Договор мены и обмен земельных участков

Приватизация  земель – сделка, в результате которой  происходят отчуждение государственной  или муниципальной собственности  и ее передача в частную собственность  граждан и юридических лиц. В  результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.

К настоящему моменту сложилось несколько  способов приобретения прав на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых  земельных участков применяются  следующие процедуры:

а) приватизация земель в порядке реорганизации  колхозов и совхозов;

б) приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;

в) приобретение права собственности на земельные  участки, предоставленные гражданам  и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;

г) приобретение прав на земельные участки, на которых  расположены здания, строения, сооружения;

д) приобретение прав на земельные участки для  строительства.

Приватизация  может быть платной и бесплатной.

Еще одной  разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву  частной собственности физических и юридических лиц на земельные  участки, является сделка дарения.

Дарение – действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности  или иное имущественное право  на земельный участок.

Понятие договора дарения содержится в ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или  обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность  либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоров дарения земельных  участков. Граждане и юридические  лица - собственники земельных участков имеют право дарить земельный  участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Дарением, согласно определению этого договора, признается как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так  и случаи, когда он только обязуется  передать его. Поэтому договор дарения  одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора.

Правовая  природа договора дарения заключается  в безвозмездной передаче имущества.

Наследование  земельных участков регулируется ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ. Земельные участки, переданные гражданам в собственность, пожизненное  наследуемое владение, в случае их смерти переходят по наследству к  другим лицам по завещанию или  закону в соответствии с гражданским  законодательством. Не допускается  раздел земельного участка между  наследниками, приводящий к нарушению  установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования. В этом случае порядок пользования  земельным участком устанавливается  по согласованию сторон или в судебном порядке.

Среди всех возможных способов перехода права  собственности граждан на земельные  участки наследование является одним  из наиболее распространенных. Более  того, объектом наследования является гораздо более широкий круг земельных  участков по сравнению с другими  способами их отчуждения (например, довольно широко используемой в последнее  время куплей - продажей). Так, закон  не устанавливает каких-либо запретов или ограничений в отношении  наследования участков, относящихся  к землям сельскохозяйственного назначения, а также являющихся предметом спора в судебных органах либо находящихся под арестом или запретом (вместе с правами на такие участки к наследнику переходят и обязанности умершего).

Если  раздел земельного участка в соответствии с требованиями, изложенными выше, невозможен, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным  наследникам предоставляется компенсация  из состава наследства или иного  имущества, в том числе путем  выплаты соответствующей денежной суммы.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права  на получение земельного участка  или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой  собственности (п. 2 ст. 1182 ГК РФ).

Внесение  земельной доли в уставный (складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных  долей.

Внесение  права собственности или пользования  земельной долей допускается  только в том случае, если это  прямо установлено учредительным  договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права  собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация  как юридическое лицо приобретает  право собственности, и соответственно собственник переданной земельной  доли его теряет. Право нового собственника организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированным государственным  свидетельством.

Подводя итог изложенному, можно сделать  вывод о том, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов  земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение  земельных прав и обязанностей.

Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, являются купля-продажа, дарение  и мена, наследование земельных участков и земельных долей, а также  передача земельных участков и земельных  долей в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных  обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив. Эти отношения  урегулированы гражданским законодательством  с учетом особенностей, предусмотренных  нормами земельного законодательства.

Сделки  по приобретению земельных участков не влекут изменения их целевого назначения; оно может быть изменено лишь в  установленном законом порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Действующий ЗК РФ в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю (ст. 52), не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право установлено п. 2 Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”: “Граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок”. Пункт 5 того же Указа представляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется

соответствующими  положениями части второй ГК РФ. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве

собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Форма договора мены земельного участка была разработана  Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон. Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.

 

 

 

 

 

 

                                                Список литературы

1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г.) Минск «Беларусь» 2004г.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь: с комментариями к разделам / Комментарии В. Ф. Чигира. - 3-е изд. - Мн.: Амалфея, 2000.-704с.
3. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008г. № 425. Принят Палатой представителей 17 июня 2008 года. Одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года. Юридическая база «ЮСИАС».
4. Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 360с.
5. Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие. – Мн.: Амалфея, 2000. – 480с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                 Решение задач

1. Земельно-правовые  нормы и правоотношения

1. Иванов  выстроил баню размером   2,5   на   3 м  за пределами принадлежащего  ему участки, поближе к реке. Свое право на место, Где  он выстроил баню, Иванов не  оформлял никакими документами.  Можно ли в этом случае говорить  о возникновении земельно-правовых  отношений? Что является признаком  возникновения земельно-правовых  отношений?

 Решение. Нет, в этом случае нельзя говорить о возникновении земельно-правовых отношений, т.к. основанием для их возникновения являются юридические факты (регистрация права собственности, купля-продажа земельного участка и т.д.), а в данном случае они отсутствуют.

Основанием  для возникновения земельно-правовых отношений являются гражданско-правовые сделки с землей (ГК РФ). Основаниями  для их прекращения служат такие  факты, как смерть собственника, добровольный отказ, истечение срока договора аренды и т.д.

2. Граждане  Иванов и Сидоров, проживающие  на территории сельскохозяйственного  предприятия, заключили договор  об обмене жилыми домами, принадлежавшим  им на праве собственности.  Одновременно с обменом домами, оговаривался и обмен земельными  участками. Сельская администрация  отказала Иванову и Сидорову  в регистрации этого договора. Правомерно ли вынесено это  решение?

Решение. Данное решение вынесено не правомерно, т.к. данные земельные участки находятся в собственности у Иванова и Сидорова. Поэтому, они в праве распоряжаться земельными участками по своему усмотрению, если это не противоречит земельному законодательству (гл.6 ст.40 п.1 ЗК РФ).

3. Некоторые  рабочие и служащие лесокомбината  в течении ряда лет использовали  самовольно под  огороды   около 5 га земли, принадлежащие  соседнему сельхоз предприятию.  Дирекция с/х предприятия предупредила  рабочих и служащих о том,  чтобы они не производили посадку  картофеля на их земле. Несмотря на это, рабочие и служащие посадили картофель на земле сельхоз предприятия. Какие последствия возникают в этом случае?

Решение. Данное предприятие имеет право обратиться  в суд с исковым заявлением о устранении земельного правонарушения. Тогда, согласно ст.74 ЗК РФ, виновные в совершении земельного правонарушения понесут административную или уголовную ответственность . При этом они будут обязаны устранить данное правонарушение. Ст. 76 п.2 ЗК РФ гласит: «самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками». Таким образом, весь посаженный картофель будет принадлежать с/х предприятию. Кроме того, рабочим и служащим придется возместить вред, причиненный земельным правонарушением.

 4. Краевой Комитет по охране окружающей среды потребовал прекратить финансирование строительства не проходил государственную экологическую экспертизу проекта. Сославшись на то, что под строительство уже выделили земельный участок и утверждена вся необходимая для сооружения документация, заказчик возражал против назначения экспертизы проекта. Тогда, краевой Комитет обратился в арбитражный суд с просьбой об отмене решения предоставления земельного участка для строительства ТЭЦ. Какое решение примет арбитражный суд?

Решение. В данной ситуации суд вынесет решение в пользу краевого Комитета по охране окружающей среды, т.к., согласно ст. 40 ЗК РФ, возведение построек должно быть в соответствии с целевым назначением земельного участка и его решенным использованием с соблюдением требований градостроительного регламента, строительных ЭКОЛОГИЧЕСКИХ, санитарно-гигиенических и иных правил, нормативов. Как известно проведение государственной экологической экспертизы является обязательным требованием при строительстве объектов, которые могут нанести вред окружающей среде (в данном случае – ТЭЦ). Без соблюдения этого требования возможно возникновение загрязнения земель,  что противоречит земельному законодательству (гл. 3 ЗК РФ).