Особенности функционирования рынка недвижимости

•         нет информации по реальным сделкам  продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов 

1.   Определение чистого  операционного дохода.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании  недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение действительного  (эффективного) валового дохода. Для  получения ДВД предполагаемые  потери от недоиспользования  арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины  операционных расходов. Операционными  расходами называются периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  действительного валового дохода.

4. Определение чистого  операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница  между величиной ДВД и величиной  операционных расходов (ОР).

5.   Расчет коэффициента  капитализации 

Коэффициент (ставка) капитализации  состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это  компенсация, которая должна быть выплачена  инвестору за ценность денег с  учетом фактора времени, за риск и  другие факторы, связанные с конкретными  инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального  вложения.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

• стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение  стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в  момент перепродажи объекта.

Таким образом, формула для  определения величины ставки капитализации  будет иметь вид:

R = R ₁, где

R -ставка капитализации,

R ₁ – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

•         стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Норма возврата капитала может  определяться различными методами:

•      прямолинейным  методом или методом Ринга;

•      аннуитетным  методом или методом Инвуда;

•   методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула для  определения величины ставки капитализации  будет иметь вид:

R = R ₁ + ∆ * R ₂, где

R -ставка капитализации,

R ₁ – ставка дохода на капитал;

∆ -  доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R ₂ – норма возврата капитала

Расчет ставки капитализации  может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

R = NOI / V , где 

NOI – чистый операционный  доход аналога, 

V – цена продажи аналога. 

6. Расчет оцениваемой  стоимости недвижимости 

V = NOI / R

Метод дисконтированных денежных потоков ⁴

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный  метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется  прогнозный период. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5 – 10 лет,  для России – это период  длительностью 3 – 5 лет. 

2.    Прогнозирование  величин денежных потоков, включая  реверсию, требует: 

а) тщательного анализа  на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния  рынка недвижимости и динамики изменения  его основных характеристик;

в) прогноза доходов и  расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов  дохода от объекта в следующей  последовательности:

•         потенциальный валовой доход;

•         действительный валовой доход;

•         чистый операционный доход;

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть  потери от незанятости и при сборе  арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении  поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно  спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены  продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предпо ложений  относительно будущего состояния  объекта; 

2)    принятия допущений  относительно изменения стоимости  недвижимости за период владения;

3)    капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации. 

4. Определение ставки  дисконтирования. 

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 

где РV  текущая стоимость;

С t – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования  денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору  последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости равна сумме  те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости  остаточной стоимости (реверсии).

 

2.2. Сравнительный  подход

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход ⁵исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный  подход очень часто отождествляется  с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке  аналогичные, уже проданные и  купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому  данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся  на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным  участкам. В то же время часто  проводится оценка и по сопоставительному  анализу рыночных цен спроса и  предложения.

При отборе и предварительном  анализе объектов для сопоставления  важно также учитывать и любые  необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия  залога при невыполнении условий  кредитного договора, потребность в  быстрой купле или продаже, изменение  местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления  выделяют также цены, выплачиваемые  федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли  для соответствующих нужд, поскольку  они могут содержать элементы принуждения.

 

 

2.3. Затратный подход

К затратному подходу относится  совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта  оценки, с учетом его износа. Затратный  подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому  с оцениваемым . Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство  на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется  при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов  от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный  подход используется в основном для  определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке  для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта  недвижимости.

Затратный подход⁶ довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную  простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости  природного ресурса (объекта): чем лучше  природный ресурс, тем меньшую  оценку в соответствии с затратной  концепцией он может получить.

 

 

 

 

Глава 3. Обзор первичного рынка  жилой недвижимости г. Сочи.

 

3.1. Анализ спроса и предложения

         По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. на первичном рынке многоэтажного жилого строительства (МЖС) г. Сочи насчитывалось 108 объектов, общее количество квартир в которых составило 13 174 ед. На протяжении 2009 г. вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи не претерпевал существенных изменений — общая жилая площадь новостроек региона в конце декабря 2009 г. составила 1 190 450 кв. м, что на 3,5% ниже той, которая была зафиксирована в январе 2009 г.⁷

Отметим, что тренд к сокращению объема рынка в рассматриваемый период, в первую очередь, был обусловлен малым количеством новых проектов. Более того ни один из них не относился  к числу масштабных проектов —  они или входили в рамки  реализуемых ранее проектов (являлись одной из их очередей), или являлись «клубными домами» (девелопер - местная  небольшая строительная компания, класс  — эконом-класс, этажи — не более 5 ед., квартиры — не более 50 ед.). Девелоперы, планировавшие реализацию крупных проектов в 2009 г., во-первых, ввиду дефицита денежных средств, а, во-вторых, низкой покупательской активности, отложили экспансию на неопределенный период времени. К их числу относятся Konsta Real Estate Properties (KREP) и ООО «Строительная Компания «Импульс», декларировавшие начало строительства в июле 2009 г. ЖК «Курортный» и «Чайка» соответственно, но так до сих пор и не вышедшие на строительную площадку.