Основания прекращения прав на земельные участки

 

        Задачи

       Задача 1 

 

В 2003 г. Иванова приобрела  у Степанова по договору купли-продажи  жилой дом, расположенный на земельном  участке площадью 6 соток. Право собственности  на дом было надлежащим образом зарегистрировано в Учреждении юстиции. Когда Иванова обратилась с заявлением в органы местного самоуправления о переоформлении земельного участка, ей было отказано на том основании, что  земельный участок по данным государственного земельного кадастра принадлежит на праве собственности гражданину Кораблеву, который в 2001 году продал дом  Степанову. Иванова обратилась с иском о признании права собственности на земельный участок.

Решите дело.

РЕШЕНИЕ.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой  недвижимости покупатель приобретает  право пользования соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Выше указанную норму  дублирует и п. 1 ст. 35 ГК РФ, при  переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По вопросу прав на земельный участок при продаже  недвижимости высказался и Пленум ВАС  РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства». Так, согласно п. 13 Постановления, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13).

Из представленных условий  задачи видно, что жилой дом был  отчужден Ивановой без земельного участка, собственником которого являлся Кораблев,  Смирнов же (прежний собственник дома) пользовался земельным участком на ином праве, нежели право собственности (аренда, безвозмездное пользование). Таким образом,  в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, Иванова должна приобрести права на земельный участок, необходимый для использования купленной недвижимости на тех же условиях, что и Смирнов - продавец недвижимости. При этом она вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок от собственника земельного участка – Кораблева, а не от органов местного самоуправления.

Таким образом, органы местного самоуправления правомерно отказали Ивановой в переоформлении прав.

Что касается признания  права собственности в судебном порядке за Ивановой, то оно не должно быть установлено за ней на тех лишь основаниях, что она приобрела недвижимость на этом земельном участке, поскольку права собственности на данный земельный участок уже имеются - собственником земельного участка является Кораблев. Таким образом, судом должно быть отказано Ивановой в удовлетворении ее требований.

 

 Задача № 2

 

Иванов обратился в  городскую администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность 10 га земли для выращивания плодово-ягодной  продукции. Администрация города предложила Иванову заключить договор аренды земельного участка сроком на пять лет, пояснив, что после истечения этого срока при надлежащем использовании земельного участка можно будет приобрести его в собственность.

Правомерны  ли действия городской администрации? Поясните порядок приобретения прав на земельные участки для целей, не связанных со строительством.

РЕШЕНИЕ.

Согласно ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ, граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю.

Согласно ст. 33 Земельного кодекса РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных  участков, предоставляемых гражданам  в собственность из находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земель для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Применительно к Кемеровской  области, вопросы предоставления земельных  участков гражданам регулируются Законом  Кемеровской области от 18.07.2002 № 56-ОЗ «О предоставлении и изъятии  земельных участков на территории Кемеровской области».

Процедура предоставления земельных участков, находящихся  в собственности Кемеровской  области, в собственность и аренду гражданам для целей, не связанных  со строительством прописана в ст. 3  выше указанного закона, которая  лишь уточняет сроки проведения процедур установленных ст. 34 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 4 Закона Кемеровской области о  предоставлении и изъятии земельных участков, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых  за плату в собственность гражданам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются:

1) для ведения крестьянского  (фермерского) хозяйства минимальный  размер - 1 гектар, максимальный - 40 гектаров;

2) для ведения садоводства  минимальный размер - 0,02 гектара, максимальный - 0,15 гектара;

3) для ведения огородничества  минимальный размер - 0,02 гектара,  максимальный - 0,20 гектара;

4) для ведения животноводства  минимальный размер - 0,05 гектара,  максимальный - 0,25 гектара;

5) для ведения дачного строительства минимальный размер - 0,04 гектара, максимальный - 0,15 гектара.

Выращивание плодово- ягодной  продукции можно отнести к  деятельности по садоводству. Предельный размер предоставления земельного участка  для ведения садоводства составляет 0, 15 га. По условиям задачи Иванов подал заявление о предоставлении в собственность 10 га, что не соответствует нормам установленным законом. В этой связи отказ местной администрации о предоставлении в собственность 10 га для выращивания плодово- ягодной продукции вполне оправдано.

Исходя из представленной статьи видно, что уполномоченный орган  вправе принять решение либо о  предоставлении земельного участка  в собственность, либо о предоставлении земельного участка в аренду. Поэтому  можно заключить, что местная администрации вполне обосновано предложила Иванову заключить договор аренды земельного участка, не представив испрашиваемое количество земли в собственность.

 

        Задача 3

Территориальный орган  Росприроднадзора потребовал приостановить строительство местной ТЭЦ, так как проект строительства не проходил государственной экологической экспертизы. Заказчик возражал против назначения экспертизы проекта, сославшись на то, что под строительство уже выделен земельный участок и утверждена вся необходимая для сооружения объекта документация. Тогда территориальный орган Росприроднадзора обратился в арбитражный суд с просьбой об отмене решения о предоставлении земельного участка для строительства ТЭЦ.

Решите  дело.

РЕШЕНИЕ.

Согласно ст. 11, 12 Федерального закона от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», объектами государственной экологической экспертизы  являются проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий федерального, регионального и местного значения, а также проектная документация особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов обороны и безопасности, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения, в случаях, если строительство, реконструкция таких объектов на землях особо охраняемых природных территорий допускаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом  от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» установлены требования в  области охраны окружающей среды  при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию и эксплуатации объектов энергетики (ст. 40).

Выше указанным законом не установлено проведение обязательной экологической экспертизы при строительстве ТЭЦ. Он указывает лишь на обязательность проведения экологической экспертизы при размещение ядерных установок, в том числе атомных станций, к которым ТЭЦ не относится.

Из условий задачи так же не видно был ли нарушен  порядок предоставления земельных  участков под строительство, установленной  ст. 30 Земельного кодекса РФ. Боле того, из анализа ст. 30 Земельного кодекса  РФ не видно, что обязательным условием предоставления земельного участка под строительство является предоставление государственной экологической экспертизы.

Таким образом, если в  ходе судебного заседания не будет  установлены нарушения порядка  предоставления земельного участка  под строительство, само по себе отсутствие заключения государственной экологической экспертизы не является основанием для отмены решения о предоставлении земельного участка под строительство

 

 Задача 4

В январе 2002 г. ООО  «Капитал» обратилось в Арбитражный  суд Самарской области с иском к государственному учреждению юстиции «Самарская областная регистрационная палата» о признании недействительным отказа в государственной регистрации права бессрочного пользования земельным участком площадью 41641 кв. м.  Указанный земельный участок был предоставлен общественной организации  «Федерация профсоюзов Самарской области»  в соответствии с постановлением первого заместителя мэра города Тольятти от 18.11.99 г. № 2541-2/11-99.  В ноября 2000 г. ООО « Капитал» выкупило у «Федерации профсоюзов Самарской области» часть здания тургостиницы и в связи с эти полагало, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к нему  на основании статьи 552 ГК РФ.

Какими нормами законодательства следует руководствоваться при решении данной ситуации?

Возникло ли право на земельный  участок у ООО «Капитал»? Решите дело.

РЕШЕНИЕ.

Согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные  участки предоставляются государственным  и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

В тоже время  ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которой занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно Постановлению  ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.