Контрольная работа по «Земельному праву»

 

Оглавление:

 

1. Права и обязанности собственников и пользователей земельными участками 3

2. Купля-продажа земельных участков и их правовое регулирование 

Переход права  собственности недвижимости на земельный  участок. 5

3. Правовой  режим земель запаса 10

4. Задача 13

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 15

 

1. Права и обязанности  собственников и пользователей  земельными участками

 

Права собственников и  пользователей земельными участками  установлены статьей 40 Земельного кодекса РФ

¹:

Собственник земельного участка  имеет право:

1) использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные  карьеры в соответствии с законодательством  Российской Федерации; 

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии  с целевым назначением земельного  участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 

3) проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, культуртехнические  и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные  объекты в соответствии с установленными  законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими  и иными специальными требованиями; 

4) осуществлять другие  права на использование земельного  участка, предусмотренные законодательством. 

2. Собственник земельного  участка имеет право собственности  на: 

1) посевы и посадки  сельскохозяйственных культур, полученную  сельскохозяйственную продукцию  и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если  он передает земельный участок  в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Обязанности собственников  земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков прописаны в статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Собственники земельных  участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: 

использовать земельные  участки в соответствии с их целевым  назначением и принадлежностью  к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как  природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; 

осуществлять мероприятия  по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в  том числе меры пожарной безопасности; 

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных  участков предусмотрены договорами; 

своевременно производить  платежи за землю; 

соблюдать при использовании  земельных участков требования градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных  и иных правил, нормативов; 

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение  плодородия почв на землях соответствующих  категорий; 

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

 

2. Купля-продажа земельных  участков и их правовое регулирование

Переход права собственности  недвижимости на земельный участок.

 

Договоры относятся к той  разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а  значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей².

Порядок совершения договоров  продажи недвижимости, к которым  относятся договоры купли-продажи  земельного участка, регулируется § 7 гл.  30 Гражданского кодекса Российской Федерации³ (далее ГК РФ). По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен один документ, подписанный сторонами. Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность.

Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.

Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:

- его местоположение, т.е.  почтовый адрес;

- кадастровый номер;

- размещенные на нем  объекты недвижимости (если таковые  имеются);

- площадь участка (в  квадратных метрах);

- основное целевое назначение  категории земель, в составе которой  находится участок;

- в чьем ведении находятся  эти земли;

- цель использования земельного  участка.

Согласно ст. 555 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре.

Специальные требования к  договорам купли-продажи земельных  участков предусмотрены в земельном  законодательстве⁴. Так, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 ст.  37 ЗК РФ). В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). В случае если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Особенностью договора, которая  предусмотрена земельным законодательством, является то, что предметом купли-продажи  могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Переход права собственности  на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной  регистрации (ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Практический смысл и  значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Покупатель становится собственником  приобретенного земельного участка  только после государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации  перехода права собственности - в этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации⁵.

Правовое регулирование продажи  недвижимости осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации. Часть первая ГК РФ устанавливает правовой режим недвижимости, а вторая часть ГК РФ посвящена сделкам, в том числе и сделкам с недвижимостью. Продаже недвижимости посвящен параграф 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ) «Продажа недвижимости».

Помимо ГК РФ к данным правоотношениям  применимы нормы Земельного кодекса  Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации, Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, обеспечивающего жилищные права и регулирующего жилищные отношения.

Значительную роль в регулировании  отношений в области продажи  недвижимости принадлежит федеральному закону «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, данный закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Отдельно хотелось бы рассмотреть  вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства. Определяя  отношения, регулируемые земельным  законодательством, ЗК РФ говорит о  том, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию  и охране земель в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории (земельные отношения) (п. 1 ст. 3). Что касается имущественных  отношений по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними, то эти отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным  законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Из анализа как Земельного, так  и Гражданского кодексов вытекает:

а) к земельным отношениям относятся  все без исключения отношения, объектом которых является земля как недвижимое имущество особого рода, обладающее важнейшими специфическими свойствами природного ресурса и основы жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ);

б) регулирование отношений по использованию  этого имущества, равно как и  отношений, связанных с возникновением, прекращением права собственности  и иных вещных прав, а также отношений  по распоряжению этим имуществом и  положение участников гражданского оборота земельных участков регулируется как земельным, так и гражданским законодательством.

Таким образом, земельные отношения - это единые отношения, объектом которых  является земля как недвижимое имущество  особого рода, и регулирование  этих отношений осуществляется как  земельным, так и гражданским  законодательством. Таким образом, при продаже недвижимости необходимо учитывать как земельное, так  и гражданское законодательство, особенно если предметом продажи  выступает только земельный участок. 

3. Правовой  режим земель запаса

 

В соответствии со ст. 103 ЗК РФ землями запаса являются все земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого для сельскохозяйственного производства.

Как правило, земли запаса - это  территории земельной поверхности, в силу каких-либо обстоятельств  не использующиеся в хозяйственной  деятельности.

Будучи исключенными из сферы хозяйственной  эксплуатации и оборота, данные земли  не могут считаться ничейными, бесхозными и т. п., поскольку:

1) они продолжают числиться в  земельно-кадастровой документации, где относительно объективно  закреплена вся необходимая правовая, экономическая и хозяйственная  информация о них;

Земли запаса, являясь государственной  или муниципальной собственностью, подлежат государственному земельному учету. Сведения о них заносятся  в кадастровую документацию. С  заявлением об их учете должны обращаться государственные или муниципальные  органы, в введении которых находятся  названные земли.

2) земли запаса недопустимо самовольно  занимать, совершать с ними сделки, которые законны лишь при наличии  регистрации их в местной администрации;

Между тем на практике земли запаса нередко используются временно, случайными пользователями, например, гражданами, проживающими на соответствующей территории. Местные органы власти мирятся с  этим, поскольку земельные участки  не используются под капитальные  сооружения. Огороды же, которые  на них традиционно располагаются, не создают у местных органов  каких-либо хозяйственных проблем. Если земельный участок потребуется для государственных или муниципальных нужд, то он занимается без возмещения затрат нелегальным пользователям.