Государственное управление землепользования городов

В соответствии со ст.17 Воздушного кодекса РФ использование воздушного пространства или отдельных его районов может быть запрещено или ограничено в порядке, установленном Правительством РФ.

Принципиально важным моментом, связанным с установлением правового режима земель поселений, является то, что использование этих земель основано на зонировании их территорий, в соответствии с которым вся территория поселения делится на территориальные зоны.

В основе правового регулирования использования земель поселений лежит принцип планирования. Планирование использования этих земель осуществляется в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и правилами землепользования и застройки3. Определение генерального плана городского и сельского поселения и его правовое значение установлено в ст. 9 - 23 Градостроительного Кодекса  РФ. Генеральный план представляет собой градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта Федерации. Этот вид документации является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Некоторые требования, касающиеся планирования использования земель поселений, закреплены в Основах законодательства РФ «О культуре» от 9 октября 1992 г. Основы законодательства Российской Федерации о культуре от 09.10.1992 № 3612-1 так, не допускается проектирование и строительство населенных пунктов и жилых массивов без обеспечения их объектами культуры с учетом градостроительных норм, правил и потребностей местного населения. Земельные участки под строительство новых объектов культуры выделяются на приоритетной основе (ст. 48).

В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» Федеральный закон «О почтовой связи» от 17.07.1999 № 176-ФЗ при планировании развития городов и сельских поселений, проектировании, строительстве и реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, а также жилых домов органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами должны предусматривать проектирование и строительство зданий, а также помещений для размещения объектов почтовой связи (ст.31).

Согласно п. 5 ст. 23 Градостроительного Кодекса РФ в генеральном плане городского или сельского поселения определяются:

- основные направления  развития территории поселения  с учетом особенностей социально-экономического  развития, природно-климатических условий, численности населения городского  или сельского поселения;

- зоны различного функционального  назначения и ограничения на  использование территорий указанных  зон;

- меры по защите территории  городского или сельского поселения  от воздействия чрезвычайных  ситуаций природного и техногенного  характера, развитию инженерной, транспортной  и социальной инфраструктур;

- соотношение застроенной  и незастроенной территории городского  или сельского поселения;

- территории резерва для  развития городского или сельского  поселения;

- иные меры по развитию  территории городского или сельского  поселения.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

Кроме того, Градостроительный Кодекс РФ предусматривает, что генеральный план города и его пригородной зоны может разрабатываться как единый документ на основе заключения соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий. Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ4. Статья 23 Градостроительного Кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому при разработке генерального плана исторического поселения учитываются историко-архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.

1.2 Порядок определения  зонирования территории городов

Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий (градостроительное зонирование), предусмотрено ст. 85 Земельного Кодекса РФ. Кроме того, нормы о градостроительном зонировании содержаться в гл. 4 (ст. 30-40) Градостроительного кодекса РФ.

При этом положения ст. 85 Земельного Кодекса РФ, можно условно разделить на общие и особенные.

К общим относятся п. 1-4, пункты 1-5 касаются отдельных территориальных зон в составе земель населенных пунктов, при этом положения статьи могут применяться, если они не противоречат Градостроительному кодексу РФ.

В отличие от Земельного Кодекса РФ, градостроительное зонирование Градостроительным кодексом РФ регламентировано детально, включая даже порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Такие установления границ, должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования, предельные размеры и ограничения использования земельных участков.

Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. Его действие распространяется на все земельные участки поселения, за исключением земельных участков в границах объектов культурного наследия, территорий общего пользования и занятых линейными объектами.

- возможности сочетания  в пределах одной территориальной  зоны различных видов существующего  и планируемого использования  земельных участков;

- функциональных зон и  параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом  поселения, генеральным планом городского  округа, схемой территориального  планирования муниципального района;

- определенных Градостроительным  кодексом РФ территориальных  зон;

- сложившейся планировки  территории и существующего землепользования;

- планируемых изменений  границ земель различных категорий;

- предотвращения возможности  причинения вреда объектам капитального  строительства, расположенным на  смежных земельных участках5.

Правила землепользования и застройки - нормативные правовые акты органа местного самоуправления, устанавливающие порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований, и разрабатываются, утверждаются и реализуются органами местного самоуправления.

Исключение из этого правила составляют лишь города федерального значения Москва и Санкт Петербург.

Земли населенных пунктов неоднородны по функциональному назначению сюда входят земли общего пользования, с/х пользования, природоохранного и историко-культурного назначения, занятые лесами, промышленности и транспорта. Основополагающее всех ЗП – размещение населенного пункта, обеспечение его развития, функционирования как единого социально-экономического механизма. Особую роль в городах имеют органы строительства и архитектуры и др. муниципальной структуры, организующие разработку ген.планов, планов застройки, земельно-хозяйственного обустройства, развитие пригородных зон и др. Сложное городское хозяйство определяет необходимость участия ведомств: государственного имущества, ЖКХ, госкомземов.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Особенностью использования земель в поселениях является то, что порядок их использования определяется генеральным планом города или проектом застройки иного поселения6.

Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

1.3 Границы и  структура земель городов

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение  генерального плана городского  округа, поселения, отображающего границы  населенных пунктов, расположенных  в границах соответствующего  муниципального образования;

2) утверждение или изменение  схемы территориального планирования  муниципального района, отображающей  границы сельских населенных  пунктов, расположенных за пределами  границ поселений (на межселенных  территориях).

2. Утверждение изменения  границ городов федерального  значения Москвы и Санкт-Петербурга  осуществляется по решению Совета  Федерации Федерального Собрания  Российской Федерации.

Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных  инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного  использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным  зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.