Особенности правового регулирования аренды земельных участков из земель отдельных категорий

Оглавление

Введение

Актуальность темы исследования. С восстановлением гражданско-правового института частной собственности, включая право собственности на землю, переходом России на рыночные экономические отношения значительно возросла роль договора в хозяйственном обороте. Это повлекло за собой возникновение новых явлений, потребовавших активного использования современных правовых механизмов регулирования общественных отношений, и одновременно осложнило проблему обеспечения устойчивости имущественного оборота, связанного с землей. Основные понятия правового разрешения данных проблем нашли отражение в Конституции Российской Федерации, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации, ныне действующем Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ. ЗК РФ) и других законодательных и нормативных правовых актах.

В связи с обновлением системы законодательства возникает объективная потребность в теоретическом анализе и научном обобщении тех правовых механизмов и конкретных правовых норм, которые характерны для договоров аренды земельных участков.

Объектом исследования в курсовой работе являются правоотношения отношения, возникающие при аренде земельных участков между субъектами имущественного оборота. Предметом исследования являются: нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие имущественные отношения с землей.

Целью исследования является анализ теоретической  и практической литературы, посвященной проблемам правового регулирования института аренды земли в РФ

Для реализации поставленной цели предполагается решить следующие задачи:

• выявить современные тенденции и закономерности развития гражданского и земельного законодательства, регулирующие объектный и субъектный состав договора аренды;
• исследовать теоретические проблемы правового регулирования сделок с земельными участками, обусловленные переходом России к рыночным отношениям.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, и списка использованной литературы и нормативных правовых

Глава 1. Договор аренды земельных участков

1.1. Характеристика  и объект договора аренды земельных  участков

В ГК РФ (гл. 34) для обозначения договора, направленного на возмездное предоставление имущества в пользование на срок, используется два равнозначных термина: аренда и имущественный наем. Аренда является одним из видов гражданско-правовых обязательств. За основу выделения отдельного вида найма берется имущество, в отношении которого заключается договор. По этому признаку выделяется аренда предприятия, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, наем жилища. Вместе с тем, это не единственное, что различает их между собой, различается субъектный состав, предпринимательский он или непредпринимательский, специфическое содержание, распределение рисков между сторонами и т.д. Сказанное касается и остальных видов имущественного найма (аренды), лизинга, бытового проката, аренды земли и др.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен платить за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором (ст. 606 ГК РФ). При этом доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Аренда земли – это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

Договор аренды взаимный, возмездный и консенсуальный. По договору аренды нанимателю может быть предоставлено либо только правомочие пользования, либо правомочия владения и пользования.

Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения. В законе могут устанавливаться случаи запрещения выкупа арендованного имущества (например, запрещается выкуп участков лесного фонда).

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, не потребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и другие (п. 1 ст. 607 ГК РФ). По истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом естественного износа. Предмет является существенным условием договора аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Объектами аренды могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.

Земельные участки могут передаваться в аренду вместе с:

• насаждениями, водоемами;
• расположенными на них зданиями и сооружениями или без них.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила.

По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам сельскохозяйственных организаций.

Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы. Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные гл. 19 ГК РФ. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей правоспособности. Условия и стороны договора аренды земельных участков будут более подробно описаны в следующих параграфах курсовой работы.

Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если в договоре отсутствуют условия о сроке, он считается заключенным на неопределенный срок. В данном случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора прокат – 1 год), а также для отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года).

1.2. Стороны  и условия договора аренды  земельных участков

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако в ст. 22 Земельного кодекса специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями согласно той же ст. 22 могут быть только собственники земельных участков — в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья Гражданского кодекса предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

По общему правилу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре аренды конкретного срока, т. е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако Земельный кодекс устанавливает несколько исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. Все они являются одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п. 7 ст. 22 земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Если срок аренды в таком договоре не определен, он считается заключенным на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

арендная плата данные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Своевременное внесение платы за пользование имуществом является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто определяется твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов или предоставления арендатором определенных услуг – такой вид расчетов особенно распространен при аренде сельскохозяйственными организациями земельных участков и земельных долей у граждан. Иногда договором аренды предусматривают передачу арендодателю какой-либо вещи в собственность или аренду: например, это может быть аренда здания в счет платы за аренду земельного участка. Наконец, вместо арендной платы на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендованного земельного участка: например, его расчистку, осушение, другие мелиоративные работы. Однако сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные формы арендной платы, а также сочетание нескольких разных форм. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендодатель вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.