Определение рыночной стоимости. Основы теории стоимости денег во времени

6) Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

7) оставление развернутого письменного отчета.

 

 

 

 

2.7 Определение вида стоимости

 

Оценка будет осуществляться с позиций рыночной стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная  цена, по которой объект недвижимости может быть продан на данном рынке  недвижимости в определенный период по заранее определенной цене.

Рыночная стоимость  определяется в случаях, если:

- предполагается  сделка по отчуждению объекта  оценки, в том числе при определении  выкупной цены, при изъятии объекта  оценки при отсутствии государственных  регулируемых цен, либо для  государственных нужд;

- при определении  стоимости размещенных акций  общества, приобретаемых обществом  по решению общего собрания  акционеров или по решению  совета директоров (наблюдательного  совета) общества;

- объект оценки  выступает объектом залога, в  том числе при ипотеке;

- при внесении  неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении  стоимости безвозмездно полученного  имущества;

- при определении  стоимости ценных бумаг, которые  либо не обращаются на торгах  организаторов торговли на рынке  ценных бумаг, либо обращаются  на торгах организаторов торговли  на рынке ценных бумаг менее,  чем шесть месяцев;

- при принятии  решения о начальной цене продажи  имущества в рамках процедур  банкротства.

 

2.8 Обоснование выбора  подходов к оценке и описание  их методик

 

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении  текущей стоимости будущих доходов  от его использования. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования  денежных потоков, валовой ренты, остатка  и ипотечного-инвестиционного анализа. Эффективное использование объектов недвижимости, прежде всего, связано с получением максимального дохода от используемого объекта.  
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

            Преимущества доходного подхода:

1)учитывается доходность  предприятия, что отражает основную  цель его функционирования —  получение дохода собственником;

2)применение подхода необходимо  при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о  купле-продаже предприятия;

3)подход учитывает перспективы  развития предприятия.

                Недостатки доходного подхода:

1)прогнозирование долговременного  потока дохода затруднено сложившейся  недостаточно устойчивой экономической  ситуацией в России, из-за чего  вероятность неточности прогноза  увеличивается

2)сложность расчета ставок  капитализации и дисконтирования;

3)в процессе прогнозирования  денежных потоков или ставок  дисконтирования устанавливаются  различные предположения и ограничения,  носящие условный характер;

 

Затратный подход:

 

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Затратный подход используется при оценке переоборудованных, эксклюзивных, раритетных транспортных средств. Затратный подход  используется для определения утраты товарной стоимости (снижение стоимости автомобиля после ДТП) или при изменении стоимости автомобиля оснащенного дополнительным оборудованием или при отсутствии элементов базовой комплектации

Недостатки затратного подхода: 
1)  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2)  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3)  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4)  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5)  Сложность определения величины накопленного износа старых строений

     Преимущества  затратного подхода: 
1)  При оценке новых объектов затратный подход является надежным. 
2) Данный подход является целесообразным или единственно возможным

 

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход это  совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами. При использовании  данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам  объект. Эксперты, применяя данный метод  оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном  случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.

 Преимущества сравнительного  подхода: 
1)  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2)  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3)  Статически обоснован. 
4)  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5)  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты

Недостатки сравнительного подхода: 
1)  Различия продаж. 
2)  Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3)  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4)  Зависимость от активности рынка. 
5)  Зависимость от стабильности рынка. 
6)  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход не используется, так как он применяется к объектам недвижимости, единственной целью которых  является получение дохода, а квартира нужна собственнику для того, чтобы  удовлетворить потребность в  жилье

 

2.9 Краткая информация  о Курганской области

 

Курганская область образована 6 февраля 1943 года.

Рельеф Курганской области, в общем  равнинный, со слабым наклоном на северо – восток (абсолютные высоты от 120 до 200 м). Местность изобилует множеством котловин, придающих неповторимый облик  нашему краю.

Понижения бывают самой различной  формы и величины - от нескольких кв. метров до десятков га, глубиной от 20-30 см до 10 м и более. Эти низины, или так называемые блюдца, большей  частью заняты водой, образуя озера.

По территории Курганской области  протекает 449 водотоков общей протяженностью 5175 км.

На территории области расположены 2943 озера общей площадью 3000 км², из них 88,5 % — пресные, 9 % — солёные, 2,5 % — горько-солёные.

Речная сеть Курганской области  принадлежит к бассейну Карского моря. Почти вся территория области  расположена в бассейне реки Тобол, восточные районы области относятся  к Тобол-Ишимскому междуречью и  являются бессточной зоной. Больших  рек, истоки которых находятся за пределами Курганской области, длиной свыше 500 км - 3 (0,7%). Это реки Тобол, Исеть  и Миасс, суммарная протяженность  их в пределах Курганской области  составляет 955 км.

 Климат резко-континентальный,  характерны суровые зимы и  очень жаркое лето. Средняя температура  января составляет −18 °C, средняя температура июля +19 °C. Выпадает примерно 400 мм осадков в год. Среднегодовая скорость ветра составляет 3,2 м/сек, преобладают южное и юго-западное направления ветра.

Торговая деятельность традиционно  является ведущей отраслью потребительской  кооперации Курганской области, ее удельный вес в совокупном объеме составляет 70%.

В системе потребительской  кооперации области осуществляют деятельность 612 предприятий розничной торговли, из которых более 60% находятся в  сельской местности. Торговые организации  потребительской кооперации обеспечивают более 300 тысяч жителей Курганской области, в том числе 241 тысяча человек  проживающих в сельской местности.

Годовой оборот торговой сети потребительской кооперации составляет более 2,0 млрд.рублей.

Приоритетным направлением в развитии розничной торговли предприятий  и организаций потребительской  кооперации области является перевод  магазинов на прогрессивные методы обслуживания: самообслуживание, работа в продленном режиме, открытие специализированных магазинов. Продолжается работа по расширению специализированных торговых предприятий, осуществляющих продажу населению  хозяйственных, строительных товаров, стройматериалов, детских товаров. Развиваются, находя все большую  востребованность сельскими жителями, специализированные отделы по продаже  мяса, полуфабрикатов, особое значение придается работе магазинов «Кулинария», где осуществляется продажа товаров  собственного производства, удельный вес которой в розничном обороте  составляет 10%.

Крупнейшие предприятия  Курганской области.

Машиностроение и металлургия:

1) ЗАО «Курганстальмост» 

2) ОАО «Курганмашзавод» 

3) ОАО «Кургандормаш» 

4) ООО «Курганский автобусный завод» 

Трубопроводное,  нефтепромысловое, химическое и газовое оборудование:

1)  ОАО «Икар» 

2) ООО Предприятие «Сенсор» 

3) ОАО «Корвет» 

4) ОАО «Курганхиммаш» 

Металлические конструкции и специальное  оборудование:

1) ООО «Курганский Завод Алюминиевых Конструкций» 

2) ЗАО «КМЗ конвейерного оборудования» 

3) ОАО НПО «Курганприбор» 

4) ОАО «Кургансельмаш» 

5) ОАО «Синтез» 

Пищевая:

1) ОАО «Курганский дрожжевой завод» 

2) ООО «Молоко Зауралья» 

3) ООО «Зауральские напитки» 

4) ООО «Курганский мясокомбинат» 

5) ОАО «Хлебокомбинат № 1» — производство хлебобулочных изделий.

 

2.10 Общие сведения об объекте оценки

 

При проведении оценки используют копии следующих документов:

1) Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (№ 45-01.01-67.2002-0158  от 25 сентября 2002 года) (Приложение 5);

2) План объекта, составленный филиалом «Ростехинвентаризация» (Приложение 2);

3) Экспликация к плану объекта (Приложение 2);

4) Данные наружного обследования – фотографии:

    А) фасад (Приложение 6,7);

    Б) сантехника (Приложение 7,8);

    В) стык стен (Приложение 8).

 

2.11 Анализ лучшего и  наиболее эффективного использования

 

Наиболее эффективное  использование имущества – это  использование имущества, которое  является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки  зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования  выделяют  следующие критерии:

1) Юридическая возможность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2) Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

3) Экономическая возможность: рассмотрение того, какое использование недвижимости  будет давать доход владельцу в определенный период развития  страны.

4) Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое использование  недвижимости будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

5) Финансовая осуществляемость: рассмотрение того варианта, который будет профинансирован в нужном объеме.

Лучшее и наиболее эффективное  использование имущество – это  наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществляемым с точки  зрения финансовым и приводящим к  повышению стоимости этого имущества.

Расчет рыночной стоимости  необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования  собственности, при котором стоимость  будет максимальной.

Выделяют категории использования  недвижимости: единственное использование; временное использование; использование  являющееся лучшим и наиболее эффективным; многофункциональное использование.

При оценки объекта недвижимости нельзя его рассматривать отдельно от земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.12  Характеристика местоположения  и  объекта оценки

 

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	3 микрорайон
Местоположение в микрорайоне	дом 21, квартира 76
Преобладающая застройка  микрорайона	Многоквартирные жилые дома
Транспортная доступность	10 мин. общественным транспортом  до колледжа
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей  доступности (менее 1 км).	Магазины, школа, аптека, спорткомплекс, зона отдыха
Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	Маршрутные такси, автобусные маршруты.
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее