Договор купли-продажи земельного участка

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровый план земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий продаже.

Таким образом, именно кадастровый паспорт объекта недвижимости содержащий установленные Законом сведения, позволяет идентифицировать земельный участок, однозначно определить его как объект сделки, поскольку в соответствии с требованием п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием договора всегда является достижение соглашения относительно его предмета.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (ст. 38 ФЗ).

Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение. Для признания земельного участка объектом земельных отношений достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, предмет договора купли-продажи земельного участка включает в себя земельный участок, определенность которого может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Заключение договора купли-продажи земельного участка

Заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой законом формы. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 ст. 432 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене (пункт 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Второе существенное условие - цена (ст. 555 ГК РФ). Известное правило о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары (пункт 3 ст. 424 ГК РФ) здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. По смыслу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» при установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации «Об оценочной деятельности».

Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке, не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. ЗК предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка будет зависеть от того, каким путем осуществляется продажа земельного участка, это напрямую влияет на порядок согласования существенных условий договора. Из ст. ст. 447, 448 ГК РФ следует, что предметом земельных торгов может быть некое имущество либо только право на заключение договора. Земельный кодекс РФ, развивая положения указанных норм, в п. 1 ст. 38 предусмотрел, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Иными словами, участники торгов претендуют на право быть стороной в договоре купли - продажи земельного участка (покупателем) или договора аренды земельного участка (арендатором). Следовательно, выигравшим торги должно признаваться лицо, предложившее наиболее высокую цену за покупку земельного участка (за право собственности на земельный участок) или за право на заключение договора аренды земельного участка.

Купля-продажа земель путем реализации права на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ имеет определенные особенности. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Физические и юридические лица, имеющие в собственности здания (сооружения), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 ст. 36 ЗК РФ). Согласно части 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка.

В тех случаях, когда земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума.

Как в случае приобретения земельного участка по результатам аукциона, так и в результате реализации права на приватизацию земельного участка, стороны заключают договор купли-продажи земельного участка.

Купля-продажа земельного участка, находящего в собственности граждан и юридических лиц оформляется договором купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 ст. 433 ГК РФ).

Итак, приобретение земельного участка возможно: в частноправовом порядке у физического или юридического лица; у исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (находящихся в государственной или муниципальной собственности) на торгах (конкурсах, аукционах); гражданами и хозяйствующими субъектами собственниками зданий, сооружений путем реализации права на приватизацию земельных участков (ст. 36 ЗК РФ). Сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 4. Исполнение договора купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

- требовать от  покупателя оплаты земельного  участка в порядке и сроки, установленные договором;

- в случае уклонения  покупателя от государственной  регистрации перехода права собственности  на участок обратиться в суд  с требованием о проведении  государственной регистрации перехода  права собственности и возмещении  убытков, вызванных задержкой регистрации.

Продавец обязан:

- при заключении  договора предоставить покупателю  достоверную и максимально полную  информацию о продаваемом земельном  участке, которая может существенным  образом повлиять на решение  покупателя о приобретении данного  участка;

- передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим под арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

- подписать документ  о передаче в срок, установленный  договором (не уклоняться от подписания  документа о передаче земельного  участка);

- обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:

- об обременениях  и ограничениях использования  земельного участка в соответствии  с разрешенным использованием;

- о разрешении  на застройку земельного участка;

- об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на  использование и стоимость продаваемого  земельного участка;

- о качественных  свойствах земли, которые могут  повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого  земельного участка;

- иные сведения, которые могут оказать влияние  на решение покупателя о покупке  данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий.

Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ. Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: