Купля-продажа земельного участка

 

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические  аспекты сделок с земельными участками

1.1 Понятие земельного  участка. Категории земель РФ

1.2 Основные виды  сделок с земельными участками

1.3 Правовое регулирование  сделок с земельными участками

Глава 2. Мониторинг рынка земельных участков

2.1 Анализ рынка  земельных участков

2.2 Исследование  предложения земельных участков  в Самарской области

Глава 3. Купля-продажа  земельного участка

3.1 Процедура  купли-продажи земельного участка

3.2 Описание земельного  участка и определение его стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж

Заключение

Список литературы

Приложение

 

Введение 

Недвижимость  является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого  человека и в силу этого выступает  как особый объект гражданско-правовых отношений.

Актуальность  исследуемой темы определяется:

- повсеместно  возникающими сложностями при  заключении и оформлении гражданско-правовых  сделок с недвижимостью;

- постоянными  изменениями и дополнениями нормативно-правовой  базы в области жилищных правоотношений.

Одним из главнейших источников процветания любого государства  является принадлежащие ему земельные  ресурсы. От того, в чьих руках находится  земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

Земельные правоотношения являются сложными и многогранными  по своей правовой природе, каждая отдельная  грань регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками.

Целью курсового  проекта является изучение сделки купли-продажи  земельного участка.

Исходя из этой цели вытекают следующие задачи:

- рассмотреть  категории земель РФ;

- изучить виды  сделок с земельными участками;

- рассмотреть  правовое регулирование сделок с землей;

- провести маркетинговое  исследование предложения земельных  участков в Самарской области;

- рассмотреть  процедуру приобретения земельного  участка;

- изучить документы,  необходимые для оформления купли-продажи  земельного участка.

В первой главе были рассмотрены понятия «недвижимое имущество», «земельный участок», категории земель РФ по целевому назначению, классификация различных сделок с земельными участками. А также была изучена нормативно-правовая база, регулирующая сделки с земельными участками.

Во второй главе  было проведено маркетинговое исследование предложения земельных участков в Самарской области в период с ноября 2009 по апрель 2010 года.

В третьей главе  были рассмотрены процедура приобретения земельного участка; документы, необходимые для заключения договора купли-продажи и для дальнейшей регистрации этого договора в ЕГРП. Приведено описание земельного участка с улучшениями, а также проведена оценка этого земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.

Для раскрытия этой темы использовались учебные пособия авторов: Асаул А.Н., Горемыкин В.А., Козырь О.М., Соловьев М.М., Тарасевич Е.И., Тэпман Л.Н. 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты сделок с недвижимостью 

 

1.1 Понятие  земельного участка. Категории  земель РФ

Под понятием “недвижимость” традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты[2].

Земельный участок  — часть земной поверхности на территории государства, границы которой  описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу РФ (далее — ЗК РФ) все  земли подразделяют на категории. Для  каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование. [3]

В зависимости  от целевого назначения выделяют следующие  категории:

·           сельскохозяйственного назначения;

·           поселений;

·           промышленного и иного специального назначения;

·           особо охраняемых территорий и объектов;

·           лесного фонда;

·           водного фонда;

·           запаса.

Согласно ч.2 ст.8, категория земель обязательно  должна быть указана в актах органов  исполнительной власти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки.

Кроме того, каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования. К  примеру, земли населенных пунктов  могут иметь такие виды разрешенного использования как:

* Индивидуальное  жилищное строительство (ИЖС).

* Ведение личного  подсобного хозяйства (ЛПХ).

А земли сельскохозяйственного  назначения могут иметь такой  вид разрешенного использования  как:

* Ведение крестьянско–фермерского хозяйства (КФХ).

* Ведение личного  подсобного хозяйства (ЛПХ).

* Дачное строительство.

* Садоводство.

На практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами использования, как  садоводство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Связано это с тем, что на земельных участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них. На дачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них. Сегодня на территории садовых товариществ можно видеть большое количество возведенных коттеджей и особняков, владельцы которых хотят получить в них прописку.

В связи с  растущим дефицитом земли под  жилищное строительство, в том числе  под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ИЖС. Стоимость земли данной категории в два–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель.

Перевод из одной  категории в другую осуществляется:

·           Правительством РФ — в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

·           органами исполнительной власти субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;

·           органами местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Подробнее рассмотрим земли поселений, так как именно они являются объектом исследования в курсовой работе.

Землями поселений признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

·           сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);

·           крупнейшие города (1–3 млн. чел.);

·           крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);

·           большие города (100–250 тыс. чел.);

·           средние города (50–100 тыс. чел.);

·           малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);

·           крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);

·           большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);

·           средние сельские поселения (200–1000 чел.);

·           малые сельские поселения (менее 200 чел.). [39]

Использование земель поселений определяется в  соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные  регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены  случаи, когда участки и расположенные  на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория  земель является самостоятельной. В  ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

2.2 Основные  виды сделок с земельными участками

Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет выявить следующие виды сделок с землей:

а) купля-продажа  земельных участков и земельных  долей (паев);

б) передача органами местного самоуправления за плату земельных  участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.

в) продажа земельных  участков, права аренды земельных  участков, права застройки земельных  участков с аукциона или конкурса;

г) продажа с  аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

д) залог земельных  участков и земельных долей;

е) наследование земельных участков и земельных  долей;

ж) мена земельных  участков и земельных долей;

з) дарение (безвозмездная  передача) земельных участков, земельных долей;

и) передача земельных  участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;

к) передача земельных  участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;

л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.