Договор купли-продажи земельного участка

а) уменьшения покупной цены;

б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью.

Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.

Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий: вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение. В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать:

а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором купли-продажи;

б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ).

В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта, могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель вправе:

- требовать уменьшения  покупной цены либо расторжения  договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке; - в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;

- в случае уклонения  продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  на участок обратиться в суд  с требованием о проведении  государственной регистрации перехода  права собственности и возмещении  убытков, вызванных задержкой регистрации.

Покупатель обязан:

- оплатить земельный  участок в порядке и сроки, установленные договором; - подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

- обратиться в  орган юстиции с заявлением  о государственной регистрации  права собственности на земельный  участок (не уклоняться от государственной  регистрации).

После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 5. Расторжение, изменение и недействительность договора купли-продажи земельного участка

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Из указанного положения следует, что из всех возможных вариантов изменения и расторжения договора приоритетным, с точки зрения законодателя, является изменение и расторжение договора по соглашению сторон. Такое изменение (и расторжение) договора бесконфликтно по своей сути, поскольку между сторонами нет спора относительно дальнейшей судьбы договора, и в силу этого оно требует минимального правового регулирования.

Стороны могут своим соглашением изменить или расторгнуть заключенный между ними договор, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

Ограничения права на изменение или расторжение договора по соглашению сторон могут быть введены ГК и другими законами. Закон допускает изменение или расторжение договора по требованию одной из его сторон. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение в этом случае производится в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.

Первым из таких оснований ГК называет существенное нарушение договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Признавая то или иное нарушение существенным, а значит, дающим право требовать изменения или расторжения договора, суд должен установить, насколько значительно разошлись обоснованные ожидания стороны по сравнению с тем, что в действительности она получила. Поэтому важно выяснить, принимая во внимание правила толкования договора, содержащиеся в ст. 431 ГК, какие конкретно цели ставила перед собой сторона в момент заключения договора.

Сторона, утверждающая, что ее контрагент допустил существенное нарушение договора, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, за исключением тех случаев, когда в законе достаточно точно дается характеристика существенного нарушения применительно к конкретной ситуации. Так, применительно к договору купли-продажи земельного участка считается существенным нарушением предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (пункт 3 ст. 37 ЗК РФ).

Кроме того, законом предусматривается отдельная группа оснований изменения и расторжения договора, так называемых иных случаев, предусмотренных ГК, другими законами или договором. К ним относится в первую очередь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора(ст. 451 ГК РФ).

Помимо существенного изменения обстоятельств к категории иных случаев относятся и другие основания, предусмотренные применительно к различным видам договоров в ГК, других законах и договорах (часть 2 ст. 431 ГК РФ).

ГК допускает возможность расторжения или изменения договора в отсутствие соглашения об этом сторон и без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично (п. 3 ст. 431 ГК РФ). Этот способ расторжения или изменения договора рассматривается как исключение и возможен, только когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом необходимо учитывать определенные ограничения для одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310 ГК).

В ГК имеется множество норм, допускающих односторонний отказ от исполнения договора (см., например, п. 2 ст. 328, п. 2 ст. 405, п. 1 ст. 463 и др.).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично заинтересованной стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. В законе не указано, в какой форме должен совершаться отказ от исполнения договора. Но, учитывая то, что односторонний отказ, как и соглашение сторон об изменении или расторжении договора, представляет собой сделку, можно по аналогии со ст. 452 ГК сделать вывод, что односторонний отказ от исполнения договора должен совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В случае полного или частичного одностороннего отказа от исполнения договора моментом его расторжения или изменения и, соответственно, прекращения или изменения обязательств сторон следует считать тот момент, когда одна сторона узнала или должна была узнать об одностороннем отказе другой стороны от исполнения договора. Сторона, против которой сделан отказ от исполнения договора, имеет право оспорить этот отказ в суде. Неправомерно отказавшаяся от исполнения договора сторона обязана будет возместить причиненные этим отказом убытки. Однако суд может поддержать и сторону, отказавшуюся от исполнения договора, и подтвердить ее право на расторжение или изменение договора.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Можно сделать вывод, что в силу того, что земля является объектом природы, природным ресурсом, она, в отличие от многих других объектов гражданских прав, из-за своих органических свойств является средством производства, то есть она может производить новые виды вещей, увеличивающих состав имущества собственника земельного участка. И вследствие этих свойств земельные участки имеют особое значение не только для отдельных лиц, но и всего общества в целом. В этом проявляется их политическое и экономическое значение.

Исходя из того, что земельному участку присущи вещно-правовые признаки, земельный участок относится к категории недвижимого имущества, можно констатировать, что это полноценный (правда, достаточно специфичный) объект гражданских прав со всеми признаками, присущими вещи и имуществу. При этом специфика данного объекта порождает и специфику его правового режима.

С признанием Конституцией Российской Федерации, гражданским, а затем и земельным законодательством Российской Федерации права частной собственности на землю граждан и юридических лиц, земельные участки были возвращены в гражданский оборот в качестве объекта недвижимого имущества. Договор как средство правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний, возмездный консенсуальный договор, в силу которого продавец согласно ст. 454 ГК РФ обязуется передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя, а покупатель в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ обязуется принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Важной особенностью совершения сделок с земельными участками является то, что предметами гражданско-правых сделок могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; соблюдение требований о предельных размерах земельных участков, которые устанавливаются нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления в зависимости от соответствующего целевого использования земельных участков; необходимость государственной регистрации сделок с земельными участками; невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования.

 

 

 

 

 

 

 

Источники

1. Конституция РФ (принята всенародным  голосованием 12.12.1993) // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2. Земельный кодекс РФ: Федеральный  закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

3. Гражданский кодекс РФ (часть  первая): Федеральный закон № 51-ФЗ  от 30 ноября 1994 года (в ред. от 22.07.2008 г.) // Собрание законодательства  РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс РФ (часть  вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ Собрание законодательства  РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

5. О государственном кадастре  недвижимости: Федеральный закон  № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года Собрание  законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

6. О государственных и муниципальных  унитарных предприятиях: Федеральный  закон от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ (в ред. от 08.12.2003) // Собрание законодательства  РФ. 2002. № 48. Ст. 4746.