Особенности правового регулирования аренды земельных участков из земель отдельных категорий

3) не устранение умышленно совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшего за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного  участка, предназначенного для сельскохозяйственного  производства либо жилищного  или иного строительства, в указанных  целях в течение трех лет, если  более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке по общим правилам ст. ст. 452, 619 ГК РФ, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Во вторую группу специальных оснований для досрочного прекращения арендного обязательства входят обстоятельства, не связанные с неправомерными действиями арендатора, а именно:

1. изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК (ср. ст. ст. 279 и 282 ГК);
2. убытки, причиненные арендатору в результате изъятия земельного участка для публичных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, включая его упущенную выгоду, за счет соответствующего бюджета или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (п. 3 ст. 57 ЗК). См. также: Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" // СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.
3. реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК (ст. 242 ГК).

Нормами п. п. 3 и 4 ст. 37 ЗК предусмотрено особое основание расторжения договора аренды земельного участка. Согласно им арендатор в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка; о качественных свойствах земли, могущих повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка, и иной информации, требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Глава 2. Особенности правового регулирования аренды земельных участков из земель отдельных категорий

2.1. Аренда земельных  участков из земель сельскохозяйственного назначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения – один из самых распространенных способов использования земельных участков. Данные договорные взаимоотношения между субъектами землепользования сложился давно. В свое время сельскохозяйственные территории были распаеваны и предоставлены в пользование частным владельцам. Однако не каждый хозяин доли был способен обрабатывать свой надел. Поэтому зачастую выходом из ситуации становилась аренда сельскохозяйственных земель.

Договор аренды сельхоз земли являлся (и является до сих пор) наиболее простым и оперативным вариантом оформления взаимоотношений в цепочке «собственник-землепользователь». Но это не единственная причина, по которой предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду приобрело такую популярность.

Например, если вы планируете купить земельный участок под развитие сельского хозяйства, то вам придется сразу выложить всю сумму стоимости площадей. Если же арендовать надел, то расходы будут происходить в щадящем режиме – в виде выплаты ренты землевладельцу.

Согласно Российскому земельному законодательству договор аренды сельхоз земли может быть составлен не более чем на 49 лет. А вот что касается нижних временных пределов арендных отношений, то на этот счет закон не предусматривает никаких ограничений. На какой минимальный срок будет составлен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, зависит от аграрной политики властей в регионах.

Взять в аренду землю сельхоз назначения можно в любых объемах. Государство не ограничивает пользователя в количестве арендуемых участков, независимо от того какой у него юридический статус. Это еще один плюс подобной формы использования сельхоз площадей.

Более того, даже во время действия договора возможен оборот земель. К примеру, если собственники не возражают, аренда земель сельскохозяйственного назначения может быть переоформлена на другое лицо. Арендные права на сельхоз угодья также можно передавать в залог банку. Этой возможностью пользуются некоторые арендаторы, которым необходим кредит для развития сельскохозяйственного производства.

Важный момент – право выкупа. Если арендатор планирует в перспективе купить земельный участок, то в договоре аренды земли сельхоз назначения необходимо прописать соответствующий пункт. Но даже, если в документе подобное развитие событий не прописано, арендатор все равно имеет преимущественное право на покупку площадей, если возникнет вопрос их продажи.

Аренда сельхоз земель может прекратиться еще до окончания срока действия договора и участок перейдет в собственность землепользователя, если тот досрочно выплатил назначенную сумму. То есть, ждать конечной даты действия договора на аренду не обязательно.

Необходимо отметить, что наиболее простой и выгодный вариант, когда арендный договор заключается с собственником, которым является частное или юридическое лицо. Сложнее, если договор заключается с государством. В этом случае предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду должно пройти определенную процедуру. Потребуется подача заявления, затем публикация в прессе о том, что такой-то земельный участок сдается в аренду. Через месяц проводится конкурс.

В самом договоре прописываются все нюансы аренды сельхоз земли. В нем необходимо прописать размер арендной платы, сроки ее внесения, возможность выкупа земельного участка.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения требует тщательного юридического подхода.

2.2. Аренда земельных  участков из земель особо охраняемых природных территорий

Выделение и охрана особо охраняемых природных территорий базируются на статьях 9, 36, 42, 71 Конституции РФ, статьях 1, 3, 4, 58 – 62 Федерального закона «Об охране окружающей среды», являющегося головным в природоохранном, экологическом законодательстве, и отражают потребности общества в сохранении уникальных, особо ценных природных территорий и природных объектов в интересах настоящего и будущих поколений.

Регулирование земельных отношений на землях особо охраняемых природных территорий должно увязываться с регулированием отношений в области организации особо охраняемых природных территорий в целях сохранения уникальных и типичных природных комплексов и объектов, достопримечательных природных образований, объектов растительного и животного мира, их генетического фонда, изучения естественных процессов в биосфере и контроля за изменением ее состояния, экологического воспитания населения.

Основным актом регулирования использования и охраны участков земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, является Федеральный закон № 33-ФЗ от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктами 1-2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - земельный кодекс) земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых природных территорий, является ограниченным в обороте. Использование таких земель ограничивается или запрещается в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами (пункты 3, 6 статьи 94 Земельного кодекса). Вместе с тем пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса допускает возможность предоставления земельного участка в частную собственность в случаях, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Федеральный закон N 26-ФЗ), пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» охрана курортов как земель особо охраняемых природных территорий осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Округа санитарной (горно-санитарной) охраны устанавливаются, в том числе для сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 Земельного кодекса. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» также установлен запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий.

Следует отметить, что в настоящее время в Земельном кодексе между нормами, определяющими состав категорий земель, содержится внутреннее противоречие. Так, в соответствии со статьей 83 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в черте населенного пункта, относятся к категории земель населенных пунктов, а, исходя из статьи 94 Земельного кодекса, земли курортов, в том числе и земли населенных пунктов, являющиеся городами-курортами, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

В целях устранения данного противоречия разработан проект Федерального закона N 97705-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, земельные участки в границах населенных пунктов во всех случаях должны относиться к землям населенных пунктов. Данная точка зрения подтверждается положениями статьи 15 Федерального закона N 221-ФЗ, статей 5 и 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», из содержания которых следует, что при включении земельных участков в границы населенных пунктов, сведения о категориях данных земельных участков должны быть изменены органом кадастрового учета на категорию земель населенных пунктов.

По мнению Минэкономразвития России, высказанному в письме от 14.10.2011 г. № ОГ-Д23-1670, в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд; не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В силу п. 5 ст. 27, п. 6 ст. 94 Земельного кодекса земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте.