Контрольная работа по «Жилищное право»

При этом члены семьи  нанимателя в ряде случаев сохраняют право пользования таким жильем. Одновременно договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п., а также (см. ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору и в случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ (невнесение платы, использование жилья не по назначению и проч.).

В случаях прекращения  или расторжения договора найма  служебного жилого помещения граждане должны освободить жилое помещение. При отказе указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ). Исключение составляют случаи выселения из специализированного жилья с предоставлением другого жилого помещения, предусмотренные ст. 103 ЖК РФ.

Договоры найма не могут быть прекращены, если при  переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное  ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилья (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

5. Как проводится постановка на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

В соответствии с действующим  Жилищным кодексом Российской Федерации  жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются  малоимущим гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев, когда жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди:

гражданам, жилые помещения  которых признаны в установленном  порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

 детям – сиротам  и детям, оставшимся без попечения  родителей, лицам из числа детей-  сирот и детей, оставшихся без  попечения родителей, по окончании  их пребывания в образовательных  и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства) а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен Правительством Российской Федерации  №378 от 16.06.2006г.

Но прежде чем гражданин  будет принят на учет нуждающихся  по договорам социального найма по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданами, нуждающимся в жилых помещениях предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

1) не являющиеся нанимателями  жилых помещений по договору социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями  жилых помещений по договору социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении,  не отвечающим установленным  для жилых помещений требованиям; 

4) являющиеся нанимателями  жилых помещений по договору  социального найма или членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещении, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелыми формами хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

При признании гражданина малоимущим орган местного самоуправления должен учитывать доход, приходящийся на каждого члена семьи, стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (квартиры, машины, земельные участки).

Гражданин, который обращается с заявлением о признании его  малоимущим, должен представить в администрацию района городского округа город по месту жительства следующие документы:

копия паспорта гражданина заявителя или иного документа, удостоверяющего личность гражданина заявителя, заверенные органом местного самоуправления;

документы о гражданах, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства гражданина – заявителя;

копию финансово –  лицевого счета;

документы, подтверждающие источники доходов гражданина –  заявителя и членов его семьи, а также супругов таких лиц  в случае если они совместно не проживают, за 12 месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о признании гражданина малоимущим;

документы, подтверждающие наличие или отсутствие у гражданина – заявителя и членов семьи, а  также супругов таких лиц, если они совместно не проживают, имущества, подлежащего налогообложению.

Орган местного самоуправления рассматривает представленные документы  на комиссии по признанию граждан  малоимущими, созданных в администрациях районов городского округа, принимает  решение об отказе или признании гражданина заявителя – малоимущим.

С заявлением о принятии на учет должны быть представлены следующие  документы, подтверждающие право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении по договору социального найма:

копия решения органа местного самоуправления о признании гражданина – заявителя малоимущим;

документы о гражданах, зарегистрированных в жилом помещении  по месту жительства гражданина –  заявителя;

справка органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о наличии или отсутствии у гражданина – заявителя и (или) членов его семьи жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности;

документы, подтверждающие право граждан на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Гражданин – заявитель  представляет документы в подлинниках  либо копиях, верность которых засвидетельствована  нотариально, либо заверенных в установленном  порядке выдавшими соответствующий  документ органами государственной власти или органами местного самоуправления.

6. Каковы основания, порядок предоставления и пользования жилыми помещениями по договору коммерческого найма. Сравните договоры аренды и коммерческого найма жилого помещения

Наем жилого помещения  является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Существенные условия  договора найма жилого помещения  как общие нормы для всех его  разновидностей - оплата, наниматель и  объект договора.

Договор возмездный (ст.682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл.36 ГК. «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.

В отличие от аренды нежилых  помещений (ст.608) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (ст.672, 677), хотя ст. 671 его не называет, но этот признак следует из требований п.2 данной статьи. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

От аренды этот договор  отличается также специальным объектом - жилым помещением (ст.288, 650, 673), которое  удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно  проживающих и на котором сторона остановила свой выбор.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно  к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст.40 ЖК).

Жилое помещение здесь - обобщенное понятие (ст.673). Перемена объекта  с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.681).

В отношениях найма жилья  может участвовать юридическое  лицо, но лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое  помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (ст.650) или договора безвозмездного пользования (ст.689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (ст.240).

Вместе с тем имеют  место факты, когда юридические  лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного  жилого помещения не договор его  найма, а договор субаренды, что  ущемляет жилищные права граждан  в сравнении с жилищными правами нанимателя.

Таким образом, цель договора жилищного найма - обеспечение права  гражданина на жилище. Суть жилищного  обязательства - во взятой на себя обязанности  наймодателя передать нанимателю жилое  помещение, занять которое последний  согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

С введением в действие части второй ГК РФ в правовом регулировании  отношений по найму жилых помещений  произошли существенные изменения.

Согласно ст.7 Федерального закона о жилищной политике к государственному жилищному фонду относится:

1) ведомственный фонд, состоящий в федеральной собственности  и находящийся в хозяйственном  ведении государственных предприятий  или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной собственности;

2) фонд, находящийся в  собственности субъектов Российской  Федерации, а также ведомственный  фонд, находящийся в хозяйственном  ведении государственных предприятий  или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд включает в себя фонд, находящийся  в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных  образований, в том числе в  городах Москве и Санкт-Петербурге, и ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Наем гражданами жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Разница между социальным и коммерческим наймом, помимо целевой  направленности, состоит в том, что  социальный наем может быть использован  исключительно в государственном  и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. В основании договора социального найма лежит административный акт - ордер, выданный гражданам с соблюдением очередности или выделенный по основаниям, названным законом. Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон без нормированного предоставления жилого помещения. Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный. Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет. И в том, и в другом найме разный правовой режим для участников отношений.