обязаны руководствоваться следующим правилом. Общая сумма земельного налога, исчисленная исходя из средних ставок, должна быть равна сумме налога, исчисленного исходя из конкретных ставок, установленных в данной местности в каждой территориально-оценочной зоне. 
 
 
1.3. Плательщики земельного налога. 
 
Плательщиками земельного налога являются: 
 
• организации, независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которых они основаны, включая международные неправительственные организации, совместные предприятия с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц и граждан; 
 
• граждане РФ; 
 
• иностранные граждане РФ; 
 
• лица без гражданства. 
 
Не являются плательщиками земельного налога организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности. 
 
 
1.4 Льготы по взиманию платы за землю. 
 
Не облагаются земельным налогом: 
 
• заповедники, национальные и дендрологические парки, ботанические сады; 
 
• предприятия, граждане, занимающиеся традиционными промыслами в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, а также народными художественными промыслами и народными ремеслами в местах их традиционного бытования; 
 
• земли общего пользования населенных пунктов; 
 
• научные организации, опытные, экспериментальные и учебно-опытные хозяйства научно-исследовательских учреждений и учебных заведений сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля; 
 
• учреждения искусства, кинематографии, образования, здравоохранения, финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов (профсоюзов), детские оздоровительные учреждения независимо от источника финансирования; 
 
• участники ВОВ, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников ВОВ; 
 
• землепользователи, получившие для сельскохозяйственных нужд нарушенные земли на первые 10 лет пользования или в целях добычи торфа, используемого на повышение плодородия; 
 
• инвалиды 1-й и 2-й групп; 
 
• граждане, пострадавшие вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и других радиационных аварий на атомных объектах, АО связи, контрольный пакет акций которых принадлежит государству; 
 
• учреждения культуры, физической культуры и спорта, туризма, спортивно-оздоровительной направленности Спортивные сооружения независимо от источника финансирования; 
 
• вузы, НИИ, предприятия РАН, РАМН, РАСХН, РАО и по списку Правительства РФ; 
 
• государственные предприятия связи; 
 
• земли, предназначенные для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления, а также Минобороны РФ; 
 
• предприятия, научные организации и НИИ за земельные участки, непосредственно используемые для хранения материальных ценностей, заложенных в мобилизационный резерв РФ; 
 
• внутренние, железнодорожные и пограничные войска, войска гражданской обороны за земли, предоставленные для их размещения и постоянной деятельности; 
 
• военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья; 
 
• Герои СССР и РФ, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы и «За службу Родине в Вооруженных силах СССР»; 
 
• учреждения и органы уголовно-исполнительной системы; 
 
• земли, занятые полосой слежения вдоль государственной границы РФ; 
 
• профессиональные аварийно-спасательные службы (формирования). 
 
От уплаты земельного налога в части, не подлежащей зачислению в федеральный бюджет, освобождаются: 
 
1. Предприятия в сфере материального производства и бытового обслуживания, в среднесписочной численности которых инвалиды составляют более 35%, либо инвалиды и пенсионеры - более 50%. 
 
2. Предприятия и организации, предоставляющие ритуальные услуги населению, - за земли, используемые в соответствии с уставными целями. 
 
3. Общественные организации инвалидов, участников Великой Отечественной войны и лиц, к ним приравненных, в том числе воинов-интернационалистов и участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, а также предприятия, находящиеся в собственности этих организаций. 
 
Не облагаются земельным налогом земли общего пользования населенных пунктов и коммунального хозяйства, к которым относятся земли, используемые в качестве путей сообщения — площади, улицы, проезды, набережные, дороги, а также земли, используемые для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения — парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи. 
 
Граждане, впервые организующие фермерские хозяйства, освобождаются от уплаты земельного налога в течение пяти лет после предоставления им земельного участка. Но если фермер использует эту землю не по целевому назначению, то он льготы лишается. 
 
Местные органы власти имеют право освобождать от земельного налога или предоставлять плательщикам дополнительные льготы. 
 
Временное освобождение. 
 
От налога освобождаются: на 30 лет с момента посадки деревьев (или засева семенами) земельные участки, если при проведении указанных мероприятий не был нарушен декрет 1961г. и изменения к нему от 5 июля 1973г. (зоны, где запрещено или ограничено проведение такого рода деятельности); в течение 20 лет – осушение болот, которые ранее были обводнены; 15 лет со дня освоения, - бросовые земли, задействованные в сельскохозяйственных целях, и 10 лет – занятые посадками фруктовых деревьев (в заморских территориях и департаментах разрешено предоставлять 10-летний срок освобождения и в случае занятия ранее не освоенных земель другими культурами). 
 
 
1.5 Порядок взимания земельного налога и использование средств, образующихся за счет этого 
 
Основанием для установления и взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на землю. 
 
Учет налогоплательщиков и начисление налога производится ежегодно по состоянию на 1 июня. Контроль за правильностью учета налогоплательщиков, а также правильностью и своевременностью его начисления и уплаты осуществляют органы государственной налоговой инспекции. Налог уплачивается в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября каждого года равными долями. При неуплате налога в указанные сроки начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки (данные на 2006 год).[1]  
 
Особенности уплаты земельного налога в каждом муниципальном образовании (муниципальном районе и городском округе) устанавливают местные органы власти. Они наделены полномочиями по установлению ставок налога, сроков уплаты налога и предоставлению льгот отдельным категориям плательщиков. Суммы платежей по земельному налогу оплачиваются на основании налоговых уведомлений, вручаемых налоговым органом каждому, кто является собственником, землевладельцем или землепользователем. Налоговые уведомления вручаются налогоплательщикам не позднее 30 дней до наступления срока платежа. В налоговом уведомлении указываются платежи земельного налога с разбивкой по срокам уплаты. То есть, получив налоговое уведомление, возможно и не дожидаться наступления срока платежа, а досрочно исполнить свои обязательства по уплате налога. Если же уплата платежей земельного налога будет просрочена, придется заплатить соответствующую компенсацию в бюджет - пеню, рассчитанную налоговым органом в соответствии с нормами налогового законодательства. 
 
Для исчисления земельного налога в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности нескольких владельцев, главой 31 Налогового кодекса РФ установлен особый механизм определения налоговой базы. Налоговая база в отношении таких участков определяется отдельно для каждого собственника участка пропорционально его доле в общей долевой собственности. В налоговом уведомлении, которое получит каждый из собственников земельного участка, находящегося в долевой собственности, налоговым органом будет произведен расчет земельного налога с указанием налоговой базы и доли собственности на участок. 
 
В соответствии со ст. 15 Налогового кодекса РФ земельный налог относится к местным налогам. В силу действующего бюджетного законодательства земельный налог в 100% размере поступает в бюджет того муниципального образования, на территории которого находится земельный налог. 
 
Суммы платежей за землю зачисляются на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления: сельских, поселковых, районных, в зависимости от подведомственности облагаемых земель. Часть указанных средств централизуется в федеральный бюджет и бюджеты субъектов Российской Федерации. Размер централизации части платежей в бюджеты субъектов РФ устанавливается законодательством этих субъектов.[1] 
 
Средства, образуемые в бюджетах за счет взимания платы за землю, имеют строго целевое назначение. 
 
В соответствии со статьей 24 Закона «О плате за землю» указанные средства используются исключительно на следующие цели (данная статья утратила силу, но цели остались теми же): 

•  
  финансирование мероприятий по землеустройству, земельному кадастру и мониторингу земель;
•  
  финансирование мероприятий по охране земель, повышению их плодородия и освоению новых земель;
•  
  компенсация собственных затрат землепользователя или собственника земли по охране земель и повышению их плодородия, а также освоение новых земель, включая погашение ссуд под указанные мероприятия и процентов за их использование;
•  
  инженерное и социальное обустройство территории.

 
При этом средства, образуемые за счет налога за земли сельскохозяйственного назначения и арендной платы за них, расходуются на указанные мероприятия только для нужд собственников и пользователей этих земель.[1] 
 
 
Глава 2 
 
Арендная плата 
 
 
Арендная плата — плата за аренду земельного участка или земельной доли, устанавливаемая сторонами арендного договора. 
 
^ Фиксированная арендная плата — арендная плата, устанавливаемая Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления за аренду соответственно государственных или муниципальных земель с учетом размера средней арендной платы и рыночной стоимости на земельные участки, сложившихся за истекший год. 
 
Рыночная стоимость земельного участка и фиксированная арендная плата утверждаются не реже одного раза в год и публикуются в 
 
местной периодической печати. 
 
Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли в России. В отсутствие развитого земельного рынка арендные отношения становятся главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного, рационального ее использования. 
 
Аренда земли – форма землепользования, при которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определенное вознаграждение (арендную плату). 
 
Основными признаками аренды земель являются: 
 
Срочность . Аренда – право, действующее на определенный период времени, определяемый в договоре аренды (в отличие от бессрочных прав, таких, как собственность и постоянное (бессрочное) пользование); 
 
Платность. Денежная оплата права пользования арендуемой землей (плата выплачивается арендатором арендодателю земли); 
 
Возвратность. Арендованное имущество арендованный земельный участок должен быть возвращен арендодателю, то есть собственнику. Арендная плата за земельный участок устанавливается договором между владельцем и арендатором. Аренда земельного участка понимается как плата собственнику за пользование принадлежащим ему имуществом, а предоставление земельного участка в аренду — как сделка по передаче права пользования этим земельным участком определенному лицу (лицам) за плату. При этом арендная плата за земельный участок представляет собой часть земельной ренты, изымаемой собственником у пользователя земельного участка. Но чаще всего земля сдается с имеющимися на ней строениями, ирригационными сооружениям, произведенными мелиоративными работами и т. д. За пользование этим основным капиталом, переданным в ссуду, земельный собственник взимает ссудный процент, а также амортизационные отчисления. Эти суммы также входят в арендную плату наравне с земельной рентой. В результате земельная рента как бы сливается внешне со ссудным процентом, рассматривается как доход на некоторый капитал. Происходит капитализация земельной ренты. Покупка земли, обеспечивающая получение ренты, становится идентичной ссуде капитала, приносящей процент (например, процент по банковскому вкладу). В случае, когда арендодателем выступает государство, арендная плата изымается в государственный бюджет для обеспечения государственных и общественных нужд. Существующие в мировой практике способы установления и взимания арендных платежей за землю могут различаться в зависимости от: 
 
- показателей, взятых в качестве базы для начисления арендного платежа; 
 
- способов определения значения ставок арендной платы; 
 
- принципов определения различного рода субсидий и налоговых льгот; 
 
- порядка и сроков взимания арендной платы. 
 
При этом, как правило, размер арендной платы определяется либо исходя из оценки рыночной стоимости земли, либо исходя из определения величины приносимого ею дохода при передаче в аренду, то есть на основании установления рыночных ставок арендной платы. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации не подлежат передаче в аренду земельные участки, изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральным законом. В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности: 
 
- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса); 
 
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 
 
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 
 
- объектами организаций федеральной службы безопасности; 
 
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 
 
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 
 
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно – территориальные образования; 
 
- исправительное – трудовыми учреждениями и лечебно – трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации; 
 
- воинскими и гражданскими захоронениями; 
 
- инженерно – техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Земельный участок может быть впервые предоставлен в аренду путем заключения договора аренды на торгах. На торгах также может быть продано право на заключение договора аренды земельного участка. Договоры аренды или субаренды подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, когда такие договоры заключены на срок менее чем один год. На практике могут применяться различные варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендуемого земельного участка. При выборе модели арендной платы необходимо учитывать степень развития рынка земли и недвижимости, в том числе рынка аренды. Следует иметь в виду, что в отличие от западных стран, где сложился рынок аренды земли, в России можно говорить только о рынке недвижимости. Поэтому принимаемые модели установления арендной платы могут рассматриваться только как некоторое приближение к рыночной модели. Однако в целом переход к механизму установления арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земли позволит в перспективе реализовать рыночным моделям определения арендной платы за землю, в том числе и для государственных или муниципальных земель. Серьезной проблемой при выборе адекватной модели арендной платы является наличие достоверной информации о предоставлении земельных участков в аренду, рыночных ставках арендной платы, реальных доходах арендаторов, в том числе при аренде земель, находящихся в частной собственности. Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит в ближайшем будущем решить проблему создания единого информационного пространства для построения рыночных моделей арендной платы на землю. Анализ нормативных актов в части определения базовых размеров арендной платы за земли, предоставляемые в аренду органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, показал, что практически во всех случаях за основу исчисления этого показателя принимается ставка земельного налога. При этом расчет размера арендной платы производится путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка и на поправочные коэффициенты, устанавливаемые в зависимости от вида использования земель и категории арендаторов. Повышающие коэффициенты, как правило, применяются при расчете арендной платы для высокодоходных видов деятельности, занимающих небольшие по площади земельные участки. Использование понижающих коэффициентов направлено на поддержку социально-ориентированных видов использования земель поселений (земли, предназначенные для жилой застройки, земли, предоставленные для ведения садоводства и огородничества), а также приоритетных для поселений видов деятельности (категорий арендаторов), таких как хлебопекарни, больницы, аварийно-спасательные службы и т.п.). Кроме того, использование для определения базовых размеров арендной платы ставок земельного налога, установленных в 1991 году, несмотря на их ежегодную индексацию в соответствии с уровнем инфляции, приводит к отрыву начисляемого размера арендной платы от рентной составляющей и, как следствие, к недополучению значительных средств бюджетами всех уровней. Так, в Таким образом, система установления арендной платы за землю не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым земельный участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры земельного рынка, что и противоречит экономической сущности арендных отношений на землю. Основой существования рыночной экономики является свободная конкуренция разных видов деятельности. Существенная дифференциация арендных платежей в зависимости от вида использования земельного участка не позволяет создать равные условия для такой конкуренции. Стоимость земельного участка и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определяются исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью.  
 
 
Глава 3 
 
Кадастровая стоимость 
 
Нормативная цена земельного участка 
 
Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 О порядке 
 
определения нормативной цены земли установлена нормативная цена 
 
земли. Она не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. 
 
Нормативная стоимость — это расчетная стоимость земельного 
 
участка определенного качества и местоположения, определяется исходя из потенциального дохода от использования земельного участка 
 
за расчетный срок окупаемости. 
 
Кадастровая стоимость — стоимость земельного участка, установлена на основании государственной кадастровой оценки земель 
 
и используемая для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Порядок проведения кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. 
 
Рыночная стоимость — стоимость земельного участка, устанавливаемая в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в пр0центах от его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земли 
 
рассчитывается исходя из средней цены на продаваемые земельные 
 
участки за истекший год. 
 
Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по специально установленным оценочным зонам. В качестве таковых может быть принята территория административного района, населенного пункта или их группы. Границы и размеры оценочных зон устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ по предложению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. 
 
Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.97 г. «О порядке определения нормативной цены земли», в соответствии, с которым нормативная цена, установленная органом исполнительной власти субъекта РФ не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Таким образом, нормативная цена земли имеет региональное значение и действует в пределах территории каждого субъекта РФ. 
 
Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются (письмо Роскомзема от 28 декабря 1994г. №1-16/2096 «О порядке определения нормативной цены земли»): 

•  
  обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;
•  
  обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);
•  
  численность и плотность населения;
•  
  уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);
•  
  санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);
•  
  состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев домов отдыха и других рекреационных зон и объектов);
•  
  уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения;
•  
  безопасность проживания;
•  
  инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии;
•  
  качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).

 
При определении нормативной цены земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов учитываются: 

•  
  уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станции, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т. д.;
•  
  уровень инженерного обустройства территории;
•  
  уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;
•  
  экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.