Контрольная работа по «Жилищное право»

Фактическая передача жилого помещения должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель в соответствии со ст.676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

Представляется, что на момент заключения договора наймодатель - собственник находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь прибыль, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому не случайно его стремление к заключению договора с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить во временное пользование более благоустроенное жилье при наименьших затратах, поскольку договор коммерческого найма по своей правовой природе является, как уже отмечалось, срочным договором (даже если он заключен и на 5 лет). Наниматель по договору коммерческого найма и наниматель по договору социального найма - две в корне различные фигуры. Один из них (по договору социального найма) фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь при этом, что по истечении определенного периода времени ему придется освободить благоустроенное жилье, в которое он вложил немалые материальные затраты. В то время как другой (по договору коммерческого найма) не имеет такой гарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договора вновь начнет поиски жилья, испытывая при этом не только материальные затруднения, но и моральный дискомфорт.

Согласно определению  договора коммерческого найма жилых  помещений (п.1 ст.671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателя является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробно охарактеризована в ст.676 ГК РФ, в которой говорится о том, что «наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания». Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно быть изолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

Наряду с обязательством по передаче помещения наймодатель  также обязан "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение", а именно содержать и ремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанность собственника - производить капитальный ремонт. Представляется, что перед тем как передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, с тем, чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.

Следует отметить, что  на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

Таким образом, основные условия и существенные моменты  коммерческого найма жилья непосредственно  определяются сторонами обязательства  в ходе преддоговорных контактов по заключению договора, который становится основным документом, регулирующим правоотношения сторон.

Следует отметить, что  в научной литературе на сегодняшний день уделяется очень мало внимания изучению договора аренды жилого помещения. В большинстве случаев только упоминается о том, что на основании договора аренды жилое помещение может быть предоставлено юридическим лицам, при условии использования этого помещения для проживания граждан.

В свою очередь договор  аренды достаточно широко освещен отечественными цивилистами в своих работах. И все же договор аренды жилого помещения имеет свою специфику и применением к нему только общих положений договоpа аренды ограничиваться, по нашему мнению, нельзя.

Введение в действие части второй ГК РФ влечет за собой значительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан.

Фирмы имеют право  арендовать у города жилье только для использования по его прямому  назначению: арендовать квартиру под  офис нельзя, для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либо его часть.

В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет).

При сдаче жилого помещения  в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон.

При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить  с собственником жилой площади  договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании  в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма.

Договор аренды считается  заключенным с момента его  регистрации в установленном  порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья в регионе.

Более того, когда фирма  освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в  исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность  текущего ремонта или сделать  его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения.

В случае освобождения арендатором  помещения до истечения срока  аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности  текущего ремонта помещений или  произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации — ”Российская газета”, № 237, 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс РФ, часть 1 (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г.) –интерактивная версия «Гарант»
3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая). Закон РФ от 26.01.96 г. №14-ФЗ, в ред. от 17,12,99 г. //- М., ИНФРА-М. — 1996.
4. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (с изм. и доп с июня 1998 г., 9 февраля, 15 марта, 18 марта, 9 июля 1999 г., 9 чагт 19 июня, 7 августа, 17 ноября, 29 декабря 2001 г., 4 марта, 14 июня, 24 июля, 25 июля, 31 октября 2002 г., 11 марта, 8 апреля. 4 i 8 декабря 2003 г.).
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ./интерактивная версия «Гарант».
6. Жилищный кодекс РФ от 1 марта 2005 г./ интерактивная версия «Гарант»
7. Правила пользования жилыми помещениями // Постановление Правительства РФ в от 21 января 2006 г. N 25. Российская газета от 25 января 2006 г.
8. Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации, М.: Инфра-М, 2004.
9. Алексеев С.С. частное право. М.: Инфра-М. 2004.
10. Венедиктов А.В. Развитие института собственности: история, правовые истоки и современность. Ярославль.: ЯрГУ. 2004.
11. Гражданское право. Общая часть. Учебное пособие. / под ред. С.С. Алексеева. М.: Норма. 2004.
12. Гражданское право. Учебник. В 4 томах. Т.2 / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. издание 7, переработанное и дополненное. М.: Норма. 2005.
13. Гражданское право. Учебник. Часть 1. / под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М.: Юристъ. 2005.
14. Жилищное законодательство / комментарий, под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина, М.: Норма, 2005.
15. Жилищное право /учебник для студентов юридических вузов, под ред. И.А.Еремичева, П.В. Алексия, 2-е изд. перераб. и доп., М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2005.
16. Жилищное право /учебник для студентов юридических вузов, под ред. И.А.Еремичева, П.В. Алексия, 2-е изд. перераб. и доп., М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2005.
17. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищное право: пользование и собственность. Комментарии и разъяснения, изд. 2 / под ред. И.Б. Мартковича, М.: Норма, 2005.
18. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации / учебное пособие, М.: Юристъ, 2005, с. 71-72
19. Седугин П.И. Новое в жилищном законодательстве Российской Федерации / учебник для вузов, М.: Инфра-М-Норма, 2005.
20. Сергеев А.П. Защита права собственности и других вещных прав (глава 23) // Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание второе, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003.
21. Суханов Е.А., Гражданское право, Москва, Волтерс Клувер, 2005 ..
22. Сергеевич В. И. История развития права собственности в доктрине отечественного гражданского права, М.: Норма, 2005.
23. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве, М.: Дело, 2005.
24. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности, М.: Юристъ, 2003.
25. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2004 г. N 11-В04-10
26. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 17 апреля 2002 г. N 217пв-01пр