Ответственность за самовольное занятие земли

           В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

             Согласно ст.22 п. 7 ЗК РФ - земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

            Статья 46 ЗК РФ приводит основания прекращения аренды земельного участка. По условиям задачи земельный участок площадью 5 га является общей долевой собственностью участников сельскохозяйственного предприятия «Россия».

Земельное законодательство запрещает самовольное изменение целевого назначения земель. В соответствии с п.1  ст.6 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  «собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в томчисле приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности».

          Таким образом, учитывая, что предприятие «Югтрансгаз» будет использовать предоставленный во временное пользование земельный участок в период строительства газопровода не в сельскохозяйственных целях, то есть будет нарушено целевое назначение этих земель, поэтому описанные правоотношения будут неправомерны, если указанное использование земель не будет согласовано с соответствующими органами исполнительной власти.

В период действия договора правоотношения будут материальными, возникающими на основании норм материального права.

           При этом следует учитывать, что использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (п 2. ст. 78 Земельного кодекса РФ. (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

По условиям договора предприятие «Югтрансгаз» обязано:

1. По истечению срока пользования возвратить земельный участок в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования;

2.  Перечислять ежемесячно плату за использование земли; произвести оплату

3. «Югтрансгазу» должен быть выделен для целей, связанных со строительством газопровода, участок земли несельскохозяйственного назначения или не пригодный для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья.

           Согласно пункту 6 статьи 90 ЗК РФ (в редакции ФЗ от 21.07.2011 № 257.) в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут предоставляться земельные участки для:1) размещения наземных объектов системы нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;2) размещения наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта.

Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

В соответствии с пп.2 пункта 3 статьи 23 ЗК РФ у предприятия «Югтрансгаз» возникает право ограниченного пользования чужим земельным участком  - публичный сервитут.  В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п.7 ст. 23).

Таким образом, с/х предприятие «Россия» может после установление публичного сервитута воспользоваться правами, указанными в п. 7 статьи 23 ЗК РФ.

А также в соответствии со ст. 57 ЗК РФ имеет право на возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенная выгоды.

 

ЗАДАЧА 2

Предприниматель Иванов обратился в арбитражный суд с иском к администрации города Глазова о понуждении к перезаключению договора аренды земельного участка. Истец обосновывает свои требования тем, что право аренды земельного участка у него возникло в связи с переходом права собственности на торговый павильон. Решением арбитражного суда в иске отказано. Свое решение суд обосновывал тем, что торговую палатку нельзя считать строением или сооружением, переход права собственности, на которое влечет и переход прав на земельный участок.

Правомерно ли решение арбитражного суда?

Рассмотрим понятия:

- управляющая рынком компания - юридическое лицо, которому принадлежит  рынок, которое состоит на учете  в налоговом органе по месту  нахождения рынка и имеет разрешение  на право организации рынка, полученное  в порядке, установленном Правительством  Российской Федерации;

- торговое место - место  на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное  и отведенное управляющей рынком  компанией, используемое для осуществления  деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным  органом государственной власти  субъекта Российской Федерации, на территории которого находится  рынок, и управляющей рынком компанией. ( ст. 3, Федеральный закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации")

            Считаю решение арбитражного суда правомерным.

            В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

              Также если здание, строение или сооружение, расположенное на земельном участке, не является недвижимым имуществом, исключительное право на приобретение земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ отсутствует.

           По моему мнению, указанные нормы применяются для зданий и сооружений, признаваемых недвижимостью согласно п.1 ст.130 ГК РФ, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

            В условиях задачи, скорее всего, подразумевается торговый павильон, представляющий из себя легко возводимую сборно-разборную конструкцию, которая располагается на земельном участке, в пределах срока его аренды и классифицированный бюро технической инвентаризации (БТИ), как некапитальное временное строение, не относящееся к объектам недвижимости.

            Следует заметить, что торговый павильон можно отнести к таким «спорным» видам объектов с точки зрения возможности приобретения прав на земельный участок, как, например, торговые палатки, киоски, а также объекты, фактически представляющие собой элементы благоустройства земельных участков – бетонные и заасфальтированные площадки, подъездные дороги.

             ГК РФ отказался от понятия «строения», однако под строением следует понимать временные переносимые строения облегченного типа без фундамента (ларьки, киоски и т.д.).Поэтому понятия: палатка и павильон не связаны с фундаментом. Перенос возможен и права не сохраняются.

          Таким образом, в этом случае при переходе права собственности на торговый павильон у предпринимателя  не возникает права аренды занятого временным некапитальным строением земельного участка.

 

ЗАДАЧА 3

Гражданину Панину был предоставлен земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения для индивидуального жилищного строительства. Через три года Панин завершил строительство жилого дома, зарегистрировав его в соответствии с требованиями действующего законодательства. В том же году дом Панина сгорел, а спустя 2 года Панин получил уведомление о прекращении права на данный земельный участок. В качестве основания для прекращения данного права являлось неиспользование земельного участка в течение 2 лет.

Проанализируете данную ситуацию.

 

            Земельный участок может быть принудительно изъят и права прекращаются только при добровольном отказе, согласно ст. 45 п. 2 ФЗ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

1) использовании земельного  участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель, установленными  статьями 7 и 8 ЗК РФ.

2) использовании земельного  участка способами, которые приводят  к существенному снижению плодородия  сельскохозяйственных земель или  значительному ухудшению экологической  обстановки;

3) не устранении совершенных  умышленно следующих земельных  правонарушений:

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 Земельного кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

- систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного  для сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом, за исключением времени, в течение которого земельный  участок не мог быть использован  по назначению из-за стихийных  бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного  участка для государственных  или муниципальных нужд в соответствии  с правилами, предусмотренными статьей 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного  участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 ЗК;

7) в иных предусмотренных  федеральными законами случаях.( пп. 7 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

               Считаю  изъятие неправомерным, так как прошло 2 года, в соответствии  п. 3 ст. 45 ЗК РФ, а порядок изъятия принимается судом. Администрация может только предупредить.

                Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (землевладелец), имеет только права владения и пользования земельным участком и передачи его по наследству. Землевладелец вправе возводить на нём здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, регистрировать на них права собственности.  (Ст . 266 ГК РФ) Кроме того, землевладелец (обладатель земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения) может также передавать земельный участок в аренду без права выкупа или в безвозмездное срочное пользование.