Договор мены и обмен земельных участков

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………… 3

1. Договор мены и обмен земельных участков…………………………………... 5

2. Земельно – правовые сделки…………………………………………………. 7

Заключение……………………………………………………………………….. 14

Список литературы……………………………………………………………… 15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одним из главнейших источников процветания любого государства  является принадлежащие ему земельные  ресурсы. От того, в чьих руках находится  земля, для чего и как она используется, в конечном счёте зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое  равновесие. Это предопределяет необходимость  совмещать два понятия: с одной  стороны, принадлежность земельных  ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность  на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

В статье 9 Конституции Российской Федерации  закреплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации  как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Из этого следует, что  конституционно-правовые нормы объекту  «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных  правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало  разграничение государственной  собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации  и муниципальных образований  на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая  за собой формирование широкого круга  частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели  статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и  таким образом были вовлечены  в гражданский оборот.

Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики в государстве, вовлечение земли в гражданский  оборот потребовали изменений в  сфере правового регулирования  отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурное развитие гражданских  правоотношений в области земельного законодательства. В настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности.

Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим институтом земельного права, который включает в себя ведение  земельного кадастра, планирование использования  земель и контроль за ним, землеустройство  и государственное наблюдение за охраной земель.

Современное российское законодательство земельные  участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости. Тем не менее, как считают многие российские специалисты по земельному праву, правила  обмена земельной собственностью не могут полностью совпадать с  нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность  собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства в  частные дела”.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Договор мены и обмен земельных участков

По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. На этот договор распространяются общие правила о купле-продаже.

       Общие положения, касающиеся договора мены, закреплены в главе 31. Они применяются и к договорам мены земельных участков с учетом требований, закрепленных в главе 17 Кодекса о земле. Основные особенности договора мены земельных участков состоят в следующем:

1. Предметом данного договора может быть как земельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.
2. Мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.
3. Участниками договора мены могут являться только граждане. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.
4. Граждане, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и правом на их получение в частную собственность.
5. Площадь земельного участка, полученного гражданином в результате обмена для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, не должна превышать размеров, установленных соответственно статьями 70, 72, 73 Кодекса о земле.
6. Земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. На другое имущество земельные участки обмениваться не могут.

         Переход права собственности на земельные участки в результате договора мены подлежит государственной регистрации. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи земельных участков.

      Текст договора мены должен содержать:

• данные о гражданах, совершающих договор;
• подробное описание и характеристику предмета договора;
• указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;
• перечень обременении земельного участка, в том числе сервитуты и иные права третьих лиц;
• права и обязанности сторон по договору.

Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), расположенный на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. Предметом договора мены может быть одноквартирный жилой дом на земельном участке, принадлежащем гражданину, часть жилого дома вместе с земельным участком. В таком договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земельный участок. Причем, собственники земельных участков имеют право производить обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков.

Одним из обязательных условий договора мены является оценка земельных участков и объектов недвижимости (если таковые имеются).

Стороны договора мены должны указать  на наличие обременении земельного участка. Они обязаны сообщить о  наличии сервитутов; о передаче земельного участка в аренду или во временное пользование; о передаче земельного участка в залог. Во всех этих случаях границы земель, обремененных правами третьих лиц, как и содержание этих прав, должны быть указаны на плане земельного участка.

В силу ст. 92 Кодекса о земле граждане по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности. Таким образом, в отличие от мены предметом обмена может стать земельный участок, передаваемый во владение.

Обмен земельных  участков, находящихся в собственности юридических лиц, не допускается.

Обмен садовыми участками рассматривается, таким  образом, как один из способов улучшения  условий пользования землей. В  настоящее же время садоводы - собственники земли вправе по своему усмотрению решать вопросы обмена земельных участков, руководствуясь вышеуказанными нормами права. Те из членов садоводческого товарищества, которые не оформили права собственности на садовые участки, могут произвести обмен садовых участков.

 

                                           2. Земельно-правовые сделки

Согласно  земельному законодательству РФ к числу  сделок, влекущих за собой смену  собственника земельного участка, можно  отнести:

- сделки  купли-продажи земельных участков, земельных долей;

- обмена  земельных участков и земельных  долей;

- приватизация  земли;

- дарения  земельного участка;

- наследование  земельных участков и земельных  долей.

- передача  земельного участка, а также  земельной доли в качестве  вклада в уставный (складочный) капитал  хозяйственных обществ и товариществ  в качестве пая в производственные  и потребительские кооперативы.

Сделки  с землей регулируются нормами ЗК, ГК РФ федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством  о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным  законодательством.

Согласно  ст.52 Земельного Кодекса РФ отчуждение земельного участка его собственником  другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, предусмотренных  статьей 27 ЗК РФ.

При совершении сделок с землей самовольное изменение  целевого назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать  только в порядке, установленном  законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора  о принадлежности данного земельного участка.

Не допускаются  сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном  законом порядке передать земельный  участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной  законом форме принять этот участок  и оплатить за него определенную сделкой  денежную сумму. При этом расходы, возникающие  при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

При продаже  земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных  законом, а поэтому покупатель может  использовать купленный земельный  участок только в соответствии с  теми целями, которые закреплены в  документе, определяющем правовой режим  этого участка.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных  участков осуществляются двумя основными  путями: путем свободной продажи  и путем продажи земли через  конкурсные или аукционные торги. Процедура  аукционно-конкурсной продажи земельных  участков значительно жестче процедуры  свободной продажи земельных  участков, поскольку если нарушения  первой являются основанием к признанию  торгов недействительными, то нарушения  второй признать таковыми основаниями  практически невозможно.

Поскольку земля является недвижимостью, то, как  правило, продажа земельного участка  осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы  общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи  земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру  оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

Основным  признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка  от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567–571 ГК РФ).

Мена  земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками  и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

В обоих  случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в  двух ролях: в качестве продавцов  передаваемых в обмен земельных  участков и иного имущества и  в качестве покупателей получаемых на обмен объектов.

Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие  варианты:

а) обмен  равнозначный, т.е. обмениваются земельные  участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п.;

б) обмен  неравнозначный, т.е. обмениваются земельные  участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная  земельно-правовая и имущественная  сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади  и низший по ценности земельный участок  на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает  другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет  двойственную природу и оформляется  по двум направлениям: переоформляются  права собственности на обмениваемые земельные участки, и заключается  отдельный договор на компенсацию  имуществом или деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный  участок.