Контрольная работа по "Земельному праву"

Государственная регистрация - это юридический факт, с которым  закон связывает определенные юридические последствия. Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимостью и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ). В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как фактически в таких делах исследуются прежде всего гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа.

Если регистрация как  процесс включает в себя много  стадий - от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нам нужно  выявить в этом процессе то, что  является собственно государственной  регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт государства считается совершенным. В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на:

1.  подготовку к регистрации,

2.  собственно регистрацию;

3.  выдачу документа о регистрации.

Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом  нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая  форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

 «основные цели  государственной регистрации:

1) защита прав и  законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение законного,  надежного, открытого гражданского  оборота;

3) обеспечение гласного  и достоверного подтверждения  совершения сделок с недвижимостью;

4) создание эффективных  механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5) реализация фискальной  функции государства в части  обеспечения поступления в бюджет  средств от операций, предметом  которых выступает недвижимость;

6) обеспечение безопасности  на рынке недвижимости путем  предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере».

Вполне очевидно, что  всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться в том  числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации сделок с недвижимостью.

«государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах  государства и общества, а также  в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц», далее поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ».

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность  гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России последние 15 лет, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

Говоря о задачах  правового регулирования оборота  недвижимости, о первичных и вторичных  задачах такого регулирования, «организация оборота недвижимости устанавливается и функционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетворения потребностей частных субъектов оборота в определенном, отражающем их интересы правовом регулировании соответствующих отношений».

В то же время государство:

1) формулирует правила  регистрации;

2) в лице своих органов осуществляет применение этих правовых норм, решая вопрос о регистрации или об отказе в таковой;

3) в лице судебных  органов рассматривает споры  по поводу государственной регистрации.

Указанные обстоятельства в совокупности с тем, что государство  является крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшим участником ее оборота, делают положение государства в сфере регистрации сделок с недвижимостью исключительным.

При таких условиях интересы всех других участников оборота недвижимости должны быть специально гарантированы.

Таким образом, первая и  главная цель существования системы  государственной регистрации - обеспечение  защиты имущественных участников гражданского оборота.

Без регистрации сделок с недвижимостью ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости.

В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные  участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически  единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т. д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.

Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация сделок с недвижимостью имущество является составной частью правового режима недвижимости, «выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов». В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования, связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения. Однако, существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере.

Функция государства  по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь, доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).

Вполне очевидно, что  только существование совершенной  системы регистрации сделок с  недвижимостью может обеспечить осуществление такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.

Рынок недвижимости в  рамках страны и ее отдельных регионов представляет собой весьма сложное  явление, имеющее собственные законы функционирования, тенденции развития, отражающие взаимодействие различных интересов участников рыночных отношений. Для государства в целом и для органов государственного управления эти процессы не могут быть безразличны. Влияние на развитие рыночных отношений в направлении их гармонизации в целях формирования благоприятной экономической ситуации в стране и отдельных регионах - одна из важнейших функций государственного управления. В связи с данным положением очевидна еще одна важная цель системы регистрации сделок с недвижимостью - обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости.

В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов государственной  регистрации сделок с недвижимостью. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

материально-правовые и  формально-правовые принципы государственной  регистрации.

К материально-правовым принципам он относит:

- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;

- принцип исправления  регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под  действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной  регистрации);

- принцип старшинства прав.

В качестве формально-правовых принципов им называются:

- принцип публичности  (формальной гласности);

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности  публичной власти за ненадлежащую регистрацию сделок с недвижимостью.

шесть основных принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства.

Общий недостаток большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

Е. С. Рогова пишет: «Потребности оборота требуют пересмотра принципов  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Действию принципов  внесения, достоверности и бесповоротности  должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью». Она же предлагает законодательно закрепить правило, согласно которому «по отношению к добросовестному приобретателю любое право на недвижимость считается действительным, если оно было основано на сведениях Единого государственного реестра. Должно быть запрещено противопоставлять добросовестным третьим лицам данные, не основанные на записях Единого государственного реестра. Даже опротестование записи, на которую полагалось добросовестное третье лицо, не должно влечь негативных последствий для добросовестного третьего лица».

 

Совершение сделок с  недвижимостью - традиционная сфера  контроля со стороны государства, что  объясняется значимостью недвижимого  имущества как объекта гражданского права для экономики государства. Проявление такого контроля имеет различные формы. В подавляющем большинстве государств реализовано правило lex rei sitae, согласно которому в отношении недвижимого имущества применяются правовые нормы того государства, в котором находится эта недвижимая вещь. Это же правило применяется и в отношении формы сделки, совершаемой с недвижимым имуществом, равно как и иных требований, предъявляемых к совершению сделки. Указанное правило имеет большое практическое значение в ситуациях приобретения недвижимого имущества субъектами различных государств. Так, например, при приобретении недвижимости в Испании сделка может быть совершена в простой письменной форме, без нотариального закрепления. Однако если стороны в соответствии с принципом автономии воли подчинят действие договора немецкому праву, то этот договор надлежит заверить в нотариальном порядке, поскольку германское Гражданское уложение рассматривает нотариальную форму как обязательное условие совершения сделки с недвижимым имуществом.

На сегодняшний день российское законодательство о государственной регистрации сделок с недвижимостью представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Следует особо подчеркнуть, что под действие Закона о регистрации не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной  регистрацией сделок с недвижимостью, является Закон о регистрации, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ.

Наряду со ст. 131 Гражданский  кодекс содержит еще целый ряд  норм, указывающих на необходимость  государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса, так и в других частях.

«Следует отметить абсолютный приоритет Гражданского кодекса  над актами, регулирующими регистрацию  сделок с недвижимым имуществом, из чего следует, что при расхождении  Кодекса с другими актами следует  руководствоваться нормами Гражданского кодекса».

Нормы, предусматривающие  государственную регистрацию, содержатся также в федеральных законах, регулирующих отношения по поводу недвижимости. Это Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и некоторые другие.

Федеральное правительство  вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной  регистрации, но только в случаях, прямо  предусмотренных федеральными законами либо указами Президента РФ, например, постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с тем, что  Министерство юстиции РФ осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.

В отношении таких  документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опубликования  и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства  Российской Федерации и нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти», а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации». Согласно этим актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальному опубликованию в «Российской газете». Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.