Оценка рыночной стоимости недвижимости

На основании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.»

Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005г.. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта.

Подобранные аналоги и их характеристика приведены в Приложении № 1        .

После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить следующие поправки в их цены:

Местоположения, корректировка не проводилась, так как объект оценки и аналоги имеют идентичное местоположение.

Право собственности: корректировка не применялась.

Условия финансирования: не применялась.

Тип цены: корректировка проведена с учетом того, что цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от 1% до5%. В настоящей оценке проводилась корректировка в размере 1%.

Наличие балкона (лоджии): на основании анализа рынка недвижимости цены на квартиры с наличием балкона выше цен на квартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1%.

Наличие телефона: корректировка проводится с учетом того, что цены, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установки городского телефона). В данном отчете корректировка не применялась .

Этаж/этажность: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже цены квартир на средних этажах, в среднем, на 1 -2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %, так как данная квартира расположена на первом этаже.

Материал стен: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир с панельными стенами в среднем на 0,5-5%. В данном отчете корректировка не проводилась.

Расположение комнат: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир с изолированными комнатами выше, в среднем, на 1-2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете корректировка не проводилась.

Отделка помещений: обычная. Состояние хорошее. Проводилась корректировка первых двух аналогов, состояние которых среднее на 50 тыс. руб. на стоимость установленной новой сантехники, проведенный ремонт в ванной комнате и кухне, постеленный новый линолеум.

Площадь кухни: корректировка не проводилась. Таблица, отражающая процесс расчета скорректированных цен предложений объектов - аналогов, приведена в Приложении № 1. Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

Стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом, составляет: 1 595 342 (Один миллион пятьсот девяносто пять тысяч триста сорок два) рубля.

3.3 Расчет стоимости  затратным подходом

 

В данном отчете не проводилась оценка стоимости земельного участка, так как не предоставлены правоустанавливающие документы на земельный участок.

Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта оценщик применяет метод сравнительной единицы. На сегодняшний день средняя рыночная цена предложения 1 кв.м. нового жилья в Советском районе города Уфы составляет 43 500 рублей с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов.

 

Восстановительная стоимость 1 кв.м.	ВС	43 500
Площадь объекта оценки, кв.м.	S	21,6
Полная восстановительная стоимость, руб.	ПВС =S * ВС	939 600

 

Расчет величины накопленного (совокупного) износа

При расчете физического износа оцениваемого объекта используем метод срока жизни.

Наименование показателей		Показате	Обоснование показателей
Хронологический возраст, лет	ХВ	27	2006г.- 1979г.= 27
Физическая жизнь здания, лет	ФЖ	150	Согласно методики определения износа Фомина С.Е., Санкт-Петербург, 1994г.
Физический износ, %	Ифиз	18	Ифиз = (ХВ : ФЖ) * 100

 

Величина физического износа объекта оценки составляет 18%. Признаков функционального износа у оцениваемого объекта не обнаружено. Объект оценки соответствует современным стандартам объемно — планировочных и конструктивных элементов недвижимости. Величина функционального износа принята на уровне 0%.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости. Это - местоположение объекта, состояние рынка недвижимости, любые местные или федеральные ограничения и т. д. Внешний износ относится как к земельному участку, так и к улучшениям.

Внешний износ принимаем равным 0%.

Определим остаточную стоимость объекта оценки:

 

Сн = ПВС*(1-Ин)=939 600 *(1-0,18)= 770 472 руб.

 

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет: 770 472 (Семьсот семьдесят тысяч четыреста семьдесят два) рубля.

3.4 Определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки

 

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в г. Уфе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению. Анализируя применимость каждого подхода к оценке объекта, оценщик пришел к следующим выводам. Стоимость недвижимости, полученная затратным подходом, в условиях активного рынка не отражает реального состояния рынка купли-продажи жилых помещений. В данной оценке имеется информация об уровне цен на жилую недвижимость. Сравнивая реальные рыночные цены со стоимостью, полученной по затратному подходу можно видеть большой разрыв, который не позволяет использовать данный подход с достаточной степенью достоверности. Следовательно, затратному подходу присваивается удельный вес, равный 0.

Особенностью сравнительного подхода является ориентация величины стоимости оцениваемого объекта на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов. При этом основным условием достоверности показателя стоимости, полученного сравнительным подходом, является значительное количество тщательно подобранных фактических сделок по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Следовательно, сравнительному подходу присваивается удельный вес, равный 1.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Согласно полученным весам рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта.

 

Наименование подхода в оценке	Расчетная стоимость, руб.	Весовой коэффициент, доли	Компонент стоимости
Затратный подход	795 441	0	_
Сравнительный подход	1 595 342	1	1 595 342
Доходный подход	0	0
Общая итоговая стоимость, руб.			1595 342
Общая итоговая стоимость с учетом округления, руб.			1 600 ООО

 

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

рыночная стоимость права собственности на однокомнатную квартиру, с учетом округления, расположенной по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д. 11, в.65 на 23.12.2006г. составляет 1 600 ООО (Один миллион шестьсот тысяч) рублей.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. [2]

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

— при ликвидации объектов недвижимости;

— при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

Библиографический список

1. Асаул А.Н. Экономика  недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

2. Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в РФ»  от 29.07.1998 года № 135-ФЗ.

3. Валдайцев С.В. Оценка  бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский  дом «Филинъ», 1997.

4. Стандарты оценки, утвержденные  Постановлением Правительства РФ  № 519 от 06.07.2001г.

5. «Методические рекомендации  по определению рыночной стоимости  земельных участков», утвержденные  распоряжением Минимущества России  от 07.03.2002г. № 568-р

6. Генри С. Харрисон. Оценка  недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

7. Грибовский С.В. Методы  капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

8. Грибовский С.В. Оценка  доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001.

9. Григорьев В.В., Федотова  М.А. Оценка предприятия: теория и  практика. — М.: Инфра — М, 1997.

11. Тарасевич Е.И. Оценка  недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997.

12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ  и оценка приносящей доход  недвижимости. — М: Дело ЛТД, 1995.

13. Оценка недвижимости, учебное  пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.

14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические  аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.

15. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/