Контрольная работа по "Земельному праву"

Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

28. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

К сделкам  купли-продажи земельных участков применяются общие правила о договоре купли-продажи, специальные правила о договоре купли-продажи недвижимости, установленные земельным законодательством.

Форма сделки купли-продажи может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет ее недействительность.

Обязательная  государственная регистрация именно договора по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты.

Иные  договоры отчуждения земельных участков сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Также следует иметь в виду, что при  нотариальном удостоверении сделок с земельными участками действует принцип исключительной территориальной компетенции, т. е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по местонахождению земельного участка).

Объектом  купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа; номер кадастрового района; номер кадастрового квартала; номер земельного участка в кадастровом квартале.

Государственному  кадастровому учету подлежат все  земельные участки, расположенные  на территории РФ, независимо от форм собственности  на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Итоговым  документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка, является кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; местоположение (адрес) земельного участка; площадь участка; категория земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.

27. Договор купли-продажи.

Земля является объектом, который  не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения. 
Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества. Таким образом, природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер. 
Тем не менее, Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ объявляют земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями. Также разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками. 
И все же специфику земельного участка как объекта права собственности и сделок не учитывать невозможно. Поэтому гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом, распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных участков, только в самом общем виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и не более того. 
Основным же нормативным регулятором купли-продажи земельных участков, устанавливающим особенности совершения этой сделки, является земельное законодательство, и в первую очередь Земельный кодекс РФ. 
В Земельном кодексе РФ имеется даже ст. 37, закрепляющая особенности купли-продажи земельных участков, содержание которой, на наш взгляд, является не соответствующим реально существующим и предусмотренным законодательством особенностям этой сделки. 
Дело в том, что содержание п. 2 и 3 этой статьи не имеет ничего общего с особенностями купли-продажи именно земельного участка. Все эти положения, например заявление законодателя о том, что являются недействительными условия договора, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, предусмотрены для абсолютно всех вещей в гражданском законодательстве. 
Сомнительной особенностью является также положение п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, закрепляющего ответственность продавца в случае предоставления ложной информации о продаваемом земельном участке. Данная норма также является копией положения ст. 475 ГК РФ. 
Поэтому, на наш взгляд, данная статья Земельного кодекса РФ не отражает существующие особенности купли-продажи земельных участков. Попытка законодателя систематизировать их из всего земельного законодательства оказалась неудачной. 
Реальные же положения, касающиеся особенностей совершения сделок с земельными участками, в том числе купли-продажи, содержатся в других нормах Земельного кодекса РФ и иных земельно-правовых актах. И в рамках именно законодательного акта их систематизация действительно не представляется возможной из-за разнообразия земельных отношений, их объектного и субъектного состава. 
Поэтому их выявление и объяснение — это как раз задача научных исследований, которые на основе всего земельного законодательства, а не только Земельного кодекса РФ позволят вычленить особенности совершения купли-продажи различными субъектами (публичными или частными лицами) различных объектов (земельных участков в соответствии с их категорией). 
Поэтому рассмотрение особенностей купли-продажи земельных участков будет целесообразно, условно раздев их на те, которые вытекают из предусмотренной законодательством категории того или иного земельного участка, и те, которые характерны для различных участников сделки. 
1. Важной особенностью является то положение Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В результате этого учета земельный участок будет сформирован, т.е. из «земли» (довольно абстрактного понятия) превратится в конкретный индивидуально-определенный объект. 
2. В зависимости от категории земель и их собственника Земельным кодексом РФ устанавливаются правила о запрете и ограничении оборотоспособности объектов земельных отношений (например, ограничены в обороте земельные участки лесного фонда, предоставленные для нужд обороны и безопасности и др.). Это означает, что указанные земельные участки вообще не могут выступать объектами сделок, в том числе купли-продажи. 
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Данный нормативный правовой акт устанавливает следующие особенности купли-продажи земель этих категорий: 
— ст. 3 закрепляет, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать иностранным гражданам и юридическим лицам на праве собственности (только аренда). Соответственно, эти субъекты не могут выступать покупателями земель сельскохозяйственного назначения; 
— ст. 4 устанавливает требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные). В соответствии с этими требованиями формируется объект купли-продажи — земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; 
— ст. 8 содержит положение о том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов; 
— ст. 12 закрепляет требования к обороту земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Так, собственник земельной доли без выделения ее в натуре может продать ее только другому участнику этой долевой собственности. То есть, если среди участников долевой собственности не будет покупателя на эту земельную долю, продать ее другому лицу будет возможно после определения конкретных размеров и границ на местности уже в качестве сформированного отдельного земельного участка. 
Процесс купли-продажи земельных участков зависит от субъектов, которые в нем участвуют. Как известно, до 90-х годов прошлого столетия весь земельный фонд находился в исключительной государственной собственности. И после проведения земельной реформы, одной из задач которой стало перераспределение земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, т.е. в основном граждан и юридических лиц, встал вопрос о порядке такого перераспределения. Земельный кодекс РФ в ст. 28 (п. 2) закрепил общее положение о платности предоставления земельных участков в частную собственность из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Таким образом, основной сделкой на «первичном» земельном рынке должна выступить купля-продажа как способ разгосударствления земельного фонда. 
Исходя из этого, по ряду причин в законодательстве предусмотрены особенности таких сделок, где в качестве продавца выступает публичный собственник — государство или муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов. Среди таких причин можно назвать особый публичный статус продавцов земельных участков, а также особую значимость этого процесса. Ведь государство передает в собственность других лиц особое имущество — земельный участок, который имеет ценность не только как объект частных интересов, но и как всенародное достояние. Поэтому необходимо передать каждый участок наиболее рациональному собственнику, который в своих интересах будет разумно и бережно его использовать и охранять. 
Главная особенность купли-продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, — это порядок этого процесса. В самом общем виде купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) либо в заявительном порядке в случаях, установленных в законодательстве. 
Правило о продаже земельных участков на торгах предусмотрено не только ради того, чтобы пополнить бюджет на большую сумму денег, вырученную по результатам торгов. Оно также должно способствовать экономическому стимулированию новых собственников земельных участков на их рациональное и целевое использование. Так как в покупку участка уже вложены солидные средства, собственнику будет невыгодно «забросить» этот участок, не использовать его либо же ухудшать его качественные характеристики. 
Случаи же, когда земельный участок продается не по результатам торгов, прямо предусмотрены в законе, это: 
1) предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ); 
2) собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на выкупаемом земельной участке (ст. 36 ЗК РФ); 
3) гражданам, у которых земельный участок находился ранее на праве пожизненного наследуемого владения, гражданам и юридическим лицам, которым земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 2, 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  
Во втором и третьем случаях собственники недвижимости, расположенной на земельном участке, имеют исключительное право на его покупку или аренду. Соответственно, для уполномоченных органов заключение договора купли-продажи или соответственно аренды в этих случаях является обязательным, что, впрочем, на практике не является основанием для упрощения этой процедуры. Так, если покупатель желает приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, ему необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. Положительно рассмотренное заявление является основанием для заключения договора купли-продажи. Здесь, несмотря на внешне простую сделку, покупателю необходимо пройти два этапа по приобретению искомого земельного участка: рассмотрение заявления и заключение договора купли-продажи. На практике это означает дополнительную «волокиту», вызванную несовершенством системы управления земельными отношениями, которая в регионах является крайне бюрократизированной. 
Цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретаемого в заявительном порядке, устанавливается также по специальным правилам. Так, для лиц, выкупающих земельные участки на основании ст. 36 ЗК РФ и ст. 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», правила определения цены земельного участка устанавливаются на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в зависимости от численности населения того или иного поселения в размере определенной ставки земельного налога, устанавливаемой в предлагаемых федеральным законом пределах, органами исполнительной власти субъектов РФ. 
Для граждан, приобретающих земельные участки для целей, не связанных со строительством, в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, цена земельного участка данной статьей не установлена. Ответ можно найти в действующем законодательстве, причем не в земельном. Так, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, определяемая независимым оценщиком, которым выступает не государственный или муниципальный орган власти, а физическое или юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию. 
Порядок и условия проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов) являются несколько своеобразными, поэтому также регулируются земельным законодательством. 
На аукционах продаются земельные участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 ст. 28 ЗК РФ), для жилищного строительства (ст. 38.1 ЗК РФ), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ). Кроме того, на торгах продаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка по результатам торгов будет являться протокол об их результатах. 
Цена земельного участка в этом случае устанавливается по результатам торгов, т.е. покупателем становится лицо, предложившее самую высокую цену за земельный участок. Начальная цена земельного участка в соответствии со ст. 38, 38.1 ЗК РФ устанавливается продавцом земельного участка, т.е. соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления. При этом в Кодексе не указана методика определения начальной цены. Данный пробел устраняют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. в соответствии с которыми начальная цена таких участков также определятся независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. 
Таким образом, особенности сделки купли-продажи земельных участков очевидны. Этот акт нельзя отождествлять с куплей-продажей других объектов гражданских прав, даже недвижимых. В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. И это мнение большинства ученых. 
Хотя некоторые ученые, в основном представители цивилистической школы, продолжают рассматривать сделки с земельными участками исключительно с позиции их правового регулирования нормами гражданского права. Так, ими указывается, что при противоречии норм земельного законодательства нормам гражданского должны применяться нормы последнего. Некоторые ученые также считают, что Земельный кодекс РФ выходит за сферу регулирования земельных отношений и вторгается в сферу гражданско-правовых, что и привело к существующим противоречиям. Таким заявлением они также в регулировании сделок с землей ставят на первый план имущественные отношения, таким образом, недооценивая или игнорируя вовсе природоохранительные отношения, которые могут быть установлены только специальным — земельным — законодательством. 
На наш взгляд, несмотря на гражданско-правовую, имущественную природу купли-продажи земельных участков, нельзя не учитывать ряд особенностей, вытекающих прежде всего из природоохранной сущности и общественной важности этих отношений, ради которых в законодательстве и установлены вышеназванные особенности. 
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии автора: Н.Н. Аверьяновой

28. Характеристика иных прав на землю: право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) и временного пользования землей, аренда земли, срочное безвозмездное пользование.

Законодательством предусмотрены следующие права  на землю.

Право постоянного (бессрочного) пользования  на землю является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.

Граждане  или юридические лица, которым  земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляют владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком прекращается при  отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 53 ЗК рФ, либо в силу принудительного изъятия.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, является вещным правом лиц, не являющихся собственниками.

Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Обладатель права пожизненного наследуемого владения вправе передать земельный участок только по наследству.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.

Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами РФ, субъекта РФ, органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Когда участок в результате обременения  сервитутом не может использоваться по целевому назначению, собственник  вправе требовать:

– прекращения частного сервитута по суду;

– изъятия, в том числе путем выкупа, участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (публичный сервитут).

Право безвозмездного срочного пользования  на земельный участок является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Указанное право прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

Права на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

21. ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

Земельный участок, предоставленный в пожизненное  наследуемое владение, остается в  государственной или муниципальной  собственности. Обладатель права пожизненного наследуемого владения вправе передать земельный участок только по наследству.

ГК  РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию.

Законом «О садоводческих, огороднических и  дачных некоммерческих объединениях граждан» установлено, что «садовые, огородные  и дачные земельные участки, предоставленные  гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону». Следовательно, наследование таких земельных участков по завещанию запрещено.

ГК  РФ предусмотрены особенности в  отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, в соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно  приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе владеть и пользоваться земельным участком. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Владелец  земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или  безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые  влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право пожизненного наследуемого владения земельным  участком прекращается при отказе землепользователя  от принадлежащего ему права на участок  либо в силу принудительного изъятия.

22. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ

Право постоянного (бессрочного) пользования  на землю является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.

Со  дня введения в действие ЗК РФ земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование  предоставляются государственным и муниципальным предприятиям, учреждениям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Другие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Кроме того, религиозные организации вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право безвозмездного срочного пользования.

При продаже  зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.