Купля-продажа земельного участка

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее  время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает договор купли-продажи  земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

Глава 2. Мониторинг рынка земельных участков  

2.1 Анализ рынка  земельных участков

В общей структуре земельного фонда Самарской области наибольший удельный вес занимают земли сельскохозяйственного  назначения - 76,84% и земли лесного  фонда - 9,84%. На долю земель поселений  приходится 6,37%, земель промышленности, транспорта и иного специального назначения - 1,29%, земель особо охраняемых территорий - 2,52%. Водный фонд области включает в себя поверхностные водные объекты, а также земли, выделенные под полосы отвода гидротехнических и иных сооружений, необходимые для использования водных объектов и составляет 3,13%. На долю земель запаса приходится 0,01% территории области. 

Рис.2.1.1. Распределение земель Самарской области по категориям, тыс.га.

Одним из вечных вопросов потенциального собственника загородной недвижимости является выбор, строить ли дом самим  или покупать готовый. У каждой из этих сторон есть свои отрицательные  и положительные стороны, увидеть  которые позволяют 1. опыт окружения, 2. советы профессионалов.

Первоначально людям, конечно, хочется приобрести готовый дом, и именно с такой просьбой они  обращаются в агентство недвижимости. Однако в процессе поиска они нередко  принимают решение строиться  самостоятельно. Это, отмечают специалисты, естественно, поскольку каждый человек пусть даже не очень четко, но все же представляет себе, каким должен быть его дом. А найти такой, кем-то уже построенный, очень трудно, ведь у каждого свои индивидуальные запросы.

Установленный до начала кризиса ценовой диапазон на земельные участки Самары изначально бил все известные рекорды. Большинство крупных компаний приобретали по низким ценам большие партии земельных участков, после чего с помощью рекламы увеличивали их стоимость в несколько раз и таким образом получали неплохую прибыль, увеличивая тем самым уставной капитал своих предприятий. По объективным оценкам специалистов реальная цена таких земельных участков была гораздо ниже.

С началом глобального  экономического кризиса, повлиявшего  и на отечественный рынок земельных  участков, этот факт подтвердился на сто процентов. Оказывается, участки в коттеджных поселках можно было продавать и значительно дешевле. Размер получения прибыли крупными девелоперскими организациями уменьшился, по меньшей мере, раз в десять.

Последствие кризиса –  катастрофическая нехватка финансовых средств, которая не обошла стороной не только мировые рынки, но и рынок  земельных участков РФ. Ещё один результат работы кризиса – очень большие, а иногда и непреодолимые трудности в получении кредита в банке. Дефицит наличности стал причиной понижения спроса на участки, а отсутствие денег вынудило большие компании землевладельцев, строящих свою деятельность на деньгах, полученных по кредитам, срочно реализовывать долю активов, и, как правило, это - земли без подрядов. Обзор рынка земельных участков показал, что на сегодняшний день наблюдается уменьшение стоимости земли на фоне того же уменьшения спроса на эту землю.

С начала кризиса стоимость больших земельных участков в пригороде Самары снизилась почти на половину. К слову, те организации, которые в прошлом году говорили о том, что увеличат стоимость реализуемых участков, на самом деле снизили сегодня цены на треть. Больше того, львиная доля продавцов земли оптовыми партиями реализовали деформации категории и вида разрешенного применения доли своих земель. Причем кадастровая цена земли категории земли поселений с разрешенным применением для строительства жилья чуть ли не в сто раз больше кадастровой цены этой же земли в категории участков сельскохозяйственного назначения с разрешенным применением для производства в сельском хозяйстве.

Разумеется, увеличился и размер налогов, которые должны платить владельцы такой земли. Средств на застройку участков нет, и перед владельцами этой земли встал вопрос ребром – платить такие большие налоги либо реализовать эти участки как можно скорее. Анализ рынка земельных участков показал, что больше всего снизилась стоимость тех земель, цена которых изначально была завышена. Речь идет об элитных участках в коттеджных поселках пригорода Самары. На сегодняшний день существуют предложения участков земли с разрешенным применением для дачного строительства, расположенных на расстоянии семидесяти-восьмидесяти километров от города, цена которых около трёхсот долларов за сотку.

Иногда, если компании, владеющие землей, очень сильно нуждаются  в финансовых средствах, они понижают стоимость даже очень престижных участков, расположенных на расстоянии максимум двадцати километров от города. Например, в десятикилометровой зоне города можно найти участки земли, на которой разрешено вести строительство жилых объектов, которые продают максимум по семь тысяч долларов за сотку.

Как показывает анализ рынка земельных участков, понижение стоимости земли будет длиться до конца кризиса или по меньшей мере до тех пор, пока кризис не остановит своё движение, чтобы уверенно пойти на спад. Сегодня ни один эксперт в области экономики не в состоянии уверенно сказать, когда именно кризис закончится. Сложилась такая ситуация на сегодняшний день, когда желающих приобрести крупные участки земли практически нет. Даже по цене со скидкой в половину всей стоимости. Чтобы как-то всё же реализовать эти большие участки, девелоперы вынуждены межевать их, разделяя на несколько небольших.

В будущем девелоперы хотят продать эти разделенные  участки соответственно, по розничной  цене (как участки без подряда, с подведенными к ним коммуникациями), в надежде, что в таком товаре непременно найдут интерес покупатели. Для реализации этих планов есть все основания. Вскоре рынок земельных участков украсят несколько таких проектов, а с приближением лета их будет ещё больше. Обзор рынка земельных участков подтверждает тот факт, что такие предложения, как земельный участок размером десять-двадцать соток, расположенный на территории с утвержденным проектом планировки, с подведенными коммуникациями и дорогами, будут весьма востребованы, по крайней мере, в первое время их появления.

Чем больше будет  таких предложений, тем соответственно меньше будет желающих приобрести такие участки, а значит, покупатель будет иметь возможность останавливать свой выбор на самых лучших предложениях по видовым характеристикам, по отдаленности от города, по планировке территории, по качеству подведенных коммуникаций и дорог, по наименьшей цене.

Дальние дачи доступны среднему классу. Основные причины  для этого - любовь к выходным в  тишине и на природе или просто недостаток средств на покупку коттеджа ближе к черте города. Самарские  специалисты определяют также отдельную  категорию покупателей - это заботливые дети, которые приобретают дальние дачи для своих пожилых родителей. Разумеется, у каждой категории при выборе загородной недвижимости свои предпочтения. Если говорить об эконом-классе, то требования к таким поселкам невысокие, ограниченные финансовыми соображениями. Чаще всего покупатель выбирает из того, что уже имеется в наличии. В основном требования к дому и поселку сводятся к участку больше 10 соток, дом площадью 100-200 кв. м, рядом желательно наличие таких природных объектов, как водоем и лес. К средним параметрам "дальней дачи" относятся деревянные дома в классическом стиле, а в качестве объектов инфраструктуры - охрану, гостевой паркинг, службу эксплуатации, магазин, кафе, детские площадки. Для дальних дач бизнес-класса требования закономерно возрастают: участок от 20 соток, хорошая развлекательная инфраструктура (не нарушающая при этом желанного уединения), выдающиеся видовые, ландшафтные характеристики. Как говорят столичные специалисты рынка недвижимости, чем более дикое место, тем лучше. Инфраструктура в окрестностях не очень важна. Необходимый минимум - это детские площадки, общественные зоны и, если место у воды, оборудованные пляжи, места для рыбалки. Большое преимущество для поселка является его расположение вблизи большой воды, рядом с охотничьими или рыболовными хозяйствами и центрами активного отдыха (горнолыжные склоны и т.д.).

2.2 Исследование  предложения земельных участков  в Самарской области

Рассмотрим средние  цены за сотку в каждом из рассматриваемых месяцев в разных районах Самарской области. В ноябре самая высокая цена в Красноярском районе, она составляет порядка 160 тысяч рублей. Это связано с тем, что там многие земли продаются для индивидуального жилищного строительства, причем на некоторых участках проведены коммуникации, а на некоторых даже построены жилые дома, бани и т.д. Цены же в Безенчукском, Волжском, Кинельском, Нефтегорском и Сергиевском районах практически на одной отметке, около 50 тысяч рублей за сотку. [31]

Рис. 2.2.1. Средняя  цена за сотку в ноябре, тыс.руб.

В декабре по цене лидирует Исаклинский район. Там  выставляется на продажу земельный  участок, со стоимостью 205 тысяч рублей за сотку. Он выставлен в течение всего рассматриваемого периода. Так же в числе лидеров остается Красноярский район, там стоимость выросла до 170 тысяч рублей за сотку. Цены в Безенчукском и Волжском районах выросли почти до 100 тысяч рублей за сотку. В остальных районах цены практически на одном уровне. [32]

Рис. 2.2.2. Средняя цена за сотку в декабрь, тыс.р.

В январе лидеры по ценам прежние: Исаклинский и  Красноярский районы. В Безенчукском районе по прежнему замечается подъём цены, уже почти до 120 тысяч рублей за сотку. Самые же низкие цены за сотку в Алексеевском и Елховском районах, порядка 10 тысяч рублей. [33]

Рис. 2.2.3. Средняя  цена за сотку в январе, тыс.р.

В феврале районы можно подразделить на 4 группы по ценам  за сотку. Лидерами являются Исаклинский  и Красноярский районы (150-200 тысяч  рублей), следующая группа - это Безенчукский, Волжский и Кинельский районы (70-80 тысяч рублей). Третья группа: Елховский, Нефтегорский, Приволжский, Сергиевский, Ставропольский и Сызранский районы (30-40 тысяч рублей). Самые же низкие цены в Алексеевском и Большеглушицком районах (до 6,5 тысяч рублей). [34]

2.2.4. Средняя  цена за сотку в феврале,  тыс.р. 

В марте в  лидеры выбивается Красноармейский  район. Там цена за сотку достигает 207 тысяч рублей за сотку. [35]

Рис. 2.2.5. Средняя  цена за сотку в марте, тыс.р.

В апреле же цена за сотку там еще возрастает и  становится чуть выше 300 тысяч рублей. По остальным же районам ситуация практически не изменилась. [36]

Рис. 2.2.6. Средняя  цена за сотку в апреле, тыс.р.

Для того чтобы  рассмотреть динамику объема предложения земельных участков разделим их на 2 группы. В первую группу включим районы-лидеры по предложению: Красноярский, Волжский и Кинельский районы. На диаграмме ясно видно, что объем предложения в апреле, по сравнению с ноябрем, вырос.