Аренда земельных участков

                            Министерство образования и науки РФ 
федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение 
                          высшего профессионального образования 
               «Уральская Государственная Юридическая Академия» 
                                           институт прокуратуры 
                      кафедра Земельного и Экологического права

 

 

        Курсовая работа

                 На тему: «Аренда земельных участков»

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

Домбаа Дарый  Юрьевна

                                                                                                                                            Студентка группы 200 В

Научный руководитель:

 Кузнецов  Лев Юрьевич

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2013г.

Содержание. 

1)Введение

2)Глава 1: . Источники развития законодательства об аренде земель. 
1.1.Земельные отношения в дореволюционный период. 
1.2 Земельная реформа 90-ых годов.

3) Глава 2. Понятие аренды земли. 
2.1 Понятие и основные признаки аренды земельного участка. 
2.2 Объект и субъект аренды. 
2.3 Основания прекращения аренды.

4)Заключение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение. 
          

Договор аренды земельных участков в настоящее время является одним  из самых распространенных договоров  в сфере недвижимости. Согласно статье 606 Гражданского кодекса, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

         Специфическим  признаком, обусловившим выделение  аренды земельного участка как  особого вида аренды, является  предмет договора, что требует  специального правового регулирования.

Нормы, регулирующие сдачу  в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 280), и в Земельном  Кодексе. Гражданский кодекс РФ и ЗК РФ неодинаково определяют влияние норм о правовом режиме земель на осуществление прав на земельные участки. Гражданское законодательство соблюдение правового режима земель не связывает с ограничением прав на землю в части осуществления правомочий владения и распоряжения. В п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ не случайно соблюдение требований земельного законодательства о назначении земель связывается только с осуществлением правомочий пользования. ЗК РФ требует соблюдать правовой режим земель независимо от форм и видов прав на землю. Из актов земельного законодательства следует, что владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно приводить к нарушению правового режима земель.  

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся  приватизированные объекты недвижимости, определяются ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (с изменениями, внесенными от 11 июля 2011г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет. 

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок  их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства  РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации  и проведении торгов по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков". 
   
Глава 1. Источники развития законодательства об аренде земель. 
 
1.1 Земельные отношения в дореволюционный период. 
 
Крестьянская реформа 1861 г. 
 
           Основные земельные преобразования в России, коренным образом изменившие ее земельно-правовой строй, берут свое начало с реформы 1861 г. Социально-политическая атмосфера середины XIX в. объективно вела к необходимости отмены крепостного права, которое себя изжило как морально, так и экономически. 

          19 февраля 1861 г. был подписан  Манифест об отмене крепостного  права, принято Общее положение  о крестьянах, вышедших из крепостной  зависимости, Положение об устройстве  дворовых людей, Положение о  выкупе, Положение о губернских  и уездных по крестьянским  делам учреждениях, Правила о  порядке приведения в действие  положений о крестьянах, Закон  об учреждении крестьянского  банка, ряд местных положений  о поземельном устройстве крестьян. Эти документы послужили важнейшей правовой основой проведения земельной реформы в России. 
Положение провозглашало крестьян свободными обывателями, которым предоставлялись не только личные, но и имущественные права.  

        ¹Крестьяне получают личную свободу и, до заключения выкупной сделки с помещиком, земля переходила в пользование крестьян. Наделение землей осуществлялось по добровольному соглашению помещика и крестьянина: первый не мог давать земельный надел меньше нижней нормы, установленной местным положением, второй не мог требовать надела размером больше максимальной нормы, предусмотренной в том же положении. Вся земля в тридцати четырех губерниях делилась на три категории: нечерноземная, черноземная и степная. Каждая группа делилась на несколько местностей с учетом качества почвы, численности населения, уровня торгово-промышленного и транспортного развития. Для каждой местности устанавливались свои нормы (высшая и низшая) земельных наделов. Предусматривалось безвыкупное выделение "дарственных наделов", размеры которых могли быть меньше минимальных, установленных в положении.

Душевой надел состоял  из усадьбы и пахотной земли, пастбищ и пустошей. Землей наделялись только лица мужского пола.

 

²Крестьянская реформа 1861 г. имела огромное историческое значение. Она открыла перед Россией новые перспективы, создав возможность для широкого развития рыночных отношений. Отмена крепостного права проложила дорогу другим важнейшим преобразованиям, направленным на создание в России гражданского общества.

 
1.2 Земельная реформа 90-ых годов.  

³В период с 1990 по 1993 г. наиболее существенными были преобразования в области закрепления земель в частную собственность. Законодательная деятельность велась в трех основных направлениях: установление и регулирование приватизации земель с\х назначения; приватизация земель при приватизации государственных предприятий, приватизация земель, находящихся в пользовании граждан. В последнем случае имелись в виду земельные участки, предоставленные гражданам в личное пользование, т. е. личные подсобные хозяйства, земельные участки для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства, земельные участки для садоводства и огородничества 
          

Особым направлением законодательного регулирования стало регулирование  взимания платежей за землю.Начало реорганизации  с\х производства и ,связанные с этим, изменения правового режима земель было положено Указом Президента РФ 1991 г «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлением Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и постановлением Правительства РФ «О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации» 

               Очередные изменения, повлиявшие на продвижение земельной реформы, произошли ввиду конституционной реформы 1993 г. Конституцией РФ (ст. 9). С принятием Конституции РФ был окончательно отменен десятилетний мораторий на продажу земельных участков 
             

            Конституцией было закреплено, что земля может находиться в частной, муниципальной, государственной и иных формах собственности. Законом РСФСР 1990 г. «О собственности» было установлено, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений. Этим же Законом было установлено, что объектами права собственности могут быть в том числе предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги и иное имущество 
       

             Одновременно с этим был закреплен и принцип, согласно которому, установление государством в какой бы то ни было форме (ограничений или преимуществ) в осуществлении права собственности, в зависимости от нахождения имущества в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений, не допускается 
принципиальное значение для утверждения права собственности на землю связано с принятием нового ГК РФ. Введение этим документом основных понятий и категорий, распространяющихся и на отношения собственности на землю, устранили много пробелов в этой области.  

          В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше – 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений. 

          В главе 34 выделен комплекс  общих норм, действие которых  распространяется на все виды  аренды. Наряду с этим введены  нормы специального регулирования  отдельных ее видов: проката,  аренды транспортных средств,  аренды зданий и сооружений, аренды  предприятий, финансовой аренды  – лизинга. Разграничение данных  договоров осуществляется главным  образом по предмету (объекту)  аренды, но учитываются и другие  моменты: например, сфера применения  договора и специализация арендодателей  – по договору проката, особый  характер отношений – при лизинге  и тд. 

         Гражданский кодекс РФ, являясь  актом прямого действия, предусматривает  вместе с тем возможность применения  в определенных случаях других  законодательных и иных правовых  актов, дополняющих его нормы  или устанавливающих специальные  правила для отдельных видов  отношений, имеющих специфику. 
  

          В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой 4 (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии с ст. 20 Земельного Кодекса, В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.            Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. 

        Аренде земельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ. 

Глава 2. Понятие аренды земли. 
 
2.1 Понятие и основные признаки аренды земельного участка. 
 
             Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения, можно выделить две основные черты, характерные для данного договора.

           Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

           Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

          Поскольку, права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним. Данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ). 

          По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

               Аренда дает возможность удовлетворять  потребности граждан и юридических  лиц, нуждающихся во временном  пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает  собственнику имущества, не использующему  его в данный период, получение  дохода в виде арендной платы.  Это выгодно для обеих сторон.

              Начавшиеся в конце 80-х годов  прошлого столетия процессы реформирования  экономики страны существенно  затронули арендные отношения,  расширив сферу их применения  и усилив роль рассматриваемого  договора. В законодательстве и  соответственно в практике наметились  две характерные для этого  периода тенденции. Во-первых, встал  вопрос о снятии ограничений,  касавшихся круга объектов, которые  могли быть предметом аренды. В период плановой экономики  многие объекты, в том числе  производственно-хозяйственные комплексы,  были исключены из гражданского  оборота. Такое положение становилось  неприемлемым. Необходимо было также  расширить права участников арендных  отношений, предоставить им большую  свободу в выборе партнеров,  согласовании условий договоров.  Эти вопросы могли быть решены  в рамках гражданского законодательства  путем изменения и дополнения  норм, регулирующих аренду. Положения  ГК РСФСР 1964 года в значительной  мере не отвечали новым требованиям.