Оценка рыночной стоимости недвижимости

Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района

Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района (в тыс.руб./кв.м)
	Центр	Зеленая роща	Проспект	Сипай-лово	Черниковка	Инорс-Док	Дема	Затон
Средние цены	55,0	43,0	43,5	46,0	35,5	35,0	34,65	35,0

 

Цены получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынке недвижимости г. Уфы, опубликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57) от 16-21 января 2009 г.. Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи с экономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положительную сторону.

Рассмотрим ситуацию на рынке вторичного жилья в Уфе.

Наблюдается спрос населения на вторичную недвижимость.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:

 

Таблица 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Район	Советский район г. Уфа
Местоположение в микрорайоне	РБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д.11, кв. 65
Преобладающая застройка	Здания в 5, 9 этажей
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	десять минут ходьбы до остановки на ул. Проспект Октября
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Детский сад № 126, школа, магазины, кафе и т. д.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры	Район с развитой инфраструктурой
Объекты пром-ой инфраструктуры мкр-на	нет
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	Автобусный, троллейбусный
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Местоположение объекта на карте города приведено в приложениях к Отчёту

 

2.2 Характеристика  объекта

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

A)  Физически возможные варианты использования

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это - жильё

Б) Законодательно разрешенное использование

Текущее использование объекта оценки не нарушает законодательство.

B)  Экономически целесообразное использование

Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономически целесообразным один вариант - жильё.

Г) Наиболее доходное использование

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Характеристика оцениваемого объекта представлена в виде таблицы 2.3.

 

Таблица 2.3 Характеристика оцениваемой квартиры

Адрес квартиры:	РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65
Собственники	Иванов Иван Иванович
Адрес владельца:	РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65
Оцениваемые права	Право собственности
Технический паспорт
Свидетельство ГРП
Инвентар. стоим., руб.
Планировка	Никаких изменений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное соответствие плану квартиры по тех. паспорту.
Материал стен	Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели
Год постройки	1979
Этаж/этажность	4/9	Кол-во комнат		1
Общая площадь кварт.,	22,3	Жилая площадь, м2		12,4
Общая площадь жилого помещения, (без балк.)	21,6	Высота помещений, м2		2,51
Ванная комната, м2	2,3	Балкон, м2		0,7
Кухня, м2	4,7	Коридор, м2		2,2
Встроенные шкафы, м2	0	Лоджия, м2		0
Строительные характеристики
Фундамент	Ж/бетонный		Двери	деревянные
Стены	Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели		Внутр. отделка	Обои, побелка, потолочное покрытие, кафель.
Перекрытия	ж/бетонные		Качество строительства	хорошее
Полы	Дерево, кафель, линолеум		Привлекательность/внешний вид	хороший
Окна	Деревянные
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	+	Входная дверь металлическая		+
Канализация	+	Домофон		-
Газ	+	Лифт		-
ТУ-антенна с колл.	+	Радио		+
Водяное отопление	+	Электросети		+
Горячее водоснабжение	+	Телефон		+
Внешнее благоустройство
Озеленение	+	Детская площадка		+
Стоянка для а/м	+	Двор		+

 

3. Расчет величины  рыночной стоимости квартиры

3.1 Расчет стоимости  доходным подходом

 

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Методология оценки предусматривает три подхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценка использования одного из трёх существующих подходов - доходного,- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;

Метод капитализации. Согласно методу капитализации рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле

V — N01 / Ко,                      (3.1)

 

где N01 - чистый операционный доход,

Ко - общий коэффициент капитализации, V – стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от эксплуатации недвижимости, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

В данном отчёте для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости доходный подход не использовался ввиду отсутствия данных по сдаче в аренду аналогичных квартир в г. Уфе. На основании вышеизложенного мы считаем, что использование доходного метода может значительно исказить результаты оценки, и поэтому принято решение не использовать данный подход.

3.2 Расчет стоимости  сравнительным подходом

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в отчёте.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

права собственности на недвижимость,

условия финансирования,

условия продажи,

состояние рынка,

местоположение,

физические характеристики,

экономические характеристики,

характер использования,

компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Также Оценщик учёл следующие виды корректировок:

тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шума; состояние и уровень отделки квартиры; покрытие полов; наличие телефона, отопления, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие металлической двери.