Методики оценки эффективности использования земельных участков

ГБОУ ССУЗ Южно-Уральский государственный технический колледж

Курсовая работа

По дисциплине: Управление территориями и недвижимым имуществом   На тему: Методики оценки эффективности использования земельных участков

 

 

Челябинск 05.05.2014

 

 

 

 

 

 

 

 

Мухаррямова А.Н.

 

Оглавление

Введение

1. Основные понятия
1. Понятие оценочной деятельности
2. Понятие земельных участков
2. Предмет оценки земельных участков
1. Особенности земли и их влияние на оценку
2. Цели оценки земельного участка
3. Факторы, влияющие на стоимость земли
4. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
6. Повышение эффективности использования городских земель
3. Подходы к оценке земельных участков
1. Затратный
2. Сравнительный
3. Подходный
4. Методы оценки земельных участков
1. Нормативная цена земли. Государственный земельный кадастр
2. Метод капитализации дохода (земельной ренты)
3. Метод распределения
4. Метод выделения(извлечения)
5. Метод сравнения продаж
6. Метод остатка
7. Метод предполагаемого использования
8. Согласование результатов оценки стоимости земли

Заключение

Список литературы 
Введение

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля - один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли:

• как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;
• как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;
• как пространственного базиса под городскую застройку;
• как кладовой месторождений;
• как объекта налогообложения.

 

Глава 1. Основные понятия

1. Понятие оценочной деятельности

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики — физические или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензию. При оценке используются специальные правила и методики.

К деятельности профессиональных оценщиков предъявляют следующие требования. Оценщик — физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. В составе оценщика — юридического лица должно работать определённое количество оценщиков — физических лиц. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции:

• Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности
• Координация деятельности оценщиков
• Разработка федеральных стандартов и правил оценки

 

 1.2. Понятие земельных  участков

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Земельные участки (земли) являются недвижимым имуществом и объектом гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом Российской Федерации категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населённых пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательством возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 
Глава 2. Предмет оценки земельных участков

2.1. Особенности  земли и их влияние на оценку

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- не изнашивается при правильном использовании;

- территориально разнокачественная;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

 

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы:

• земельный налог
• арендная плата,
• нормативная цена земли

Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды. Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

2. Цели оценки земельного участка

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей: