Безвозмездное срочное пользование земельным участком

Земельный кодекс РФ устанавливает  субъектный состав лиц, которым могут  быть предоставлены земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования. К таковым, в частности, относятся – государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

В силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав – граждане владеют и пользуются такими участками, но не могут ими распоряжаться, в том числе и завещать. При переходе права собственности на строение вместе с ним переходит и право пользования земельным участком. В случае перехода права собственности на строение к нескольким лицам, к ним же переходит и указанное право на земельный участок. При определении порядка пользования общим участком учитываются доли сторон в праве собственности на строение или сложившийся порядок пользования земельным участком.

Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав.

Бывают частные и  публичные сервитуты. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут может быть установлен по требованию не только лица, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, но и землепользователя, а также землевладельца. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ и органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний⁶.

По своей сути земельный  сервитут – это вещное право на земельный участок, он будет существовать до тех пор, пока существует земельный участок, в отношении которого он установлен. Он является правом на чужую вещь (землю), а не на свою. Обладатель сервитута приобретает право ограниченного пользования земельным участком, а обременение участка сервитутом не лишает его владельца владения, пользования и распоряжения. При этом осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

 

 

 

Глава 2. Право  безвозмездного срочного пользования земельным участком: понятие и признаки

 

Относительно вещной природы прав пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, ограниченного пользования чужим  земельным участком (сервитутом) сомнений практически не возникает. Вопрос же о квалификации права безвозмездного срочного пользования земельным участком весьма актуален. С легальных позиций ситуация обусловлена тем, что статья 216 ГК РФ не упоминает в ряду вещных прав лиц, не являющихся собственниками, безвозмездное срочное пользование земельными участками. Глава 17 ГК РФ, посвященная праву собственности и другим вещным правам на землю, также не содержит упоминания об этом праве.

В литературе, посвященной исследованию вещных прав, называются их признаки: бессрочный характер, выступление в качестве объекта права исключительно вещей, возможность правообладателя воздействовать на вещь без чьего-либо содействия, удовлетворяя свои потребности, существование в рамках абсолютного вещного правоотношения, абсолютный характер, прямое указание закона, определяющего указанное право как вещное. Хотя последний признак признается не всеми учеными.

Рассмотрим каждый из этих признаков  применительно к праву безвозмездного срочного пользования. Отмечаемая наукой бессрочность вещных прав выступает антиподом самому названию исследуемого права – право безвозмездного срочного пользования. Срок права безвозмездного пользования может быть определен по-разному. Так, ЗК РФ устанавливает, что в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления юридическим лицам, на срок не более чем один год. Конкретный срок устанавливается в решении уполномоченных органов. Если земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, предоставляются иным гражданам и юридическим лицам на основании договора, то срок договора устанавливается сторонами. Такого указания прямо из статьи 24 ЗК РФ не следует, однако такой вывод следует из самого названия права. При предоставлении земельных участков из земель организаций, указанных в пункте 2 статьи 24 ЗК РФ, гражданам в виде служебного надела срок окончания права будет определяться сроком окончания трудовых отношений, в связи с которыми они выделены. Если земельный участок предоставлен из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения с предварительным согласованием мест размещения объектов в безвозмездное срочное пользование, то срок этого права ограничивается сроком строительства этих объектов. Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

Вместе с тем бессрочность существования  вещного права является далеко не бесспорным его признаком. Так, например, безусловно, вещное право арендатора владеть, пользоваться и распоряжаться арендованной вещью также ограничено сроком договора. Ограничено сроком основного обязательства и право залога вещи, однозначно относимое германским законодателем и соответствующей правовой доктриной к вещным. Вещный характер данного права признается и теми российскими цивилистами, которые отказывают в вещности праву аренды. К тому же частный сервитут, являющийся бесспорно вещным правом в силу прямого указания закона, может также возникать из соглашения сторон, которое, в свою очередь, может носить временный характер.

Вещь как объект права характерна и для права безвозмездного срочного пользования. Суть данного права  заключается в самом пользовании  земельным участком, ибо иных выгод землепользователь не имеет. В праве безвозмездного срочного пользования есть главный признак вещного права – удовлетворение интересов землепользователя в большей мере происходит не благодаря действиям собственника по передаче предмета договора, а благодаря той связи с землей, которая наиболее желательна и ценна для самого пользователя. Ему важен не столько факт передачи земельного участка, сколько непосредственное обладание вещью и воздействие на нее.

Такой важный признак, как существование вещного права в рамках абсолютного вещного правоотношения, отражает суть права безвозмездного срочного пользования. Правам землепользователя противостоит неограниченный круг лиц, обязанных воздержаться от нарушения его прав.

Для определения природы права безвозмездного срочного пользования и его соотношения с иными правами, предусмотренными законом, немаловажное значение имеет ответ на вопрос, какой договор имеет в виду законодатель в подпункте 2 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ. Закон не упоминает о договоре безвозмездного срочного пользования. Зато есть договор безвозмездного пользования . Следует ли из этого, что из договора безвозмездного пользования возникает право безвозмездного срочного пользования?

Объединяет право безвозмездного срочного пользования и договор безвозмездного пользования указание на то, что вещь передается в безвозмездное временное пользование.

Несмотря на такое  заманчивое сходство, а также на отсутствие сколько-нибудь развернутого правового регулирования договора безвозмездного срочного пользования земельным участком в ЗК РФ, заставляющих предположить, что этот договор является разновидностью урегулированного ГК договора ссуды, мы рискнем предположить обратное. Перечень производных вещных прав на землю разительно отличается от перечня тех же вещных прав на прочие вещи (право хозяйственного ведения, право оперативного управления). Исключение, пожалуй, составляет только аренда. К тому же право безвозмездного срочного пользования землей даже не упоминается в ГК РФ. Довольно затруднительно предполагать, что урегулированный ГК РФ договор ведет к возникновению неизвестного этому акту вещного права. Специфическое земельное вещное право может возникнуть только из договора, учитывающего эту специфику. И лишь в отсутствие правовой регламентации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком позволительно применять по аналогии закона положения о договоре ссуды как наиболее сходные.

Актуальным является вопрос о необходимости государственной  регистрации права безвозмездного срочного пользования и договора безвозмездного срочного пользования. Пункт 1 статьи 25 ЗК РФ в императивной форме установил, что права на земельные участки, предусмотренные главой III и IV ЗК РФ, подлежат государственной регистрации. Эта норма перекликается с положением статьи 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежат указанные в ней права, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Таким «иным правом, предусмотренным иным законом» и является право безвозмездного срочного пользования.

С одной стороны, право  безвозмездного срочного пользования  земельным участком является производным  вещным правом. С другой стороны, при  отчуждении ссудодателем вещи или передаче ее в возмездное пользование третьему лицу права нового собственника или пользователя в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя. «Правами ссудополучателя» как раз и является право безвозмездного срочного пользования. Это еще раз доказывает вещную природу самого права: в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу иные вещные права на это имущество не прекращаются.

Необычная формулировка статьи 26 ЗК РФ (договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами) породила различные подходы к пониманию необходимости государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования. А если договор заключен на срок свыше одного года, надо его регистрировать или нет?

Интересна в этом плане  судебная практика.

Так, при рассмотрении одного из дел ФАС Восточно-Сибирского округа оставил без изменения решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в иске к Управлению федеральной регистрационной службы об обязании государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на 25 лет. В своих доводах ФАС исходил из того, что действующее законодательство не содержит императивных норм, предусматривающих государственную регистрацию договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на срок более одного года⁷

Пленум ВАС РФ в  своем Постановлении от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»⁸ высказал свою точку зрения, в соответствии с которой при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка, необходимо учитывать следующее: если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Относительно государственной регистрации договоров субаренды, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок год и более, он не высказал ничего. В порядке аналогии следует распространить требование о государственной регистрации договора, заключенного на срок один год и более, и на договоры субаренды и безвозмездного срочного пользования. Законодателю же следовало бы внести ясность в содержание пункта 2 статьи 26 ЗК РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Особенности  безвозмездного срочного пользования  земельным участком

 

В отличие от права  постоянного (бессрочного) пользования  земельные участки в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться и после введения в действие Земельного кодекса.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком представляет собой пользование  земельным участком в течение  какого-либо срока, установленного на основании закона либо договора. Это пользование опирается на пять важных положений, относящихся к характеристике предоставления земельных участков.

Во-первых, предоставление земельных участков в срочное  пользование в соответствии с пунктом 1, статьи 24 ЗК РФ является безвозмездным. Закон не предусматривает взимания какой-либо платы за срочное пользование.

Во-вторых, с введением  в действие Земельного кодекса существенно разошлось содержание используемых понятий «временное» и «срочное» пользование. Временное пользование всегда предусматривало пользование на основе договора. Само же пользование по времени обычно было краткосрочным (не более трех лет). Исключением было предоставление оленьих пастбищ во временное пользование сроком до 25 лет и служебных наделов – на период работы, в связи с которой они были выделены.

По смыслу статьи 23 ЗК РФ срок предоставления земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности не может превышать одного года, а служебных участков временем работы по трудовому договору.

В-третьих, новый Земельный  кодекс значительно сузил круг субъектов, имеющих право на получение земельных участков в срочное пользование, по сравнению со статьей 14 ЗК РСФСР.

В-четвертых, существенно  изменился срок предоставления участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с трех лет до 1 года.

В-пятых, отпал такой  критерий предоставления участков во временное пользование как предоставление участков для государственных и муниципальных надобностей⁹.

Из круга субъектов, пользовавшихся правами на получение  земельных участков во временное пользование, в Кодексе выпали пользователи, получавшие земельные участки во временное пользование для изыскательских работ. Временное пользование земельным участком для этого вида работ теперь заменено предоставлением сервитута. Таким образом, формируются совершенно иные отношения, отличные от временного пользования.