Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд

 

Введение

 

Земля является важным природным  богатством, а также пространственным базисом для деятельности субъектов  права. В ряде отраслей экономики  земля выступает в качестве основного  производственного ресурса.

В настоящее время в  связи с социально-экономической  значимостью земли любое государство  стремится к ее эффективному вовлечению в экономический оборот, соблюдая при этом частные и публичные  интересы. Такая задача стоит и  перед Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями, являющимися  собственниками земель.

Несмотря на сложившуюся  в результате реформ структуру землепользования, основанную на многообразии форм собственности  на землю при наличии вторичных, производных от права собственности  прав на земельные участки, государство  все же остается крупнейшим правообладателем земельных ресурсов в нашей стране и основным фигурантом земельных  отношений. Оно является, с одной  стороны, собственником земельных  участков, осуществляющим владение, пользование  и распоряжение земельными участками  как хозяйствующий субъект, а  с другой - сувереном, властные полномочия которого распространяются на всю территорию страны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Условия и порядок изъятия.

 

Актуальность темы «Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных  и муниципальных нужд» обусловлена, прежде всего, несколькими факторами. Во-первых, отношения, связанные с  изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных  нужд регулируются сразу несколькими  отраслями права – гражданским, земельным, жилищным правом. Как показывает анализ норм гражданского, жилищного  и земельного законодательства, перечисленные  отрасли права зачастую по-разному  регламентируют некоторые вопросы, связанные с изъятием (выкупом) земельных  участков для публичных нужд.

Во-вторых, в настоящее  время арбитражные суды и суды общей юрисдикции рассматривают  все большее количество гражданских  споров, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных  и муниципальных нужд, которые  касаются публичных и частных  интересов.

 Изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков  для государственных или муниципальных  нужд осуществляется в исключительных  случаях, связанных с: 
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

-объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

-объекты использования атомной энергии; 
-объекты обороны и безопасности; 
-объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; 
 
-объекты, обеспечивающие космическую деятельность; 
-объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; 
-линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; 
-объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения; 
-автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами  в установленных федеральными  законами случаях, а применительно  к изъятию, в том числе путем  выкупа, земельных участков из  земель, находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации  или муниципальной собственности,  в случаях, установленных законами  субъектов Российской Федераци¹. 
Эти основания едины для случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд как у юридических лиц, так и у граждан независимо от того, на каком праве используется земельный участок - собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или срочного пользования. При этом у собственника земельный участок может быть изъят только путем выкупа.²

Условием изъятия участка  для государственных и муниципальных  нужд является соответствие конкретной потребности (нужды) программе социально-экономического развития территории, иным нормативным  актам (генеральным планам, схемам зонирования  территорий, иной градостроительной  и землеустроительной документации)³. Такой вывод корреспондируется с положениями статьи 9 Градостроительного кодекса РФ⁴, согласно которым не допускается принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. В частности, такое исключение предусмотрено п. 34 ст. 15 ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По нашему мнению, указанное  условие налагает на орган, принимающий  решение об изъятии земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд, обязанность доказать отсутствие возможных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме  как на данном земельном участке.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Так, ФАС Центрального округа была рассмотрена кассационная жалоба на решение от 26.05.2005 г. и постановление  апелляционной инстанции от 27.07.2005 г. Арбитражного суда Рязанской области  по делу о признании недействительным постановления Губернатора Рязанской  области от 28.12.2004 г. N 645-ПГ "Об изъятии  земельного участка для государственных  нужд Рязанской области"⁵. В ходе рассмотрения данного дела суд предложил Правительству Рязанской области, Губернатору Рязанской области, Управлению государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области представить документальное подтверждение наличия оснований для изъятия спорного земельного участка. Однако доказательств, истребованных судом, не было представлено. В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности принятого оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган, принявший соответствующий акт. Поскольку доказательств необходимости строительства объектов для нужд Рязанской области в соответствии с генеральным планом, правилами землепользования и застройки, а также отсутствия других вариантов размещения не представлено, суд обоснованно признал ненормативный акт государственного органа недействительным. Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения. Аналогичные постановления ФАС Центрального округа принял 14.09.2007 г. по делу N КА-А41/8545-07⁶ и от 12.12.2008 г. по делу N А54-1176/2008-С18⁷.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Безвозмездное срочное  пользование.

 

 

  Одним из видов  прав на земельные участки,  предусмотренные Земельным кодексом  Российской Федерации, является право безвозмездного срочного пользования. Право безвозмездного срочного пользования земельными участками является обязательственным правом. 

 Гражданское законодательство  дает определение понятия договора  безвозмездного пользования (договора  ссуды). Так, по договору безвозмездного  пользования (договору ссуды)  одна сторона (ссудодатель) обязуется  передать или передает вещь  в безвозмездное временное пользование  другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть  ту же вещь в том состоянии,  в каком она ее получила, с  учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором  (пункт 1 статьи 689 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее –  ГК РФ)). 

 Таким образом, по договору  безвозмездного срочного пользования  земельным участком (договору ссуды  земельного участка) одна сторона  (ссудодатель) обязуется передать  или передает земельный участок  или его часть в безвозмездное  пользование на определенный  срок другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть  земельный участок или его  часть.

Ссудополучатели (землепользователи) - лица, пользующиеся земельными участками  на праве безвозмездного срочного пользования, обязаны:

использовать земельные участки  в соответствии с их целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель и разрешенным  использованием способами, которые  не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические  и другие специальные знаки, установленные  на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе  меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию  земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

соблюдать при использовании земельных  участков требования градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных  и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные  ЗК РФ, федеральными законами (статья 42 ЗК РФ).

Особенности договора безвозмездного срочного пользования земельным  участком:

- безвозмездность (отношения сторон  являются безвозмездными);

- предметом договора является  земельный участок или часть  земельного участка, сведения  о которых внесены в государственный  кадастр недвижимости (индивидуально-определенная  непотребляемая вещь);

- срочность (пользование земельным  участком ограничено во времени);

- по истечении указанного времени  (срока) земельный участок должен  быть возвращен.

Безвозмездный характер землепользования является отличительной чертой данного  договора. 

 В договоре безвозмездного  срочного пользования земельным  участком должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить земельный участок  или его часть, подлежащий передаче  ссудополучателю в качестве объекта  пользования. Земельный участок,  подлежащий передаче по договору, определяется путем указания  его кадастрового номера (учетного  номера части земельного участка), категории земель, вида разрешенного  использования, местоположения (адреса), площади. При отсутствии этих  данных в договоре условие  о земельном участке или его  части, подлежащем передаче в  пользование, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.  

 Договор безвозмездного срочного  пользования земельным участком, как и договор аренды земельного  участка, устанавливает обязательственные  права на земельные участки,  что обусловливает у них ряд  принципиально сходных черт. Во-первых, в обоих договорах земельный  участок передается в пользование,  только в одном случае - возмездное, а в другом - безвозмездное. Во-вторых, при регулировании договора безвозмездного  пользования законодатель использует  ряд отсылочных норм к главе  ГК РФ об аренде (так, пункт  2 статьи 689 ГК РФ содержит отсылки  к пяти статьям главы 34 "Аренда" ГК РФ). Принципиальным отличием  является то, что земельный участок  или его часть при аренде  передается не только в пользование,  но и во владение, что позволяет  арендатору пользоваться комплексом  мер по владельческой защите  принадлежащего ему права аренды  земельного участка, чего лишен  ссудополучатель. А также в  отличие от арендатора, который  вправе с согласия арендодателя  сдавать арендованное имущество  в субаренду (поднаем) и передавать  свои права и обязанности по  договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное  имущество в безвозмездное пользование,  а также отдавать арендные  права в залог и вносить  их в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса  в производственный кооператив, ссудополучатель не вправе распоряжаться  земельным участком.

 

Статья 24 ЗК РФ определяет исчерпывающий  перечень случаев предоставления земельных  участков в безвозмездное срочное  пользование:

 

ограниченное вещное право земля

 
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на срок не более чем один год; 
- из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора; 
- из земель организаций, указанных в пункте 2 настоящей статьи, гражданам в виде служебного надела; 
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 статьи 30 и пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса; 
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости; 
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом; 
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации случаях. 
- Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков.⁸ 
Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.