Особенности функционирования рынка недвижимости

Низкая  девелоперская активность в г. Сочи подтверждается не только малым количеством  новых проектов, но и существенными  объемами «законсервированных» новостроек (их общая жилая площадь в конце  декабря 2009 г. составила 398 220 кв. м), а  также объектов с перенесенными  на более поздние сроками ввода (381 043 кв. м). Таким образом, общая  жилая площадь новостроек г. Сочи, темпы строительства которых  в кризисный период не были снижены, в конце декабря 2009 г. составила 411 187 кв. м. (см. Приложение 3)

Лишь 34,5% первичного рынка МЖС г. Сочи следует  первоначальному графику осуществления  строительных работ и, как следствие, будет сдано в срок.

Среди проектов, строительные работы по которым сейчас приостановлены, выделим такие крупные  объекты бизнес-класса, как «Остров  Мечты», «Грас-Сити», «Актер Гэлакси», «Crystal Towers» и «Сияние Сочи», эконом-класса — «Долина», «Голливуд» и «Дель  Мар.

На первичном  рынке МЖС г. Сочи элитный и  бизнес– классы представлены небольшим  числом проектов, что подтверждается их долями в общем объеме предложения  — 4,8% и 32,1% соответственно. Эконом-класс, являющийся «основой» рынка, на сегодняшний  день формирует 63,1% от общей жилой  площади новостроек. Данный класс  представлен не только крупными проектами, но и «клубными домами» (как правило, количество квартир в них —  не более 50 ед., количество этажей —  не более 5 ед.), что является отличительной  особенностью первичного рынка МЖС  г. Сочи в целом. В конце декабря 2009 г. клубные дома были представлены в количестве 28 ед. (25,9% от общего числа  новостроек), общая жилая площадь  которых составила 56 672 кв. м. (4,8% от общего объема рынка). «Клубные дома» являются особенностью эконом-класса г. Сочи.

По оценкам  консультантов компании MACON Realty Group, на конец декабря 2009 г. было реализовано 35,4% от общего количества квартир на первичном рынке МЖС, из которых 28,0% представлены в эконом-классе, 5,6% - в бизнес-классе, 1,8% - в элитном  классе.

Вышеприведенная структура сделок по классам отражает большую востребованность дешевых  квартир среди потенциальных  покупателей. В связи с кризисной  ситуацией в РФ данный тренд стал более ярко выражен — на сегодняшний  день спрос предъявляется преимущественно  на квартиры, общий бюджет покупки  которых не превышает 1,5-2,0 млн. руб. Средний темп продаж квартир, которые  вписываются в вышеуказанные  ценовые рамки, в ликвидных объектах МЖС с середины августа по октябрь 2009 г. (традиционный период «всплеска» активности потенциальных покупателей) варьировался от 2,5 до 3,5 ед. в мес. С  конца октября 2009 г. количество сделок на рынке начало сокращаться, достигнув  в конце декабря 2009 г. практически  нулевой отметки. (см. Приложение 4).

 

 

3.2.Ценовая  ситуация

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС  г. Сочи составила 86 821 руб. (min значение — 37 000 руб., max значение — 230 000 руб.), что  ниже показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г. на 4,7%, в начале 2009 г. (январь) - на 15,8%.

Отметим, что консультантами компании MACON Realty Group в отчете за март 2009 г. прогнозировалось, что снижение цены 1 кв. м за 2009 г. не составит более 8% от показателя, зафиксированного в  феврале 2009 г., иными словами —  не более 12% от показателя, зафиксированного в январе 2009 г. В итоге средний  уровень цен за год упал на 15,8%, что превышает прогнозируемую величину. Однако это обусловлено не существенным снижением цен в реализуемых  объектах (в рассматриваемый период в большинстве из них падение  цен варьировалась в пределах от 5% до 10% от величины января 2009 г., что  вписывается в прогнозируемый диапазон), а прекращением продаж в ЖК «Russian Riviera Plaza», цена 1 кв. м в разы превышала  среднерыночное значение — 517 650 руб. и  ряде других качественных объектов.

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенное минимальное значение находилось на уровне 76 277 руб. за 1 кв. м (-12,1% по отношению  к средневзвешенной), максимальное — 97 343 руб. за 1 кв. м (+12,1%). Отметим, что  основным фактором, который обуславливает  разницу цены 1 кв. м в одном  и том же объекте, является этаж расположения квартиры. На нижние этажи, которые  не обладают привлекательными с точки  зрения потенциальных покупателей  видовыми характеристиками, как правило, устанавливаются самые низкие цены, на верхние этажи, которые обладают панорамным видом на море и город  — самые высокие. Менее значимыми  факторами являются количество комнат и видовые характеристики (вид  на море/город) квартиры.

Вышеприведенные цены рассчитывалась с учетом «скидки» при 100% оплате, которую  в размере от 10% до 20% от стоимости 1 кв. м декларируют некоторые  девелоперы. Наряду с «открытым» дисконтом  многие из них готовы идти на дальнейшее снижение цены, но исключительно в  индивидуальном порядке, а также  предоставлять различные бонусы (машиноместо/дизайн-проект «в подарок») и беспроцентные рассрочки.

При 100% оплате ЗАО «Строительное  объединение «М-ИНДУСТРИЯ» в «Доме  у Дендрария» предоставляет скидку в размере 10 000 руб. с фиксированной  цены 1 кв. м, ООО «Югфарм» в «Доме  Пионере» - 13% с фиксированной цены 1 кв. м на все квартиры и 20% на пентхаусы. В «Столичном» компании ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис» каждый покупатель получает от компании ALEXINVEST проект авторского дизайна  своей квартиры.

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах эконом-класса находилась на уровне 70 186 руб. (-4,3% относительно показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г.), бизнес-класса — 128 287 руб. (-10,4%), элитного класса — 230 000 руб. (без изменений).

К числу  проектов, в которых в с 3 по 4 кварталы 2009 г. снижение цен стало наиболее значительным, относится Апарт-отель  «Версаль» компании ОАО «Строительный  концерн «ВАНТ» (конец 3 квартала 2009 г. — от 120 000 до 392 000 руб. за 1 кв. м, конец 4 квартала 2009 г. — от 80 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м), который и оказал наибольшее влияние на столь существенное падение  стоимости 1 кв. м в бизнес-классе в рассматриваемый период. Несколько  снизила среднерыночную цену в данном классе очередная секция ЖК «Ривьера»  компании ООО «Донстрой», в которой  в 4 квартале 2009 г. были открыты продажи  квартир по цене 1 кв. м на уровне от 80 000 до 100 000 руб. В прочих объектах данного класса цены в рассматриваемый  период остались практически без  изменений (колебание цен находилось в диапазоне от 0,5% до 1,5%).

 

3.3.Тенденции  и перспективы

Тенденции⁸ :

Первичному рынку МЖС  г. Сочи присущи следующие тенденции  развития:

• сокращение объема возводимого жилья;
• снижение темпов строительства и, как следствие, перенос сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов;
• «заморозка» некоторых объектов на неопределенный период времени;
• рост доли объектов эконом-класса в общем объеме рынка;
• снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м возводимого жилья;
• сокращение количества сделок, сопряженное с традиционным снижением покупательской активности в зимний период.

Перспективы :

• отсутствие новых проектов (возможно появление единичных  проектов в сегменте эконом-класса, общая жилая площадь которых не превысит 5 000 кв. м и, как следствие, они не окажут существенного влияния на рынок в целом);
• перенос сроков сдачи в эксплуатацию некоторых проектов, строительство которых планируется завершить в конце 2009 г., на более поздний период (1H2010, преимущественно на 1 квартал 2010 г.);
• сокращение объема возводимого жилья — на конец 2009 г. — 1 квартал 2010 г. запланирован ввод 26,7% от общей жилой площади новостроек;
• снижение среднего уровня цен к концу 1 квартала 2010 г. не менее чем на 3% по сравнению с показателем, который зафиксирован на конец декабря 2009 г. — данный прогноз подкреплен, тем, что в рассматриваемый период заявлена сдача ряда объектов бизнес– и элитного классов, цена 1 кв. м в которых превышает среднерыночное значение, очень низкой вероятностью появления новых качественных проектов, способных оказать положительное влияние на среднерыночную цену (рост). Было принято допущение, что реализация проектов, которая не осуществляется сейчас, возобновлена вплоть до конца 1 квартала 2010 г. не будет. Отметим, что в этой связи не идет речь о существенном снижении цен в реализуемых объектах (падение цен в них не превысит 1,5-2,5%);
• крайне низкая покупательская активность на протяжении всего прогнозного периода.

Первичный рынок МЖС г. Сочи «тянет ко дну» - показатели объема возводимого жилья, уровня цен, количества сделок на протяжении 4 квартала 2009 г. падают.

Заключение 

В данной работе я постаралась отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость –  это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в  недвижимость, защищены от инфляции. Купленный  дом, квартира, земельный участок  через некоторое время можно  продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь  от этого дополнительный доход. Покупка  предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов  населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке  жилья будет способствовать ипотечное  кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и  сделается более доступным для  большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование  экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное  направление и его необходимо изучать, используя отечественный  и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

.

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. за № 135–ФЗ;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. – 1995. - № 32.
3. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
5. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2009.
6. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.
7. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.
8. Сорокина Е.М. Анализ денежных потоков предприятия: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. – 2–е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.
9. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. – 5–е изд. – М.: Перспектива, 2009.
10. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО Технобалт, 2008.
11. Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2008. - № 1
12. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. – 2008. - № 4.
13. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2009. - № 11.
14. www.appraiser.ru – Виртуальный клуб оценщиков;
15. www.valuer.ru – Портал российских оценщиков;
16. WWW.MACON-REALTY.RU- Консалтинговая компания
17. http://market-pages.ru/osnocen/index.html- Энциклопедия студента
18. http://vnedvizhimost.at.ua/publ- Сайт о недвижимости

 

 

Приложение

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

 

 

Приложение 4

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. – 1995. - № 32.

² Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический

комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.

³ http://market-pages.ru/osnocen/index.html- Энциклопедия студента

⁴ Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.

⁵ Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.

⁶ www.appraiser.ru – Виртуальный клуб оценщиков;

⁶WWW.MACON-REALTY.RU

⁸ Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2009. - № 11