Определение рыночной стоимости магазина общей площадью 58,3 м2 с прилегающим земельным участком площадью 100 м2

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 1

 

Тема:

Определение рыночной  стоимости магазина общей площадью 58,3 м2 с прилегающим земельным  участком площадью 100 м2

 

• Задачи, цель и процедура проведения оценки
• Инвестиционный климат российских регионов
• Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

3.1 Расчет стоимости  прав долгосрочной аренды земельного  участка

3.2 Расчет стоимости  нового строительства здания

Список использованных  источников

 

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 2

 

• Задачи, цель и процедура проведения оценки

 

Задачи проведения оценки

Консультирование Заказчика  относительно рыночной стоимости  оцениваемых объектов. По данным  Заказчика, результаты оценки будут  использованы в его хозяйственно-комерческой  деятельности (кредитование под  залог).

Цель оценки

Цель – определение  рыночной стоимости магазина  ощей площадью 58,3 м2 с прилегающим  земельным участком площадью 100 м2, принадлежащего ООО «Рекорд», расположенный  по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Политехническая, 64, для кредитования  под залог.

Процедура оценки

При определении стоимости  недвижимости обычно используют  три основных подхода, являющихся  международным стандартом и принятыми  Российским Обществом Оценщиков:

- Затратный подход;

- Доходный подход;

- Сравнительный (рыночный  подход).

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 3

 

2. Инвестиционный климат  российских регионов

 

 

 

 

Номер на графике

 

Регион

 

Максимальный потенциал  – минимальный риск (1А)

 

7

 

Санкт – Петербург

 

16

 

Москва

 

Средний потенциал –  минимальный риск (24)

 

29

 

Белгородская область

 

35

 

Республика Татарстан

 

Высокий потенциал –  умеренный риск (1В)

 

17

 

Московская область

 

58

 

Свердловская область

 

67

 

Ханты - Мансийский автономный  округ

 

Средний потенциал –  умеренный риск (2В)

 

28

 

Нижегородская область

 

30

 

Воронежская область

 

37

 

Волгоградская область

 

39

 

Самарская область

 

40

 

Саратовская область 

 

49

 

Краснодарский край

 

51

 

Ростовская область

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Номер на графике

 

Регион

 

Средний потенциал –  умеренный риск (2В)

 

52

 

Республика Башкортостан

 

55

 

Оренбургская область

 

56

 

Пермская область

 

59

 

Челябинская область

 

61

 

Алтайский край

 

62

 

Кемеровская область

 

63

 

Новосибирская область

 

 Инвестиционный климат российских регионов (продолжение)

 

 

 

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 5

 

Наименование объекта  оценки

 

Месторасположение объекта

 

Описание 

 

 

Магазин общей площадью 58,3 м2 с прилегающим земельным  участком площадью 100 м2

 

Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Политехническая, 64

 

Год постройки – 1995. социальное  окружение отсутствует. Район экологически  благоприятен. Транспортная достижимость  – выше среднего. Удаленность  от центра города 6-7 км. Объект  оценки расположен в центральном  районе. Г. Сочи на земельном участке  общей площадью 100 м2. территория  участка благоустроена.

 

3. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

3.1 Расчет стоимости  прав долгосрочной аренды земельного  участка

Описание объектов оценки

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 6

 

Доходный подход            

(метод капитализации арендных  платежей)

               Рассматривая арендную плату за пользование земельным участком как регулярный поток доходов, рассчитывается стои-мость земельного участка методом капитализации арендных платежей по формуле:

С = А/К, где

С – стоимость земельного участка;

А – арендные платежи;

К – коэффициент капитализации.

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 7

 

По мнению Оценщиков  безрисковая ставка, определяется  доходностью еврооблигаций, выпущенных  Российским правительством и  погашаемых в 2028 году (доходность  на дату оценки составляет 6,59% годовых). В данной работе безрисковая  ставка принята по доходности  Российских ценных бумаг, поэтому  страновой риск уже учтен. Соответственно  коэффициент капитализации составит: 0,0659.

Согласно Постановления  от 21.01.2004 № 103 о внесении изменений  и дополнений в постановление  главы города Сочи от 02.10.2002 № 593 «Об арендной плате за землю  в г. Сочи, налог на землю площадью 100 м2 составит в год 13 618 (тринадцать  тысяч шестьсот восемнадцать) рублей».

Таким образом рыночная  стоимость прав долгосрочной  аренды земельного участка составляет:

13 618 / 0,0659 = 206  646 рублей.

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 8

 

Затратный подход

Показывает оценку восстановительной  стоимости объекта за вычетом  износа и основывается на изучении  возможностей инвестора в приобретении  недвижимости.

Сравнительный (рыночный) подход

При расчете и внесении  поправок оперируют стои-мостью  не всего объекта, а единицы  сравнения – квад-ратного метра  площади, одной комнаты, посадочного  места и т.д.

В зависимости от отношения к цене единицы сравне-ния, поправки делятся на процентные, относительные де-нежные и абсолютно денежные.

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 9

 

Процентные поправки

 

С = (СЕД * КЕД) * ППР = (СЕД * ППР) * КЕД, 

где С – приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки;

     СЕД – стоимость единицы сравнения;

      КЕД – количество единиц сравнения;

     (СЕД * КЕД) – стоимость всего аналога до учета поправки;

     ППР – величина процентной поправки (коэффициент)

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 10

 

 

 

Денежные поправки

 

Увеличивают на определенную  сумму стоимость всего объекта (абсолютные денежные), либо одной  единицы сравнения (относительные  денежные)

 

Относительные денежные  поправки

 

С = (СЕД * КЕД) + (Под * КЕД) = (СЕД * Под) * КЕД, 

где Под – величина относительной денежной поправки

 

Абсолютные денежные поправки

 

С = (СЕД * КЕД) + Пад,

 

где Пад – величина абсолютной денежной поправки

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 11

 

Расчет стоимости методом  прямого сравнительного анализа  продаж

 

 

№

 

Район расположения

 

Адрес 

 

Кол-во соток

 

Характеристика земельного  участка

 

Стоимость участка

 

Стоимость сотки з/у

 

Источник информации 

 

1

 

Центральный район 

 

Ул. Виноградная

 

10

 

Собственность под ИЖС, ровный все коммуникации

 

160000

 

 

 

16000

 

Агенство недвижимости 8-918-200-11-00

 

2

 

Центральный район 

 

Ул. Политехническая

 

15

 

Собственность под ИЖС, ровный все коммуникации

 

140000

 

14000

 

Агенство недвижимости 8-918-403-34-65

 

3

 

Центральный район 

 

Ул. Виноградная

 

7

 

Собственность под ИЖС, ровный все коммуникации

 

70000

 

10000

 

Агенство недвижимости 8-918-304-89-50

 

4

 

Центральный район 

 

Ул. Клубничная

 

7

 

Собственность под ИЖС, ровный все коммуникации

 

70000

 

10000

 

Агенство недвижимости 69-65-65

 

5

 

Центральный район 

 

Ул. Санаторная

 

7

 

Собственность под ИЖС, ровный все коммуникации, 400 метров  к морю

 

70000

 

10000

 

Агенство недвижимости 62-04-40

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 12

 

ул. Политехническая 

 

Объект оценки

 

Аналог 1

 

Аналог 2

 

Аналог 3

 

Аналог 4

 

Аналог 5

 

Цена сделки руб.

 

4480000

 

5880000

 

1960000

 

1960000

 

1960000

 

Площадь, соток

 

1

 

10

 

15

 

7

 

7

 

7

 

Цена за 1 сотку

 

448000

 

392000

 

280000

 

280000

 

280000

 

Условия продажи

 

б/посредников

 

Фирма-посредник

 

Фирма-посредник

 

Фирма-посредник

 

Фирма-посредник

 

Фирма-посредник

 

Поправка на условия  продажи

 

0,98

 

0,98

 

0,98

 

0,98

 

0,98

 

Скорректированная цена

 

439040

 

384160

 

274400

 

274400

 

274400

 

Корректировка на право  собственности

 

Аренда  49 лет

 

Собственность

 

Собственность

 

Собственность

 

Собственность

 

Собственность

 

Поправка на право собственности

 

0,95

 

0,95

 

0,95

 

0,95

 

0,95

 

Скорректированная цена

 

417088

 

364952

 

260680

 

260680

 

260680

 

Условия оплаты

 

Нал.

 

б/нал

 

Нал.

 

б/нал.

 

б/нал.

 

б/нал.

 

Поправка на условия  оплаты

 

0,98

 

1

 

0,98

 

0,98

 

0,98