Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

 

Муниципальный жилищный фонд представляет собой фонд, находящийся  в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных  образований, а также закрепленный за муниципальными предприятиями и  учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно ст. 29 ФЗ от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации", в состав муниципальной  собственности входит муниципальный  жилищный фонд. С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд лишь социального использования, который предназначен для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма.

Договор социального найма  жилого помещения - это разновидность  договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно ч. 1 которой по договору найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

1) объектом договора является  изолированное жилое помещение,  что не обязательно для договора коммерческого найма;

2) объект договора социального  найма находится в жилищном  фонде социального использования  (государственном или муниципальном фонде);

3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, ее субъекта или местного самоуправления;

4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;

5) по требованию нанимателя  и членов его семьи договор  может быть заключен с одним  из членов семьи. В случае  смерти нанимателя или его  выбытия из жилого помещения  договор заключается с одним  из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

6) проживающие по договору  социального найма жилого помещения  совместно с нанимателем члены  его семьи пользуются всеми  правами и выполняют все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

7) плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для  нанимателя жилого помещения  определяется в соответствии с едиными тарифами;

8) договор социального  найма носит бессрочный характер.

 

4. Специализированный жилищный фонд

 

В специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях и домах системы социального  обслуживания населения, жилые помещения  маневренного фонда, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также  жилые помещения, предназначенные  для социальной защиты некоторых категорий граждан.

Служебные жилые помещения  предназначены для проживания граждан  в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной  власти и местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным  учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную  должность Российской Федерации  или ее субъекта либо в связи с  избранием на выборные должности  в органы государственной власти или местного самоуправления. Служебный жилищный фонд формируется из жилищного фонда органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов и внутренних войск Министерства внутренних дел, а также из помещений, выделяемых органами исполнительной власти для сотрудников (военнослужащих), содержащихся за счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с российским законодательством.

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности  их предоставления и освобождения предусматриваются  федеральными законами и другими нормативными правовыми актами.

Порядок предоставления и  правовой режим жилых помещений  в общежитиях определяется Примерным  положением об общежитиях, утвержденным постановлением СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328; Типовым положением о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденным постановлением Госкомвуза России от 31 мая 1995 г. N 4; Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденным постановлением Правительства России от 25 мая 1994 г. N 522; Санитарными правилами устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утвержденными Главным государственным санитарным врачом СССР 1 ноября 1988 г. N 4719, и другими нормативными правовыми актами в части, не противоречащей Жилищному кодексу России.

Общежития предназначаются  для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан  в период работы или учебы, для  проживания одиноких граждан и семей (преимущественно молодых).

Студенческое общежитие (студенческий городок) образовательного учреждения высшего и среднего профессионального  образования Российской Федерации  предназначается для размещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, стажеров, слушателей подготовительных отделений институтов и факультетов  повышения квалификации и других форм послевузовского и дополнительного  профессионального образования на период обучения.

В отдельных случаях учебные  заведения вправе принять решение  о размещении в общежитии студентов, постоянно проживающих в данной местности. Иностранные граждане, принятые на обучение в учебные заведения России по межгосударственным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии на общих основаниях с российскими учащимися, обучающимися в данном учебном заведении. Проживание в общежитии носит временный характер. Общежитие должно быть специально оборудовано для проживания. Не допускается использование для общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.

На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется  жилое помещение маневренного фонда. Если наниматель и члены его семьи  отказываются от переселения в это  жилое помещение, наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Законодатель не предусматривает возможности переселения собственников жилых помещений дома, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции.

 

5. Жилищный фонд коммерческого использования

 

Индивидуальный жилищный фонд принадлежит на праве собственности  гражданам и юридическим лицам  и не может использоваться для извлечения прибыли.

Жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых  помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан  на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

В отличие от индивидуального  жилищного фонда, жилые помещения  в фонде коммерческого использования  используются для извлечения прибыли  путем заключения договоров возмездного  пользования. Жилищный фонд коммерческого  использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.

 

2. Перевод жилого  помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

 

Перевод жилого помещения  в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Законодательство о градостроительной  деятельности, упоминаемое в ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, согласно ст. 3 Градостроительного кодекса⁵ России, состоит из Градостроительного кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу России.

Перевод помещений из жилых  в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Жилищный кодекс не устанавливает оснований для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот.

Перевод квартиры в многоквартирном  доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена  на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ, размещение собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается  только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод жилого помещения  в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение  осуществляется органом местного самоуправления.

Переводу в нежилые  помещения подлежат жилые помещения (жилые дома) по инициативе их собственников  и свободные от иных обязательств.

Порядок перевода жилого помещения  в нежилое и нежилого помещения в жилое состоит в следующем. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляют следующие документы в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие  документы на переводимое помещение  (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения  с его техническим описанием  (если переводимое помещение жилое - его технический паспорт);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства или перепланировки  переводимого помещения (если  переустройство или перепланировка  требуются для обеспечения использования  такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод  помещений, не вправе требовать представления  других документов, кроме указанных выше. Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятого постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, решение о переводе жилых помещений (жилых домов) в нежилые независимо от форм собственности жилищного фонда принимает правительство Московской области в течение одного месяца после представления документов межведомственной комиссией. В комиссию муниципального образования включаются представители межведомственной комиссии, организации, выполняющей функции управления жилищным фондом и его содержания, а также органов архитектуры и градостроительства, организации технической инвентаризации, органов государственного архитектурно-строительного надзора, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, государственной санитарно-эпидемиологической службы. При необходимости к работе в комиссии муниципального образования могут привлекаться экологи, эксперты-проектировщики и другие специалисты.

На заседание комиссии муниципального образования приглашается собственник жилого помещения (жилого дома). Комиссия в течение одного месяца рассматривает полученное заявление о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое, изучает представленные документы, обязательно проверяет их на месте и принимает одно из следующих решений: ходатайствовать перед межведомственной комиссией о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое или отказать в таком ходатайстве. В последнем случае должны быть указаны причины отказа в переводе. Заключение комиссии муниципального образования должно носить мотивированный характер.

Комиссия муниципального образования направляет в межведомственную комиссию документы вместе с составленным актом. Межведомственная комиссия рассматривает  документы в течение одного месяца после представления документов комиссией муниципального образования в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах". Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются только в городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. В случае обжалования решения межведомственных комиссий муниципального (территориального управления) или административного округов эти вопросы рассматриваются в городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Решения межведомственных комиссий административного округа или городской комиссии утверждаются Департаментом муниципального жилья. Перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы.