Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики

- земельные участки для  размещения, эксплуатации, расширения  и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе  железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

- земельные участки для  размещения автовокзалов и автостанций,  других объектов автомобильного  транспорта и объектов дорожного  хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

- земельные участки морских  и речных портов, причалов, пристаней,  гидротехнических сооружений, других  объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

- земельные участки для  размещения объектов, необходимых  для эксплуатации, содержания, строительства,  реконструкции, ремонта, развития  наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и  других объектов трубопроводного  транспорта;

- земельные участки  охранных, санитарно-защитных, технических  и иных зон с особыми условиями  земель промышленности и иного  специального назначения.

Шестая группа включает в  себя:

- земельные участки для  строительства, подготовки и  поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);

- земельные участки для  разработки, производства и ремонта  вооружения, военной, специальной,  космической техники и боеприпасов  (испытательных полигонов, мест  уничтожения оружия и  захоронения отходов);

- земельные участки для  создания запасов материальных  ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие);

- земли иного специального  назначения.

Кадастровая стоимость  земельных участков, отнесенных к  первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Рыночная стоимость  указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  ко второй группе, осуществляется  в следующем порядке: 

- кластеризация земельных  участков, отнесенных ко второй  группе;

- определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  ко второй группе.

Кластеризация земельных  участков, отнесенных ко второй группе, проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую  последовательность действий:

- определение Типового  перечня факторов кластеризации  земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне Российской Федерации;

- определение перечня  факторов кластеризации земельных  участков, отнесенных ко второй  группе, на уровне субъекта  Российской Федерации;

- объединение земельных  участков, отнесенных ко второй  группе, в кластеры на основе  схожести их характеристик, определенных  в разрезе факторов кластеризации; 

- сбор достаточной информации  о рыночных ценах на земельные  участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или  отсутствии в кластере информации о  рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или  отсутствии в кластере информации о  рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации о рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, и (или) арендная плата, и (или) рыночная цена на единые объекты недвижимости, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности  или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате, и (или) рыночных ценах на единые объекты  недвижимости, включающие в себя земельные  участки промышленности и иного  специального назначения, осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки. Информация считается достаточной, если количество земельных участков и (или) единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или  отсутствии в кластере информации о  рыночных ценах и (или) арендной плате  за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения, с целью обеспечения достаточности используемой информации может осуществляться расчет рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата и (или) рыночная стоимость и (или) единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата превышает количество факторов кластеризации.

Для кластеров, по которым  в том числе используется информация об арендной плате за земельные участки, расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Для кластеров, по которым  в том числе используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных  участков, входящих в состав единого  объекта недвижимости, осуществляется методом выделения или распределения.

Для кластеров, по которым  в том числе используется информация об арендной плате за единые объекты недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, осуществляется методом остатка.

Для кластеров, по которым  в том числе осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков, указанный расчет осуществляется в  соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.

При недостаточности связи  между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация в одном и более кластере осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Порядок определения кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, устанавливается  исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.

Определение кадастровой  стоимости земельных участков, входящих в кластер с достаточной информацией  о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, осуществляется путем подстановки в уравнение  связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж.

Определение кадастровой  стоимости земельных участков, входящих в кластер с недостаточной  информацией о рыночных ценах  и (или) рыночных стоимостях земельных  участков, осуществляется в следующей  последовательности:

- установление минимального  значения удельного показателя  кадастровой стоимости земельного  участка, отнесенного ко второй  группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗпром1min);

- установление среднего  значения удельных показателей  кадастровой стоимости земель  под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - среднего  значения удельных показателей  кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлено УПКСЗпром1min (УПКС сред1);

- расчет соотношения  между УПКСЗпром1min и УПКС сред1;

- расчет удельных показателей  кадастровой стоимости земельных  участков, отнесенных ко второй  группе, путем умножения среднего  значения удельных показателей  кадастровой стоимости земель  под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, на соотношение между УПКСЗпром1min и УПКС сред1;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  ко второй группе, путем умножения  удельного показателя кадастровой  стоимости оцениваемых земельных  участков на их площадь. 

Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в следующем порядке:

- кластеризация земельных  участков, отнесенных к третьей  группе;

- определение эталонного  земельного участка для каждого  из кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе;

- расчет рыночной стоимости  эталонных земельных участков  в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков;

- определение удельного  показателя кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к третьей группе, путем деления  рыночной стоимости эталонных  земельных участков на их площадь; 

- определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  к третьей группе, в каждом  кластере путем умножения удельного  показателя кадастровой стоимости  оцениваемых земельных участков на их площадь.

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  к четвертой группе, осуществляется  в следующем порядке: 

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к четвертой группе;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к четвертой группе.

Удельные показатели кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.

 Кадастровая стоимость  земельных участков, отнесенных  к четвертой группе, определяется  путем умножения удельных показателей  кадастровой стоимости указанных  земельных участков на их площадь. 

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  к пятой группе, осуществляется  в следующем порядке: 

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных к пятой группе;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к пятой группе.

 Удельные показатели  кадастровой стоимости земельных  участков, отнесенных к пятой  группе, в пределах территории  административного района рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.

 Кадастровая стоимость  земельных участков, отнесенных  к пятой группе, определяется  путем умножения удельных показателей  кадастровой стоимости указанных  земельных участков на их площадь. 

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  к шестой группе, осуществляется  в следующем порядке: 

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных к шестой группе;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к шестой группе.

 Удельные показатели  кадастровой стоимости земель, отнесенных  к шестой группе, в пределах  территории административного района рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района.

 Кадастровая стоимость  земельных участков, отнесенных  к шестой группе, определяется  путем умножения удельных показателей  кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. А.А. Варламов «Земельный кадастр. Оценка земель» т. 4, М.: Колос, 2006
2. С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов «Оценка стоимости недвижимости». М.: Интерреклама, 2005
3. Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель"