Перевод жилых помещений в нежилые

После представления вышеперечисленных  документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если  вопрос решился положительно и у  органа местного самоуправления нет  требований "о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", документ (уведомление) служит основанием для использования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23  ЖК РФ).

   Если же вопрос решился положительно, но требуется "проведение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае документ (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель должен выполнить все указанные в нем предписания.

 

2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

 

Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий  перечень оснований для отказа в  переводе жилого помещения в нежилое  помещение или нежилого помещения  в жилое (ст. 24). Такими основаниями являются: 
 - непредставление определенных Жилищным кодексом РФ документов (то есть если заявитель не представил хотя бы один из следующих документов: письменное заявление с просьбой дать разрешение на перевод помещения; подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов (например, свидетельство о праве собственности, договор о купле-продаже недвижимости и т.п.) на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (а если переводится жилое помещение - технический паспорт жилого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (даже если этот дом одноэтажный); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для обеспечения использования переводимого жилого помещения в качестве нежилого или переводимого нежилого помещения в качестве жилого)); 
 - несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения. Согласно ст. 22 ЖК не допускается перевод, если: доступ к переводимому в нежилое помещение жилому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; отсутствует техническая возможность оборудовать указанный выше доступ; переводимое жилое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения (или иными гражданами) в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; квартира в многоквартирном доме расположена выше первого этажа; под квартирой, переводимой в нежилое помещение, расположено жилое помещение; налицо несоблюдение иных условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК;

- несоответствие проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (например, градостроительного, архитектурного, санитарно-гигиенического, противопожарного и т.д.). 
 Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 

4. Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое

 

В случае, когда в качестве арендодателя или  собственника жилого помещения, используемого  в предпринимательских целях, выступает  гражданин (физическое лицо), то его  могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 "Нарушение правил пользования жилыми помещениями" Ко АП РФ. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф. Оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

В целях  применения Ко АП РФ индивидуальные предприниматели  приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или  собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

Использование не по назначению помещений в многоквартирных домах: влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются  компьютеры, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило.

Если  организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют  жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся  условия пользования жилым домом  и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 Ко АП РФ.

  Размер штрафа в данном случае  может составить:

- для  индивидуальных предпринимателей (должностных  лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;

- для  организаций - от 5 000 до 10 000 руб.

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Таким образом, можно  сделать вывод, что не каждому  жилью (квартире) можно присвоить  статус нежилого помещения.

Следует отметить, что и арбитражные суды при рассмотрении споров по данному  вопросу занимают схожую позицию.

  Вообще, по мнению судей, любые  сделки, направленные на использование  жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не  порождают правовых последствий  (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

На  практике приобретение квартиры для  размещения в ней офиса является выгодным с экономической точки зрения, поскольку позволяет значительно экономить на затратах на приобретение офиса. Действительно, если сразу приобретать офисное помещение, то стоимость такой покупки будет на порядок выше.

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. //Российская газета. – 1993. – 25 декабря;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 09.02.2009)// СПС «Консультант-плюс»;
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 23.07.2008)// СПС «Консультант-плюс»;
4. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (поглавный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2007. – 179 с.;
5. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: ИНФРА-М, 2008. – 128 с.;
6. Перевод жилого помещения в нежилое/ под ред. А.В. Сутягина. – М.: ГроссМедиа, 2009. – 302 с.;
7. Карпухин Д.В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения// Жилищное право. – 2009. - N5.;
8. Буйнова Ю.В. Правовые проблемы переустройства (перепланировки) жилых помещений// Юрист. 2007. N9.

¹ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 23.07.2008)// СПС «Консультант-плюс»

² Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (поглавный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2007. – С. 12.

³ Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"// СПС «Консультант-плюс»

⁴ Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: ИНФРА-М, 2008. – С. 31.