Определение рыночной стоимости магазина общей площадью 58,3 м2 с прилегающим земельным участком площадью 100 м2

 

Скорректированная цена

 

408746

 

364952

 

255466

 

255466

 

255466

 

Ограничения в использовании

 

нет

 

Под ИЖС

 

Под ИЖС

 

Под ИЖС

 

Под ИЖС

 

Под ИЖС

 

Корректировка на юр. права  и ограничения 

 

0,95

 

0,95

 

0,95

 

0,95

 

0,95

 

Скорректированная цена

 

388309

 

346704

 

242693

 

242693

 

242693

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 13

 

ул. Политехническая 

 

Объект оценки

 

Аналог 1

 

Аналог 2

 

Аналог 3

 

Аналог 4

 

Аналог 5

 

Уторгование

 

нет

 

да

 

да

 

да

 

да

 

да

 

Поправка на уторгование

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

Скорректированная цена

 

376660

 

336303

 

235412

 

235412

 

235412

 

Район города

 

ул. Политехническая

 

ул. Виноградная

 

ул. Политехническая

 

ул. Виноградная

 

ул. Клубничная

 

ул. Санаторная

 

Поправка на район

 

0,97

 

1

 

0,97

 

1,05

 

1,03

 

Скорректированная цена

 

365360

 

336303

 

216933

 

247183

 

242474

 

Транспортная достижимость

 

Выше среднего

 

Высокая

 

Выше среднего

 

Высокая

 

Выше среднего

 

Выше среднего

 

Поправка на транспортную  достижимость

 

0,95

 

1

 

0,95

 

1

 

1

 

Скорректированная цена

 

347092

 

336303

 

216933

 

247183

 

242474

 

Особенности расположения

 

Нет 

 

Нет

 

Нет

 

Нет

 

Нет

 

Нет

 

Поправка на особенности  расположения

 

1

 

1

 

1

 

1

 

1

 

Скорректированная цена

 

347092

 

336303

 

216933

 

247183

 

242474

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 14

 

ул. Политехническая 

 

Объект оценки

 

Аналог 1

 

Аналог 2

 

Аналог 3

 

Аналог 4

 

Аналог 5

 

Наличие/отсутствие сферы  социального или иного окружения

 

имеется

 

имеется

 

имеется

 

имеется

 

имеется

 

имеется

 

Поправка на сферу социального  окружения

 

1

 

1

 

1

 

1

 

1

 

Скорректированная цена

 

347092

 

336303

 

216933

 

247183

 

242474

 

Поправка на масштаб

 

1,05

 

1,06

 

1,03

 

1,03

 

1,03

 

Скорректированная цена

 

364447

 

356481

 

223441

 

254598

 

249748

 

Ликвидность 

 

Выше среднего

 

Высокая 

 

Выше среднего

 

Высокая

 

Средняя 

 

Выше среднего

 

Поправка на ликвидность

 

0,97

 

1

 

0,97

 

1,03

 

1

 

Скорректированная цена

 

353514

 

356481

 

216738

 

262236

 

249748

 

Веса 

 

0,3

 

0,35

 

0,05

 

0,15

 

0,15

 

106054

 

124768

 

10837

 

39335

 

37462

 

Средневзвешенная стоимость 100 кв.м. составляет: 280 994 рубля.

 

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 15

 

       Следовательно, рыночная стоимость земельного участка площадью 100 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Политехническая 64, определенная сравни-тельным подходом, составляет:

 

Срыночная = 1 сотка * 280 994 = 280 994 рубля

 

Итоговая стоимость определяется  как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими  подходами на соответствующие  весовые коэффициенты.

Исходя из вышесказанного, рыночная стоимость прав долгосрочной  аренды на земельный участок  в Центральном районе, г. Сочи, ул. Политехническая 64, общей площадью 100 м2 составляет:

273 560 (двести семьдесят  три тысячи пятьсот шестьдесят)  рублей.

 

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 16

 

Подходы 

 

Подход 

 

Доходный 

 

Затратный 

 

Сравнительный 

 

Полученная величина ориентира, рублей

 

206 646

 

0

 

280 994

 

Критерий 

 

Баллы

 

Достоверность и достаточность  информации, на основе которой  проводились анализ и расчеты

 

1

 

0

 

9

 

Способность подхода учитывать  структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта

 

1

 

0

 

9

 

Способность подхода отразить  мотивацию, действительные намерения  типичного покупателя/продавца

 

1

 

0

 

9

 

Соответствие подхода  виду рассчитываемой стоимости

 

1

 

0

 

9

 

Итого суммы баллов

 

4

 

-

 

36

 

Подход применялся

 

Да

 

Нет

 

Да

 

Сумма баллов

 

40

 

Вес подхода, %

 

10,00%

 

0,00%

 

90,00%

 

Вес подхода округленно, %

 

10,00%

 

0,00%

 

90,00%

 

Согласованная величина  стоимости

 

273 560

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 17

 

3.2 Расчет стоимости  нового строительства здания

 

В качестве объекта – аналога для оцениваемого здания (сооруже-ния) выбрано типовое здание (сооружение) функционального назна-чения: магазин 1-эт. продовольственный, промтоварный, смешанной торговли без подвала с охлаждающими камерами, имеющее следующие характеристики:

 

Группа капитальности: 1

Этажность: 1

Объем здания: 500

 

Стоимость 1 куб. м объекта-аналога (при объеме до 500 куб. мет-ров) для  территориального пояса №2 в ценах 1969 года составляет: С1=49,30 руб. (УПВС, сб. №33, табл. 4, вариант 1). Для климатичес-кого  района №3 поправочный коэффициент  равен К1 = 0,92 (УПВС, сб. №33, с.4). Тогда  стоимость 1 куб. м в ценах 1969 года  составит: С1=С1*К1=45,36 руб. Для сейсмичности  района (8 баллов) поправоч-ный коэффициент  равен К2=1,05 (УПВС, сб. №33, с.4). Тогда  стои-мость 1 куб. м в ценах 1969 года  составит: С1=С1*К2=47,62 руб.

 

 

 

 

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 18

 

Удельные веса конструктивных  элементов по данным УПВС составляют:

 

 

Наименование конструктивного  элемента

 

Удельный вес, в %

 

Фундаменты 

 

6

 

Стены 

 

17

 

Перегородки 

 

5

 

Перекрытия 

 

14

 

Крыша

 

5

 

Полы 

 

3

 

Заполнение проемов 

 

9

 

Отделка 

 

4

 

Прочие работы 

 

9

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 19

 

Удельные веса инженерных  систем и благоустройств по  данным таблицы УПВС составляют:

 

Наименование инженерной  системы и благоустройства

 

Удельный вес, в %

 

Центральное отопление

 

7

 

Холодное водоснабжение

 

4

 

Канализация 

 

4

 

Электротехнические устройства

 

10

 

Вентиляция 

 

3

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 20

 

Корректировка показателя  стоимости объекта-аналога 
 
1. Корректировка на отличия характеристик объекта-аналога и оцениваемого здания (сооружения)

 

Отличительная характеристика

 

Объект-аналог

 

Объект оценки

 

Корректирующий коэффициент

 

Обоснование корректировки

 

Группа капитальности

 

1

 

2

 

0,93

 

/3/, с. 23

 

этажность

 

1

 

1

 

1,00

 

/3/, с. 26

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 21

 

2. Корректировка на  наличие или отсутствие отдельных  конструктивных элементов, инженерного  оборудования и благоустройств

 

Суммарный удельный вес  конструктивных элементов, инженер-ных  систем и благоустройств оцениваемого  объекта по отношению к объекту-аналогу  составляет 100,0%. Тогда стоимость 1 куб. м в ценах 1969 года составит: С1=С1 * (100,0 / 100) = 44,29 руб.

 

3. Расчет восстановительной  стоимости в ценах 1969 года

С1969 = С1 * V = 11958 руб., где

С1 – скорректированная на отличия в условиях района строитель-ства и отличия в конструктивных решениях стоимость 1 куб. м объек-та – аналога;

V – расчетный объем оцениваемого здания (сооружения).

 

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 22

 

4. Переход к уровню  цен на дату оценки

 

Восстановительная стоимость  оцениваемого здания (сооружения) в  уровне цен на дату оценки С2008 определяется путем пересчета стоимости строительства на уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использова-нием соответствующих коэффициентов и индексов.

И1969 / 1984 = 1,22

Для объектов, аналогичных  по конструктивному решению оцени-ваемому  зданию (класс системы КС-1), значение  индекса в условиях строительства  в Краснодарском крае составляет  без учета НДС:

И1984 / 2008 = 36,992

К полученному таким  образом значению стоимости добавляются:

- дополнительные косвенные  издержки в размере 3% (%КИ)

- прибыль предпринимателя  30% (%ПП)

Окончательно стоимость  нового строительства оцениваемого  объекта в ценах на дату  оценки составит:

 

С2008=(С1969+Сустр.свай,1969)*И1969/1984*И1984/2008*%КИ*%ПП*%Н=

= 11958 * 1,22 * 36,992  * 3% * 30% = 717 757 руб.

 

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 23

 

Распределение стоимости  нового строительства по конструктив-ным  элементам с учетом всех корректировок  и процентных соотноше-ний стоимостей  элементов: